近年來，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資案件呈多發(fā)趨勢，尤其以“養(yǎng)老公寓”名義、以預(yù)售房屋或合作建房等形式進(jìn)行非法集資的情況時有發(fā)生。此類案件有吸納周期短、涉案金額大、涉案人群廣的特點(diǎn)，一旦案發(fā)，將造成較大的社會影響，同時嚴(yán)重?cái)_亂國家金融秩序，損害人民群眾利益，影響社會和諧穩(wěn)定。

為了從源頭上遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資違法犯罪活動蔓延，特整理了防范房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資小知識，借此幫助大家認(rèn)識非法集資的危害性，進(jìn)一步增強(qiáng)法律意識，提高自我保護(hù)能力，理性投資。

如何判斷房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資陷阱？

沒有經(jīng)過主管部門的批準(zhǔn)；

通過媒體、推介會、傳單、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺等第三方平臺向社會大眾宣傳營銷；

非法承諾一定期限內(nèi)的非法回報(bào)，包括但不限于貨幣、實(shí)物、股權(quán)等；

集資對象主要是社會大眾，即沒有特定對象。

房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資的表現(xiàn)形式

以預(yù)售房屋、合作建房、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形式進(jìn)行非法集資。

該模式多發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前，有的甚至是項(xiàng)目還沒進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時，違規(guī)預(yù)售、以合作建房名義銷售或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)代理銷售，以內(nèi)部認(rèn)購、發(fā)放VIP卡、團(tuán)購優(yōu)惠等形式，變相進(jìn)行銷售融資，有的還存在“一房多賣”的情形；或者以投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義，向社會公眾吸收資金，承諾給予遠(yuǎn)高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。

以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式或利用返本銷售的方式進(jìn)行非法集資。

該模式多出現(xiàn)在企業(yè)在未經(jīng)有關(guān)部門審批的情況下，違法違規(guī)將整幢商業(yè)、服務(wù)業(yè)建筑劃分為若干個小商鋪進(jìn)行銷售，這些小商鋪之間無墻隔離或者本身不具備獨(dú)立使用功能。企業(yè)通過承諾售后包租、定期高額返還租金或到一定年限后回購，來誘導(dǎo)社會公眾購買。售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，違反住建部《商品房銷售管理辦法》及《廣告法》等有關(guān)規(guī)定。

利用互聯(lián)網(wǎng)平臺開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為名義的非法集資。

未取得相關(guān)金融資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房屋租賃機(jī)構(gòu)利用互聯(lián)網(wǎng)從事金融業(yè)務(wù)，或與P2P網(wǎng)絡(luò)借貸、股權(quán)眾籌等互聯(lián)網(wǎng)平臺合作從事金融業(yè)務(wù)，通過“眾籌買房”、“首付貸”等形式違規(guī)、超范圍向社會公眾吸收資金。

房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資典型案例

看似穩(wěn)賺不賠的項(xiàng)目

實(shí)則為美麗的陷阱

在某市，一個名為“**坊養(yǎng)老型酒店公寓”就曾以“理財(cái)產(chǎn)品”的方式銷售樓盤并一度熱賣。該樓盤在廣告宣傳中聲稱，“既真實(shí)擁有，又有投資功能”：購房者每投資10萬元，第一年可獲12%的收益率，此后每年收益率增加2個百分點(diǎn)，5年累計(jì)收益達(dá)房款的80%，同時擁有公寓產(chǎn)權(quán)，“等于兩折購房”。然而在2014年初，300余位購房者先后預(yù)交了數(shù)十萬元意向金，卻陷入騙局。

據(jù)辦案部門介紹，因資金鏈斷裂，開發(fā)商已進(jìn)入破產(chǎn)程序，其發(fā)售的“理財(cái)產(chǎn)品”涉嫌非法集資，涉案金額達(dá)3億多元，眾多購房者向房企繳納的預(yù)付款面臨本金不保的危險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查，該房產(chǎn)公司還在全國多地如法炮制多個此類項(xiàng)目。投資者繳納的房款均被挪用于彌補(bǔ)企業(yè)資金缺口，最后累計(jì)非法集資35億元，涉及4萬多名群眾受害。

房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資行為風(fēng)險(xiǎn)隱患

企業(yè)在證照不齊的情況下，以房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義預(yù)售房屋甚至“一房多賣”，如發(fā)生資金鏈斷裂攜款逃匿情況，購房人索回購房款無望，將引發(fā)矛盾糾紛和社會穩(wěn)定問題；

此類項(xiàng)目往往涉及社會集資、定期返租，在經(jīng)營不善、收益不確定等情況下，買受人不僅租金得不到保障，而且企業(yè)也無法兌現(xiàn)回購承諾；

一些企業(yè)采取滾動借款方式，短期來看是彌補(bǔ)了資金漏洞，但長遠(yuǎn)來看若是發(fā)生資金期限與項(xiàng)目周期不匹配，資金鏈斷裂，買受人將血本無歸，權(quán)利難以保障。

如何防范房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資行為？

對高息“誘餌”不動心。多數(shù)情況下明顯偏高的投資回報(bào)很可能就是投資陷阱。按照我國相關(guān)規(guī)定，超過國家規(guī)定貸款利率4倍以上的不受法律保護(hù)，可作為判斷回報(bào)是否過高的參考。廣大群眾一定要增強(qiáng)分辨能力，不要相信“免費(fèi)的午餐”。

對老板“實(shí)力”不崇拜。通過查詢公司登記資料，查明相關(guān)企業(yè)是否是合法注冊，所開發(fā)項(xiàng)目是否取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案。如果主體身份不合法、不真實(shí)，不具備上述銷售資格，則有欺詐嫌疑。

對企業(yè)“背景”不迷信。通過政府網(wǎng)站查詢相關(guān)企業(yè)是不是經(jīng)過國家批準(zhǔn)的合法的上市公司，是不是可以發(fā)行公司股票、債券、國家規(guī)定的股權(quán)交易場所等，如果不具備發(fā)行、銷售股票、出售金融產(chǎn)品以及開展存貸款業(yè)務(wù)的主體資格，就涉嫌非法集資。

對熟人“熱心”不輕信。對親朋好友低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的房產(chǎn)投資建議和反復(fù)勸說，要審慎決策，防止成為其發(fā)展下線的目標(biāo)，不要盲目聽從。