（數據來源：中國指數研究院綜合整理）

2020年新開工改造3.9萬個城鎮老舊小區，這是今年《政府工作報告》部署的明確任務。

如今，一幅城鎮老舊小區改造的“施工圖”已初步繪就。

近日，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），從改造內容、組織實施機制、出資機制等方面提出了具體實施細則。

“城鎮老舊小區改造，對推動惠民生擴內需，推進城市更新改造和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展具有重要意義?！?月21日，在國新辦舉行的發布會上，住建部副部長黃艷透露，上述3.9萬個城鎮老舊小區已有近50%開工。

記者注意到，這一輪老舊小區改造特別提到可以政府、居民、社會力量三方共建。這意味著建筑、停車、物業等行業的社會資本或迎來新風口。

改造量是去年的2倍 

重點改造2000年底前小區

舊改接力棚改，隨著從中央到地方相關政策不斷推出，改造速度和數量都有了大幅提高。

2019年4月，住建部等三部門聯合發布《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，首次將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。這也是繼2017年15個城市試點老舊小區改造后，首次將政策覆蓋面擴至全國?！兑庖姟吠瑫r提出，將重點改造2000年底前建成的老舊小區。

據介紹，2019年全國計劃開工改造城鎮老舊小區數量是1.9萬個，涉及居民360萬戶；而今年計劃開工的是3.9萬個，涉及居民近700萬戶，是2019年的近兩倍。

那么，這3.9萬個的改造目標，具體是如何確定的？

經住建部調查摸底，全國2000年底以前建成的老舊小區大概是22萬個，涉及居民近3900萬戶。黃艷介紹，“十四五”期間全國大概可以再改造3500萬戶，這意味著在“十四五”末，可以基本完成改造任務。

不過，老舊小區改造并非易事。從這兩年的調研和各地反映的情況來看，城鎮老舊小區改造涉及面非常廣，而且情況各異、問題復雜，是一項系統工程。

“針對老舊小區改造中存在的難點和重點問題，我們在去年10月指導山東、浙江兩個省以及上海、青島、寧波等8個城市開展了深化試點探索?！秉S艷說，從調研來看，2000年底以前建成的老舊小區主要以公房和房改房為主，這些小區普遍沒有物業管理，處在失養失修失管狀態。這些老舊小區在使用過程中的保養程度較差、市政基礎配套設施不完善、社會服務不健全，居民改造愿望也非常強烈。

完善和提升類改造

可“點單式”選擇

對于2020年計劃改造的3.9萬個城鎮老舊小區，國家發展改革委固定資產投資司負責人劉世虎介紹，中央預算內的投資額是543億元，比去年翻了一番。

而這部分投資額，將主要向排水等公益性改造內容傾斜。

《意見》把老舊小區的改造內容，具體分為基礎類、完善類和提升類三類?；A類涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設施——而政府的財政資金也主要是保障這一部分，而且盡量要求一次性改到位，避免短期內反復改造、多次擾民。完善類則是指滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內容，比如加裝電梯；小區內建筑節能改造，就不是所有地方都有需求，可能僅僅是北方地區需要。提升類主要是指養老、托育等城市公共服務的供給。

“后兩項基本上是菜單式的，大家都需要、都同意，就找資源去做?！秉S艷介紹，基本類應改盡改，完善類和提升類根據實際需求，讓居民“點單式”選擇。

2019年12月，中央經濟工作會議提出，“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。

此時“城市更新”概念逐步替代了實施多年的“棚戶區改造”。近兩年啟動的城鎮老舊小區改造，和過去的棚改、舊改有何區別？

對此，黃艷表示有三點不同：首先，過去主要是局限在基礎類改造，現在把改造內容擴展到了完善類、提升類。某種程度上是城市綜合更新改造提升，也是供給側結構改革，提高城市公共服務供給的水平。其次，從組織實施來講，過去老舊小區改造基本上是“自上而下”的，即政府為主導，居民主動參與的積極性沒有激發出來。而這次老舊小區改造的主體是居民。另外就是資金的籌措。過去基本上是財政拿錢，而此次《意見》特別提出建立政府、居民、社會力量三方共建的機制。

“老舊小區改造主要平臺在社區，必須依賴社區治理機制來完成這項工作，構建基層社會治理新格局?！秉S艷說。

居民參與改造

變成了“從下往上”

在黃艷看來，老舊小區改造是一項以社區為主的戰場，居民是主體。同時，還將極大考驗地方基層治理的能力和水平。

這意味著，新一輪的城鎮老舊小區改造不再是“從上往下”的指令性工程，而是“從下往上”地生成改造項目，老舊小區居民同意改造后經地方上報申請才納入改造范圍。

而居民具體如何“出資”參與，也備受矚目。

記者了解到，居民“出資”主要集中在完善類。比如電梯的改造，《意見》就明確提出支持小區居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房的改造，這在一定程度上可減輕其中居民出資部分的籌資壓力。

另一部分則是“間接出資”，比如對停車場等設施改造后的付費使用，居民可以采取計天、計月付費，來支持停車場的改造、維護和建設費用。

居民出資的另一種形式，體現為“讓渡某些公共空間和資源”。比如一些共有房屋可以拿來建養老院、公共食堂等。

那么社會力量有哪些可參與改造的范圍？具體來說，可盤活存量房屋設施和低效土地，統籌小區內地下空間、公共房屋、閑置的堆煤場和鍋爐房，以及小區周邊公共房屋和低效利用的工業用地、非住宅用地、空地、荒地以及廠房等，以政府和社會資本合作等模式，工程總承包等方式引入社會資本參與改造建設。

這些方式主要用于提供養老、托育、停車等公共服務設施，加快解決“一老一小”和停車難等民生難題。

錢從哪兒來？五省九市

已提供4360億元貸款

另一個備受關注的話題是，城鎮老舊小區改造的錢從哪兒來？

從出資機制來看，本輪老舊小區改造資金由政府、居民和社會力量合理共擔——基礎類改造由政府資金重點支持，完善類改造部分由居民出資，提升類改造鼓勵社會力量參與。

眾所周知，很多城市更新項目開發周期長是因為資金壓力大，開發后無法盈利，或者在前期就沒有成熟的商業模式，導致社會資本參與的積極性大大降低。

和家生活科技執行總裁王永生曾參與北京“勁松模式”改造，這被視作社會資本參與老舊小區改造的成功案例之一。王永生在接受中國城市報記者采訪時說：“老舊小區情況復雜，即使在一個社區試水成功后，也需‘一區一議’，而且回報周期較長，約為15—20年?！?/p>

面對漫長的盈利周期，如何激發社會力量參與熱情？

記者注意到，企業一方面可享受一定的稅費減免，如對企業取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可按規定計提折舊在稅前扣除；對為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供相關服務取得的收入可以按規定免征增值稅，并且減按90%計所得稅應納稅所得額；對用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可以按規定免征契稅、房產稅等稅費。

另一方面，黃艷認為，目前已進入城市發展轉型的一個關鍵時期，城市建設已經從粗放擴張轉到內涵提質，因此今后很多工作要轉移到完善公共產品的供給上。這對企業來說，將是一個空間廣闊的藍海市場。

此外，記者注意到，國家層面的金融貸款支持也在提速。

7月17日，國家開發銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西5省，中國建設銀行與重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州9個城市，分別簽署支持市場力量參與城鎮老舊小區改造戰略合作協議。未來五年內，上述兩家銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款。

而在此之前，有關老舊小區的專項債也密集增加。截至今年5月19日，根據WIND數據，內蒙古、寧夏、山東、廣東、山西等5省區25個老舊小區項目通過專項債融資26億元，其中廣東13個項目，占比超過一半。

萬億市場新藍海 

物業公司的又一新風口？

貝殼研究院發布的數據顯示，2020年3.9萬個舊改小區預計拉動1.2萬億元左右的投資。至此，新的萬億藍海被打開，因此也被社會資本視作新經濟增長的一扇新大門。

對于房地產的上下游企業，哪個領域會最先受益？

貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受中國城市報記者采訪時認為，由于基礎類主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等，故預計建筑主體材料、安裝材料及綜合材料等領域的企業將最先受益。

針對目前已經參與老舊社區改造的社會企業，他表示主要是專業資產運營管理企業，其對試點小區的道路、管道、停車場、外立面、公共區域等進行重新設計改造。此外，部分房地產開發企業也在參與試點。

不過，老舊小區的改造也有難易、先后順序之分。基礎設施改造提升、加裝電梯等板塊相對容易入手，這些領域前期投入資金量相對較小，且涉及面較窄，因此許小樂認為更容易推進。

而養老、托育等板塊入手難度相對較大。首先，這些板塊前期所需投入資金相對較大，且老舊小區居民對此類消費意向較低，消費能力相對較弱，項目后期運營的可持續性存在一定的難度；其次，這些板塊的改造涉及面廣，參與主體多，審批程序較多，“同頻共振”難度很大；另外，老舊小區功能改造涉及到的綠化率、容積率等變更的相關制度依據還不健全，對項目推進可能造成一定的阻礙。

另一方面，由于我國待改造的老舊小區普遍沒有合格的物業管理公司，這或將成為物業公司駛入快車道的另一新風口。

“不僅是在改造前期，尤其是改造完成后，完善的治理體系、規范化可持續的物業管理尤為重要。預計物管企業將會成為老舊小區改造中重要的實施主體。”許小樂說。