北京的城市更新不搞成片的大拆大建，而是堅持“小規模、漸進式、可持續”。日前，在“首屆北京城市更新最佳實踐評選活動”中入選的16個北京城市更新“最佳實踐”項目中，都從不同側面詮釋了北京這一城市更新的理念。
無論是老舊廠房“騰籠換鳥”、傳統商圈的改造升級，還是核心區平房院落保護性修繕、歷史文化街區的修繕改造，在城市減量發展的背景下，如何更好地調動社會資本積極性？如何提升城市公共空間品質？如何探索建管并重、可持續經營的長效機制？我們不妨走近那些經典案例，尋求可復制推廣的答案。
多方共建，引入社會資本
在城市更新中，資本的力量不可或缺。那么，如何引進社會資本成為推進城市更新的難點。朝陽區望京小街改造提升及西城區菜市口西片老城保護更新項目給出了答案，其發揮市場主體作用，形成“政府引領資金投入+社會資本參與共建”的城市更新路徑。
菜市口西片老城保護更新項目位于西城區牛街街道，是宣南文化主要承載地，原為危改一級開發項目，2019年1月轉為老城保護和城市更新的試點項目。該項目總投資中的60%由企業籌措，社會資本的參與不可或缺。
為解決遺留問題，菜市口西片老城保護更新項目率先啟動“申請式退租”模式，即住在平房區直管公房的居民可按照個人意愿，退還房屋使用權，并獲得補償及安置。同時，結合居民意愿，實行“一院一策、一戶一設計”的“申請式改善”模式，打造新型共生院。
不過，為了解決整院數量較少的問題，2021年6月，金恒豐公司與建信住房北京公司簽署《菜西項目房屋租賃院落合作協議書》。由建信住房北京公司為未騰退租戶選定平移房屋，并支付未來20年的租金及物業費，以保障租戶的原始租賃權益。
據金恒豐公司總經理高軼介紹，利用換租平移的方式來促成整個院落經營價值的提高，提高院落資產價值，能夠實現老城更新保護項目的可持續發展。
在雙方合作下，將培育胡同16號“共生院”煥新為“新整院”。這也是北京市首例 “申請式換租”模式的落地，打通了以往共生院的“死結”?！靶抡骸辈捎枚M院設計理念，庭院景觀采用“新中式”設計，通過對院落進行保護性修繕及恢復性修建，保存歷史文脈，再現首都北京的胡同京韻。
菜市口西片老城保護更新項目中，改造后的永慶胡同17號院。企業供圖
另一個引進社會資本的“最佳實踐”項目為望京小街，其地處望京核心腹地，曾經道路破損、停車混亂、交通擁堵和環境臟亂等問題凸顯。在多方共建模式之下，望京小街成為北京市首個由政府引導社會資本參與的國際化商業街區項目。
望京小街的具體做法是地方財政出資1300萬元用于街區硬件設施改造，兩家企業主體萬科和方恒分別出資3500萬元和500萬元用于街區兩側休閑、藝術和配套設施建設。
“望京小街的改造實現了多方受益，包括周邊居民、商業主體、寫字樓從業人員在內。”望京街道辦公室副主任劉剛表示，通過望京小街的改造也探索出政府引導社會資本參與傳統商圈國際化轉型的望京模式。
據悉，自2020年8月望京小街開街以來，片區整體客流及營業額都有很大的提升。
減量、增綠，提升城市品質
城市設計是更新的關鍵，也是品質提升的靈魂。通過設計可以精細化管控城市風貌、塑造城市特色，對提升城市公共空間品質具有重要作用。
朝陽區麗都國際街區城市更新項目所在的麗都商圈，是北京最早的國際化商圈，2019年朝陽區啟動了麗都地區城市更新一期項目。該項目以高水平、精細化的設計，以多元主體共建共治共享為基礎，通過公共空間打造國際化街區。
在設計上，麗都國際街區提供更多高品質的開放空間，構建完整城市綠地及公共空間網絡系統。比如，增加近2萬平方米的街頭綠地和公共空間、6萬平方米的城市森林公園、1.3公里長的城市綠道。建成后的步行人流量較之前增加6倍。
改造后，因為公共空間的增多，麗都國際街區利用街道可以變成廣場的靈動空間，創立了開放式麗都國際音樂電影節，區域活力明顯增強。值得關注的是，更新帶動、激活了區域社會資金投入。據統計數據顯示，截至2022年1月，該片區辦公樓宇出租率提高近20%，片區經濟收入增長近30%。
位于西單商圈核心位置的西單更新場項目也是通過高品質設計、減少商業面積來置換空間品質的最佳實踐案例之一。
西單更新場的地上建筑隱藏在公園城市的綠化中，從建筑立面看沒有濃厚的商業氣息，更像是一座博物館。企業供圖
在以“減量”“提質”“增綠”作為核心理念進行的升級改造中，西單更新場不僅將原有4層改造成3層，減少出租面積，提高公共空間面積，而且打破傳統項目邊界，用靈活的動線、大面積的玻璃幕墻和開闊的場地將室內空間和室外公園連接起來。
其中，西單更新場將改造前封閉的地面打開，將地上、地下聯系起來，解決了空間上的割裂；此外，將地面建筑隱藏在公園城市的綠化中，從建筑立面看沒有濃厚的商業氣息，更像是一座博物館，將公共空間與商業活動有機融合。
值得一提的是，西單更新場采用“公園城市”理念，在西單商業區覆蓋1.12萬平方米綠地，借助微地形變化營造接近自然狀態的“城市綠肺”，而且通過樹種變化及景觀節奏的設計，讓人們在廣場內體驗到“健步”“慢行”“休憩”的場景，以此賦予城市新的活力。
建管并重，探索運營長效機制
“三分建、七分管”。城市更新不僅在考驗綜合設計改造，也在考驗多方關系協調、持續服務運營能力。
位于海淀區西三旗的金隅智造工場原是北京金隅天壇家具廠，在不增加園區總體面積的前提下，最大限度保留園區內85%以上的高舉架、高荷載產業空間。
據園區負責人介紹，金隅智造工場85%以上的空間挑高都在6.5米以上，這樣的高度是傳統寫字樓和公建物業所不具備的條件。這樣稀缺的產業空間吸引了具備小試中試、檢驗檢測以及小規模轉產產業環節需求的“硬科技”創新企業，成為老舊廠房“騰籠換鳥”實現產業升級轉型的實踐案例。
目前，金隅智造工場已接近滿租，構建起“物理空間租賃+產業投資（孵化）+創新產業服務”的園區運營服務模式，吸引了包括北京量子信息科學研究院在內的200多家科技企業入駐，同時擁有1個國家級重點實驗室、1家創業板上市企業、3家科創板塊申請上市企業、6家智能制造行業“獨角獸”。
因為智能制造企業的聚焦效應，2021年金隅智造工場園區生產總值超過50億元，相比較原傳統家具制造業，單位產值提升了近10倍。
如果說金隅智造工場為北京市老舊工業廠房裝修改造、城市產業更新提供了鮮活的案例，那么，石景山區模式口歷史文化街區保護更新項目（簡稱“模式口”）作為京西首驛，則成為風貌保護、文明傳承、生態宜居的城市有機更新典范。
目前，模式口不僅集中改造多項惠民市政設施，而且升級多處文化休閑空間、打造多個特色小微展館、建設多處商旅文化院落，形成了古韻新生的獨特商業模式。在今年春節和冬奧會期間，成為網紅打卡地。
模式口采用的是“政府主導，國企運作，專業化團隊運營”的運營新模式，該項目引入高水平運營團隊，在改造中“以運營引導設計，以功能引導騰退”。模式口街區修繕堅持“只搞大保護、不搞大開發”，并且在改造中不斷探索歷史文化街區的保護、更新、活化、利用。
模式口在改造中不斷探索歷史文化街區的保護、更新、活化、利用。企業供圖
據項目全過程委托管理方北京泰福恒投資發展有限公司模式口項目技術負責人常娜介紹，石景山區級文保單位“西老爺廟”，原來是由周邊居民承包經營，在他們接手改造之后，按照“一院一方案”的原則，充分活化利用文保單位，引入微展館模式及精品網紅咖啡業態，將模式口的歷史、京西特色民俗進行挖掘展示，免費對外開放，為廣大市民提供了一個新的休閑消費、文化體驗空間。
而在2022下半年，模式口將繼續開展房屋搬遷騰退，推進多處重點院落改造及部分沿街外立面修繕等，提升商業品質、打造消費商圈。
