北京的城市更新不搞成片的大拆大建，而是堅持“小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)”。日前，在“首屆北京城市更新最佳實踐評選活動”中入選的16個北京城市更新“最佳實踐”項目中，都從不同側面詮釋了北京這一城市更新的理念。

無論是老舊廠房“騰籠換鳥”、傳統(tǒng)商圈的改造升級，還是核心區(qū)平房院落保護性修繕、歷史文化街區(qū)的修繕改造，在城市減量發(fā)展的背景下，如何更好地調動社會資本積極性？如何提升城市公共空間品質？如何探索建管并重、可持續(xù)經(jīng)營的長效機制？我們不妨走近那些經(jīng)典案例，尋求可復制推廣的答案。

多方共建，引入社會資本

在城市更新中，資本的力量不可或缺。那么，如何引進社會資本成為推進城市更新的難點。朝陽區(qū)望京小街改造提升及西城區(qū)菜市口西片老城保護更新項目給出了答案，其發(fā)揮市場主體作用，形成“政府引領資金投入+社會資本參與共建”的城市更新路徑。

菜市口西片老城保護更新項目位于西城區(qū)牛街街道，是宣南文化主要承載地，原為危改一級開發(fā)項目，2019年1月轉為老城保護和城市更新的試點項目。該項目總投資中的60%由企業(yè)籌措，社會資本的參與不可或缺。

為解決遺留問題，菜市口西片老城保護更新項目率先啟動“申請式退租”模式，即住在平房區(qū)直管公房的居民可按照個人意愿，退還房屋使用權，并獲得補償及安置。同時，結合居民意愿，實行“一院一策、一戶一設計”的“申請式改善”模式，打造新型共生院。

不過，為了解決整院數(shù)量較少的問題，2021年6月，金恒豐公司與建信住房北京公司簽署《菜西項目房屋租賃院落合作協(xié)議書》。由建信住房北京公司為未騰退租戶選定平移房屋，并支付未來20年的租金及物業(yè)費，以保障租戶的原始租賃權益。

據(jù)金恒豐公司總經(jīng)理高軼介紹，利用換租平移的方式來促成整個院落經(jīng)營價值的提高，提高院落資產(chǎn)價值，能夠實現(xiàn)老城更新保護項目的可持續(xù)發(fā)展。

在雙方合作下，將培育胡同16號“共生院”煥新為“新整院”。這也是北京市首例 “申請式換租”模式的落地，打通了以往共生院的“死結”?！靶抡骸辈捎枚M院設計理念，庭院景觀采用“新中式”設計，通過對院落進行保護性修繕及恢復性修建，保存歷史文脈，再現(xiàn)首都北京的胡同京韻。

菜市口西片老城保護更新項目中，改造后的永慶胡同17號院。企業(yè)供圖

另一個引進社會資本的“最佳實踐”項目為望京小街，其地處望京核心腹地，曾經(jīng)道路破損、停車混亂、交通擁堵和環(huán)境臟亂等問題凸顯。在多方共建模式之下，望京小街成為北京市首個由政府引導社會資本參與的國際化商業(yè)街區(qū)項目。

望京小街的具體做法是地方財政出資1300萬元用于街區(qū)硬件設施改造，兩家企業(yè)主體萬科和方恒分別出資3500萬元和500萬元用于街區(qū)兩側休閑、藝術和配套設施建設。

“望京小街的改造實現(xiàn)了多方受益，包括周邊居民、商業(yè)主體、寫字樓從業(yè)人員在內?！蓖┙值擂k公室副主任劉剛表示，通過望京小街的改造也探索出政府引導社會資本參與傳統(tǒng)商圈國際化轉型的望京模式。

據(jù)悉，自2020年8月望京小街開街以來，片區(qū)整體客流及營業(yè)額都有很大的提升。

減量、增綠，提升城市品質

城市設計是更新的關鍵，也是品質提升的靈魂。通過設計可以精細化管控城市風貌、塑造城市特色，對提升城市公共空間品質具有重要作用。

朝陽區(qū)麗都國際街區(qū)城市更新項目所在的麗都商圈，是北京最早的國際化商圈，2019年朝陽區(qū)啟動了麗都地區(qū)城市更新一期項目。該項目以高水平、精細化的設計，以多元主體共建共治共享為基礎，通過公共空間打造國際化街區(qū)。

在設計上，麗都國際街區(qū)提供更多高品質的開放空間，構建完整城市綠地及公共空間網(wǎng)絡系統(tǒng)。比如，增加近2萬平方米的街頭綠地和公共空間、6萬平方米的城市森林公園、1.3公里長的城市綠道。建成后的步行人流量較之前增加6倍。

改造后，因為公共空間的增多，麗都國際街區(qū)利用街道可以變成廣場的靈動空間，創(chuàng)立了開放式麗都國際音樂電影節(jié)，區(qū)域活力明顯增強。值得關注的是，更新帶動、激活了區(qū)域社會資金投入。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月，該片區(qū)辦公樓宇出租率提高近20%，片區(qū)經(jīng)濟收入增長近30%。

位于西單商圈核心位置的西單更新場項目也是通過高品質設計、減少商業(yè)面積來置換空間品質的最佳實踐案例之一。

西單更新場的地上建筑隱藏在公園城市的綠化中，從建筑立面看沒有濃厚的商業(yè)氣息，更像是一座博物館。企業(yè)供圖

在以“減量”“提質”“增綠”作為核心理念進行的升級改造中，西單更新場不僅將原有4層改造成3層，減少出租面積，提高公共空間面積，而且打破傳統(tǒng)項目邊界，用靈活的動線、大面積的玻璃幕墻和開闊的場地將室內空間和室外公園連接起來。

其中，西單更新場將改造前封閉的地面打開，將地上、地下聯(lián)系起來，解決了空間上的割裂；此外，將地面建筑隱藏在公園城市的綠化中，從建筑立面看沒有濃厚的商業(yè)氣息，更像是一座博物館，將公共空間與商業(yè)活動有機融合。

值得一提的是，西單更新場采用“公園城市”理念，在西單商業(yè)區(qū)覆蓋1.12萬平方米綠地，借助微地形變化營造接近自然狀態(tài)的“城市綠肺”，而且通過樹種變化及景觀節(jié)奏的設計，讓人們在廣場內體驗到“健步”“慢行”“休憩”的場景，以此賦予城市新的活力。

建管并重，探索運營長效機制

“三分建、七分管”。城市更新不僅在考驗綜合設計改造，也在考驗多方關系協(xié)調、持續(xù)服務運營能力。

位于海淀區(qū)西三旗的金隅智造工場原是北京金隅天壇家具廠，在不增加園區(qū)總體面積的前提下，最大限度保留園區(qū)內85%以上的高舉架、高荷載產(chǎn)業(yè)空間。

據(jù)園區(qū)負責人介紹，金隅智造工場85%以上的空間挑高都在6.5米以上，這樣的高度是傳統(tǒng)寫字樓和公建物業(yè)所不具備的條件。這樣稀缺的產(chǎn)業(yè)空間吸引了具備小試中試、檢驗檢測以及小規(guī)模轉產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)需求的“硬科技”創(chuàng)新企業(yè)，成為老舊廠房“騰籠換鳥”實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級轉型的實踐案例。

目前，金隅智造工場已接近滿租，構建起“物理空間租賃+產(chǎn)業(yè)投資（孵化）+創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務”的園區(qū)運營服務模式，吸引了包括北京量子信息科學研究院在內的200多家科技企業(yè)入駐，同時擁有1個國家級重點實驗室、1家創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)、3家科創(chuàng)板塊申請上市企業(yè)、6家智能制造行業(yè)“獨角獸”。

因為智能制造企業(yè)的聚焦效應，2021年金隅智造工場園區(qū)生產(chǎn)總值超過50億元，相比較原傳統(tǒng)家具制造業(yè)，單位產(chǎn)值提升了近10倍。

如果說金隅智造工場為北京市老舊工業(yè)廠房裝修改造、城市產(chǎn)業(yè)更新提供了鮮活的案例，那么，石景山區(qū)模式口歷史文化街區(qū)保護更新項目（簡稱“模式口”）作為京西首驛，則成為風貌保護、文明傳承、生態(tài)宜居的城市有機更新典范。

目前，模式口不僅集中改造多項惠民市政設施，而且升級多處文化休閑空間、打造多個特色小微展館、建設多處商旅文化院落，形成了古韻新生的獨特商業(yè)模式。在今年春節(jié)和冬奧會期間，成為網(wǎng)紅打卡地。 

模式口采用的是“政府主導，國企運作，專業(yè)化團隊運營”的運營新模式，該項目引入高水平運營團隊，在改造中“以運營引導設計，以功能引導騰退”。模式口街區(qū)修繕堅持“只搞大保護、不搞大開發(fā)”，并且在改造中不斷探索歷史文化街區(qū)的保護、更新、活化、利用。

模式口在改造中不斷探索歷史文化街區(qū)的保護、更新、活化、利用。企業(yè)供圖

據(jù)項目全過程委托管理方北京泰福恒投資發(fā)展有限公司模式口項目技術負責人常娜介紹，石景山區(qū)級文保單位“西老爺廟”，原來是由周邊居民承包經(jīng)營，在他們接手改造之后，按照“一院一方案”的原則，充分活化利用文保單位，引入微展館模式及精品網(wǎng)紅咖啡業(yè)態(tài)，將模式口的歷史、京西特色民俗進行挖掘展示，免費對外開放，為廣大市民提供了一個新的休閑消費、文化體驗空間。

而在2022下半年，模式口將繼續(xù)開展房屋搬遷騰退，推進多處重點院落改造及部分沿街外立面修繕等，提升商業(yè)品質、打造消費商圈。