2月8日晚，央視《新聞聯(lián)播》在頭條用5分鐘報道了新一輪的新基建，其中重點(diǎn)報道了兩個典型：
廣東省今年基建計劃投資4993億元，占全省總投資55.5%。上海市提出今年將適度超前開展基建投資。
廣東是我國GDP第一的強(qiáng)省，上海是我國經(jīng)濟(jì)中心，這兩個地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。央視濃墨重彩地報道，傳遞出高層今年“快跑進(jìn)場，穩(wěn)定市場，打開局面”的決心。
事實(shí)上，在春節(jié)前，高層各部門已經(jīng)為穩(wěn)定市場而頻頻發(fā)出信號。為了方便閱讀，這里先給出本文核心觀點(diǎn)：
第一，樓市大概率將迎來明顯的寬松政策，上半年樓市出現(xiàn)暖陽，下半年召開五年一度的重大會議，主基調(diào)是維穩(wěn)。
第二，這是一場以“穩(wěn)定市場（救市）”為出發(fā)點(diǎn)的政策紅利帶來的暖陽，但暖陽不應(yīng)該被解讀為“大牛”。
第三，應(yīng)該理解為，今年的樓市行情是對去年超跌之后的修復(fù)，是價格向價值的回歸行情。指望暖陽帶來炒作投機(jī)空間不切實(shí)際。
第四，合理自住者尤其是剛需購房者要在能力范圍內(nèi)緊盯入手機(jī)會。
第五，今年樓市整體處于修復(fù)期，短期內(nèi)不少房企仍面臨美元債務(wù)到期償還的壓力，部分企業(yè)不可避免地曝出財務(wù)方面負(fù)面消息。但瑕不掩瑜，不會動搖樓市根本。
春節(jié)前高層頻發(fā)信號
春節(jié)之下，高層頻頻發(fā)出重要信號，奠定了今年樓市環(huán)境基調(diào)。
1月19日，李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院全體會議，討論擬提請十三屆全國人大五次會議審議的政府工作報告。他指出：
“加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，明顯加大宏觀政策實(shí)施力度，推出更多有利于提振有效需求、加強(qiáng)供給保障、穩(wěn)定市場預(yù)期的實(shí)招硬招。”
1月20日深夜，住建部網(wǎng)站發(fā)布消息，當(dāng)天全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，會議提出：“充分釋放居民住房需求。”
這是自2021年9月28日央行提出“兩個維護(hù)”以來，中央政府層面對房地產(chǎn)市場政策表述的最大轉(zhuǎn)向。很多地方政府和部門對這一政策轉(zhuǎn)向，還沒有充分消化和理解。
2月1日（大年初一），國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆發(fā)表署名文章警告：“慎重出臺有收縮效應(yīng)的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前。”
那么，如何讓這一場救市決心轉(zhuǎn)化為實(shí)招硬招？央行已在春節(jié)前率先開啟救市模式：降準(zhǔn)、降息。
基本可以確定，今年全年的貨幣和信貸政策對房地產(chǎn)市場將較為寬松。樓市將迎來近三年來政策環(huán)境最寬松的一年。
我們必須要清醒地認(rèn)識到，樓市出現(xiàn)的短期波動（短期超跌）是由以下主要方面導(dǎo)致：
1、金融措施踩踏，尤其是部分機(jī)構(gòu)對房企專項資金的監(jiān)管嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)使企業(yè)短期承壓；
2、貸款難、監(jiān)管嚴(yán)、債務(wù)緊三重壓力下，迫使房企為周轉(zhuǎn)資金而以價換量；
3、極少數(shù)典型房企巨頭暴雷，給行業(yè)帶來史無前例的負(fù)面影響，主要沖擊市場信心；
4、信心受挫后的一些購房者選擇持幣觀望；
5、疫情的不確定性和房企外債的不斷到期輪番打擊市場信心……
實(shí)際上樓市的主要問題是行業(yè)的循環(huán)受阻。所以去年年底的政治局會議討論樓市的意見落腳點(diǎn)是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”（詳見《2022樓市研判2》）。
樓市波動的主要問題是金融措施踩踏帶來市場信心受挫，而不是供求關(guān)系帶來的行業(yè)健康問題。
市場供需兩端暫時沒有發(fā)生徹底改變，大房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位沒有發(fā)生改變（詳見《2022樓市研判1》）。主管部門對于該行業(yè)從頂層設(shè)計上的規(guī)劃與實(shí)操中的管控沒有出現(xiàn)重大偏差。因此一般消費(fèi)者不必過分驚慌。
打個形象的比喻，這就像一個喝水的人，突然加大了喝水量，并且把冷水換成了冰水，結(jié)果短期出現(xiàn)了腹瀉、感冒、發(fā)燒等癥狀。
但這些癥狀一般不至于致死，如果想要恢復(fù)健康，需要短期內(nèi)控制飲食和調(diào)養(yǎng)身體。但這并不意味著監(jiān)護(hù)人會允許他重蹈覆轍地瘋狂。
宏觀新政的可能方向
2022年樓市新政何時出臺？會在哪些方面出臺具體政策？
新年復(fù)工伊始，以高層目前“跑步進(jìn)場”穩(wěn)定市場的決心來看，最快會在本月下半月或三月份出現(xiàn)極強(qiáng)的放寬信號，并且從全年來看這樣的動作是連續(xù)性的。“因城施策”依舊是主流方案，即不同城市根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌枨笾贫ň唧w措施。比如限價、限購、限售等都是地方行為。
而涉及到金融端的業(yè)務(wù)如貸款利率、貸款額度、首付比例等都屬于全國統(tǒng)一管理，即使個別地方打破常規(guī)，降低首付門檻，也需要地方向上層審批同意才能執(zhí)行。具體來看執(zhí)行層面，我認(rèn)為應(yīng)該是在交易兩端重點(diǎn)突破：
即對購買端的個人住房按揭貸款加大支持，如降低貸款利率，提高該項貸款總額，精簡放款審批流程。
而對售賣端（企業(yè)端）加大企業(yè)貸款總額，降低貸款利率，降低專項資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)等，從而緩解去年出現(xiàn)的“金融措施踩踏”給企業(yè)帶來的壓力。
浙江省著名房產(chǎn)研究和評論專家、浙報傳播地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為：
過去幾年中，地方政府所承擔(dān)的房價上漲壓力已經(jīng)大為緩解。況且，除極少數(shù)城市以外，絕大多數(shù)城市的房價（指真實(shí)房價）已很難上漲。與過去幾年地方政府頻繁調(diào)控相比，新的一年中，地方政府的責(zé)任更多在于穩(wěn)住房地產(chǎn)市場下行趨勢。
除一線和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市以外，大部分城市解除限購、限價、限售政策，完全可以期待和預(yù)期。甚至在同一個城市中，不同物業(yè)類型就有可能實(shí)行不同的政策，比如，商品房繼續(xù)限購的同時，二手房可以松動限購等。甚至不排除全國繼續(xù)降息、降低首付比例的可能性。
另外，各城市為了穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，為了爭取更多的市場需求，推出各種各樣的吸引人才、吸引人口、穩(wěn)定人口增長等鼓勵性和獎勵性住房政策，也都可以期待。
具體城市新政的預(yù)判
對于武漢樓市，我的看法如下（以下數(shù)據(jù)來源于武漢市房管局官網(wǎng)）：
近些年，武漢基本保持在全國年度商品房銷售套數(shù)冠軍或前三的位置，市場活躍度與吸引力非常高。
從基本面來說，武漢樓市整體的數(shù)據(jù)健康，從“三穩(wěn)”宗旨看，沒有必要“傷筋動骨”做出巨大調(diào)整。除非數(shù)據(jù)出現(xiàn)重大波動，否則武漢放開限購，給每個家庭發(fā)放購買“第三套房”的資格可能性不大。
2021年武漢市銷售新建商品住房（70年產(chǎn)權(quán)新房）約20.3萬套，基本接近近幾年武漢同項數(shù)據(jù)平均值，屬正常水平。但庫存量（已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房）達(dá)到歷史峰值。從2018年到2021年該數(shù)據(jù)依次為：15.28萬套、16.81萬套、17.56萬套、19.49萬套。
去年的數(shù)據(jù)明顯反映出“主城熱、遠(yuǎn)城冷”的格局，主要庫存集中在三環(huán)外的非光谷地區(qū)。（注：從樓市專業(yè)角度一般將三環(huán)內(nèi)和光谷納入主城范圍考慮）。
非光谷的遠(yuǎn)城區(qū)主要為產(chǎn)業(yè)分布地，以及因產(chǎn)業(yè)隨遷落戶的購房者，以剛需購房為主。而三環(huán)內(nèi)以改善購房為主。從去庫存的方向，乃至從市場交易的便利度考慮，可以對三環(huán)外非光谷的遠(yuǎn)城區(qū)針對性地給出促進(jìn)剛需購房優(yōu)惠政策。
比如“社保6個月”可以適當(dāng)降低期限？首套房首付三成是否可以根據(jù)物業(yè)類型或產(chǎn)品面積等劃分，降低為兩成？首套房的利息和相關(guān)交易稅費(fèi)是否還可以降低？
而針對主城區(qū)內(nèi)主要存在的改善購房需求的痛點(diǎn)，是否可以針對性地將二套房首付比例降低？比如國家標(biāo)準(zhǔn)是首付四成起，而地方原執(zhí)行的是小面積首付五成起，大面積首付七成起。如果地方執(zhí)行國家最低標(biāo)準(zhǔn)線，或者國家標(biāo)準(zhǔn)線降低，無疑將促進(jìn)一般家庭的改善進(jìn)程。
比如，當(dāng)前一套總價1000萬的大平層豪宅，如果按照二套房購買，首付需要700萬起步，如果將首付比例統(tǒng)一貼合國家標(biāo)準(zhǔn)四成，那么只需要400萬起步，整個換房過程會更加順暢。
只要從具體放貸評估規(guī)則上嚴(yán)格評估個人還款能力，適度下調(diào)首付比例，降低放貸利息，以及對其換房過程中可能涉及的二手房（原來舊房）交易放款精簡流程，那么整個市場的改善需求將被釋放，符合“充分釋放居民住房需求”的指導(dǎo)精神。
遠(yuǎn)城區(qū)新建商品住房的大量庫存以及價格滯漲，將釋放主城區(qū)核心資產(chǎn)更多合理漲價空間（以城市新房均價計算）。如可以鼓勵中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤的價格向價值回歸，從而帶動新房與二手房的循環(huán)，促進(jìn)遠(yuǎn)城區(qū)與主城區(qū)價值鏈的有序流動。
另外，從促進(jìn)市場良性循環(huán)的角度看，對于房企拿地門檻以及建設(shè)、銷售過程中的監(jiān)管也可能出現(xiàn)寬松政策。
給購房者的幾點(diǎn)建議
第一，剛需購房者要量力而為，從方便工作與生活的角度出發(fā)抓緊市場機(jī)遇入手。
第二，改善型購房者要拋掉投機(jī)與投機(jī)等不切實(shí)際的想法，從定向改善的具體需求（小換大、舊換新、遠(yuǎn)換近等）購房。
第三，購房不應(yīng)過分關(guān)注降價促銷手段以及帶來的蠅頭小利，而應(yīng)該更加重視交付安全與房屋質(zhì)量（房企品牌口碑與財務(wù)情況），更加重視居住體驗(yàn)（考慮未來家庭人口結(jié)構(gòu)變化帶來的生活需求）。
第四，遠(yuǎn)離老破小。
第五，另外，當(dāng)樓市已經(jīng)進(jìn)入結(jié)束房價普漲的時代，普通購房者應(yīng)該更加仔細(xì)地計劃家庭收支，摒棄人云亦云的炒房思維，認(rèn)真制定還款計劃，避免斷供風(fēng)險。
第六，買房不可能不留遺憾，立足當(dāng)下，服務(wù)人生進(jìn)程就是上策。
第七，沒有人比你更了解自身的需求，沒有人能夠給出一套完美的建議。學(xué)會一套樓市思維比每天關(guān)注碎片化樓市信息要高效實(shí)用得多。
馮毅成樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者
