物業行業的資本春天來了。

今年以來，物業公司上市迎來了新一輪井噴。來自中國指數研究院的統計顯示，今年1—8月，已有6家物業公司成功赴港上市，另外排隊遞表等待的還有近10家。

至此，中國已上市的物業服務企業達30家，其中27家登陸港股，3家登陸A股。

資本市場給予的回報也相當豐厚：據不完全統計，今年以來物業股累計上漲近50%，遠超熱門的醫療和保健行業，甚至有5家物業股漲幅超100%。

上市潮涌為哪般

然而就在幾年前，物業還是一個被看作相當“基礎”的勞動密集型行業。

這股上市潮，最早可以追溯到2014年6月，彼時花樣年控股將旗下的物業公司（彩生活）拆分出來，單獨赴港上市，屬國內首例。但直到2018年，這股熱浪才算正式襲來，碧桂園、保利、雅居樂、新城控股等都紛紛把旗下的物業公司送上港交所。

物業公司上市，為何如此異軍突起？中國指數研究院物業事業部副總經理牛曉娟在接受中國城市報記者采訪時認為原因有三：首先是目前房地產宏觀調控政策持續保持收緊態勢，房企普遍面臨資金壓力，普遍分拆物業公司上市可以緩解壓力；其次，疫情暴發凸顯了物業服務的價值；此外，實際上物業行業已有30余年的沉淀發展，現金流穩定且能對抗周期。

香港資本市場分析師、協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖則更是直言：地產板塊的市盈率一直徘徊在3—5倍左右，而物業板塊則是30倍左右，物業板塊拆分上市，估值立即上漲10倍。

城市服務本地化：普遍與當地國企重組

上市潮背后，也讓更多人思考物業行業的未來。而“城市服務”，有望成為一個新藍海。

這意味著，可以把一個城市的公共空間與公共資源整體看成一個“大物業”，像管理小區一樣管理城市。

這雖尚屬一個嶄新的概念，但圍繞城市服務，記者注意到，近年來已有萬科物業、碧桂園服務、雅生活、保利物業、龍湖智慧服務等多家物業企業爭先試水，甚至進行與城市相關的更名。

如7月21日，雅居樂旗下的物業板塊雅生活就提出更名，從“服務公司”更改為“智慧城市服務公司”，并宣布正式布局第五大產業板塊——城市服務。

今年5月，萬科物業則首次披露“三駕馬車”的業務模型，包括CS社區空間、BS商企空間和US城市空間。在8月28日舉行的2020年中期業績會上，萬科執行副總裁、首席運營官王海武就特別提到，US城市空間被看作是最新也是最具發展前景的領域之一。

而物業公司與當地城市的國有企業混改重組，建立一個新的城市公司，似乎是當前“物業城市”模式下的普遍做法。

比如，2018年萬科就和廣東省珠海橫琴投資有限公司成立合資公司——大橫琴城資，建立了全國首個“物業城市”；2019年11月，雅生活也和甘肅蘭石集團合作，成立“蘭石雅生活”，是甘肅省首家實施混合所有制改革的國有物業企業。

而到了2020年，“物業城市”似乎更是迎來井噴：5月12日，龍湖智慧服務與湖南岳陽城陵磯臨港經營管理有限公司簽約，將以城陵磯新港區為起點，聚焦“港產城”，積極探索城市服務創新模式；7月7日，華潤物業與深圳市水務局簽約，宣布為“深圳河灣支流運維管養項目”（即九河兩庫項目）提供綜合治理服務；7月28日，碧桂園服務與衢州政府直屬國企衢州交投達成“城市大物業”合作。

大橫琴城資成立全資子公司對橫琴新區地下綜合管廊進行運維，目前已成為全國管廊運維標桿項目。

“物業城市”還有待解之癥

城市賽道是否將成為物業公司開拓業務邊界的新藍海？眾多接受記者采訪的政府、企業、專家均給予了肯定。

“對傳統物業來說，其每年的增長點相對是有限的，但‘物業城市’是一個新業務，它極大打開了傳統物業行業的增長空間，從小區走向城市。”橫琴新區綜合執法局局長趙振武在接受記者采訪時就曾發出這樣的感慨。

另一方面，在北京大學政府管理學院教授沈體雁看來，“物業城市”模式的出現，不僅能有效提高城市公共服務的效率和效能，改善城市治理的透明度，且對城市發展經濟以及豐富文化生活也大有裨益。

但與此同時，“物業城市”也面臨投資回報率、選擇輕資產還是重資產模式，以及如何劃分企業與公共服務者身份界限的矛盾。

如布局城市業務較早的保利物業財報顯示，截至2019年，其在公共服務領域的在管面積約1.4億平方米，已占到總在管面積的48.9%；但在當年38.44億的物業管理收入里，源自公共及其他物業的收入僅約為4.81億元，占總收入約12.5%。

相比之下，面積占比48.4%的住宅物業在保利物業的總收入占比已高達74.5%。

但無論如何，當物業接任起“城市服務商”的角色時，不少城市面貌都發生了可喜變化：比如珠海橫琴通過重新盤活閑置土地，并聯合交警部門對違規停放車輛專項清理，成功破解了困擾政府多年的“停車難”；遼寧省鐵嶺市開原市則擺脫了過去“垃圾圍城”困擾，在2018年底引入物業城市一體化服務短短數月后，城市環境排名從過去第八名上升到連續四個月居鐵嶺全市第一名。

“財政支出做減法、資產經營做加法、市民滿意做乘法”。“物業城市”未來將如何？能否真正實現“人民城市為人民”？還有待時間去檢驗。