購房人入住所購房屋后，發現房屋質量存在問題，要求房地產開發商進行修復或者承擔修復房屋所產生的費用，房地產開發商卻以房屋已經超過保修期為由，拒絕為房屋質量問題承擔責任。那么，商品房超過保修期，房地產開發商是否可以免除質量擔保責任？
發現問題交涉未果購房人訴至法院
王先生與某房地產開發商簽訂了《商品房買賣合同》及附件，合同載明了王先生購買某房地產開發商開發的房屋信息以及房屋交付時間。根據合同對于房屋保修范圍、保修期限和保修責任的約定，房屋墻面、頂棚抹灰層保修期限為2年，保修期內，因施工質量問題，造成房屋墻面、頂棚抹灰層脫落的，由某房地產開發商無償進行保修。
合同簽訂后，王先生按合同約定支付了房款，某房地產開發商也按期向王先生交付房屋，王先生很快就裝修入住了。
入住后不到一年時間，王先生就發現房屋的墻面、頂棚開始出現裂痕，抹灰層逐漸脫落。王先生認為房屋質量存在問題，隨即向物業服務企業及某房地產開發商在該小區的售樓處反映，但多次反映無果，物業服務企業及某房地產開發商從未上門進行維修。
經過一段時間反復交涉，物業服務企業和某房地產開發商均未對王先生的維修要求進行回復，無奈之下，王先生向法院提起訴訟，要求某房地產開發商承擔房屋維修責任，并對房屋維修過程中造成的損失進行賠償。
起訴的同時，王先生委托某房屋安全鑒定公司對案涉房屋進行鑒定。現場檢查后，某房屋安全鑒定公司作出《房屋安全鑒定報告》，鑒定結論為，綜合現場檢查、檢測結果分析，房屋抹灰層不符合《建筑裝飾裝修工程質量驗收標準》中“抹灰層與基層之間及各抹灰層之間應黏結牢固，抹灰層應無脫層和空鼓，面層應無爆灰和裂縫”的規定，上述房屋抹灰層存在質量問題。依據《建筑裝飾裝修工程質量驗收標準》的規定，空鼓總面積為11.36平方米、裂縫總長為2.46米需修復。《房屋安全鑒定報告》給出的處理建議為，產生空鼓、裂縫部位應用鏟刀鏟除，然后按照抹灰層施工規范重新抹灰并修復表面裝飾層。王先生支付鑒定費用8000元。
在法院審理期間，王先生又委托某房地產評估公司對房屋存在質量問題部分所需的修復費用及恢復表面裝飾層所需費用進行評估，某房地產評估公司作出《房地產估價報告》，估價結果為，房屋存在質量問題部分修復及恢復表面裝飾層所需費用按王先生提供的面積總價為14639元。王先生支付評估費用2000元。
強調超期舉證不能 開發商拒絕賠付
案件審理過程中，法院委托專業機構對案涉房屋進行鑒定，結論為案涉房屋確實存在質量問題。對此，某房地產開發商不能舉證證明該質量問題系因其他原因，如自然力原因或購房戶使用不當等因素所致。
但是，某房地產開發商辯稱，其與王先生簽訂的《商品房買賣合同》中約定，對于房屋墻面、頂棚抹灰層保修期限為2年，王先生提起訴訟的時間已超過房屋保修期，故某房地產開發商不應當承擔房屋的修復責任以及賠償責任。
對于雙方爭議，法院經審理后認為，王先生與某房地產開發商簽訂的《商品房買賣合同》及附件系雙方的真實意思表示，其內容未違反法律、法規的強制性規定，雙方均應嚴格履行。根據雙方的合同約定，房屋墻面、頂棚抹灰層保修期限為2年，在保修期內雙方因房屋質量問題協商未果訴至法院，故案涉商品房墻面抹灰層未過保修期。依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”之規定，經鑒定案涉房屋存在質量問題，某房地產開發商應承擔違約責任。
關于鑒定費用、評估費用的承擔問題，在鑒定機構未作出質量鑒定意見之前，某房地產開發商對其交付的涉案房屋是否存在質量問題并未作出回應，而是同意進行質量鑒定。因此，鑒定費用和評估費用也應由某房地產開發商承擔。
某房地產開發商提起上訴，稱王先生主張的案涉房屋質量問題修復及表面裝飾物修復，已超過購房合同約定的2年質保期，且王先生并未在質保期內出具《房屋安全鑒定報告》證明房屋質量存在問題，故某房地產開發商不應當承擔房屋的修復責任以及賠償責任。
格式條款并無效力 合議庭判如所請
王先生二審答辯稱，其與某房地產開發商交接房屋時，并未進行專業性的檢測，作為一般消費者，在查驗時不能檢測出房屋是否有質量問題。同時，在交房時，某房地產開發商并未按合同約定提供《住宅質量保證書》，某房地產開發商也未向自己詳細告知保修內容、保修期限等。
《房屋安全鑒定報告》作出案涉房屋抹灰層存在質量問題的鑒定結論，結合案涉房屋不到2年抹灰層便大面積脫落的實際情形，足以認定案涉房屋本身存在質量問題，不應適用保修期2年的約定。而且，王先生曾多次要求某房地產開發商進行維修，某房地產開發商均以各種理由推諉，導致王先生不得已自己委托專業機構進行鑒定、評估，由此造成的費用均系某房地產開發商惡意違約導致，理應由某房地產開發商承擔。
二審法院認為，王先生與某房地產開發商簽訂的《商品房買賣合同》系某房地產開發商提供的格式合同，涉及房屋頂棚、抹灰層保修期內容的條款屬于格式條款。雖然約定了保修期，但變相免除了某房地產開發商的主要責任，侵害了王先生的主要權利，而且某房地產開發商在出示該合同時并未向王先生告知相關內容，應該認定為無效的格式條款。
據此，二審法院判定，某房地產開發商所稱“保修期已過，不應承擔修復義務”的上訴理由不能成立。一審法院判令某房地產開發商向王先生支付根據鑒定結論確定的因房屋質量問題所需修復費用并無不當。
二審法院強調，案件審理過程中，經專業機構鑒定，案涉房屋確實存在質量問題。對此，某房地產開發商不能舉證證明該質量問題系因其他原因，因而其應當承擔舉證不能的后果，即應當認定其提供的房屋不符合質量要求。
而房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期內免除購房者證明房屋質量問題系房地產開發商方面的原因所致的舉證責任，但并不能免除房地產開發商在合理期限內保證房屋質量的合同義務。
由此，我們可以明確，商品房超過保修期，并不必然免除房地產開發商的質量擔保責任。
