上海二手房市場延續(xù)8月以來的降溫態(tài)勢，10月份上海二手房成交量回落至1.6萬套，較9月下降11%。
根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，10月份上海全市共成交二手房1.6萬套，環(huán)比下降11%，同比增長25%；成交金額539億元，環(huán)比下降11%，同比增長33%，套均總價(jià)327萬元/套，環(huán)比下降1%，同比增長6%，成交均價(jià)39567元/平，環(huán)比持平，同比增長4%。
單月成交套數(shù)及增速（圖片來源：上海鏈家）
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，10月份二手房成交1.6萬套，較9月份有所下滑。雖然從成交量來看，近兩個月市場出現(xiàn)降溫，但從成交水平來看，依然維持在年初設(shè)定的1.5萬-1.8萬套的榮枯范圍之間，考慮到前兩年樓市維持了較長時間的熱度，目前出現(xiàn)低位調(diào)整屬于正常。此外，由于進(jìn)入年底且臨近春節(jié)，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)成交暫時會在低位水平徘徊。
二手房議價(jià)空間擴(kuò)大
二手房成交量的放緩已傳導(dǎo)至價(jià)格，澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪發(fā)現(xiàn)，隨著成交回落目前二手房的議價(jià)空間已擴(kuò)大。
上海鏈家一經(jīng)紀(jì)人向澎湃新聞反饋，其所在的浦東塘橋板塊二手房市場有一定的波動。
據(jù)其介紹，該板塊600萬元以下的房源議價(jià)空間都較大，基本上在5%~10%。
“一定要有一定的價(jià)格優(yōu)惠，才有客戶可能會買，現(xiàn)在屬于買方市場，客戶都不太急。”上述鏈家經(jīng)紀(jì)人說。
造成上述情況的原因之一是該區(qū)域房源掛牌量的增加。該經(jīng)紀(jì)人指出，“就塘橋板塊而言，上海疫情剛結(jié)束的時候（6月左右）房源掛牌量在400余套，到了10月下旬房源掛牌量已超700套。”
在該片區(qū)經(jīng)紀(jì)人看來，“房源多、去化慢，使得供需不平衡，因此房東如果要賣就必須降價(jià)，客戶不急的話可選擇余地較多。特別是600萬元以內(nèi)的房子比較多，所以相對而言，這類房子會比較難賣。”
“手里看房的客戶其實(shí)是有的，但就是客戶都很猶豫，他定不下來。看完房基本都是再考慮考慮，或者不再提。也有一些客戶看中了房子后談價(jià)比較狠。”該區(qū)域另一名經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)充。
以塘橋板塊樓盤東方城市花園（二期）一套約151平方米、掛牌價(jià)約1450萬元的房源為例，上述經(jīng)紀(jì)人說，“客戶要求價(jià)格談下來100萬元才定，但業(yè)主最多就降價(jià)50萬元，因此，客戶的心理預(yù)期與業(yè)主的心理預(yù)期不對等、不匹配，也是造成成交量下滑的一個原因。”
根據(jù)上海鏈家公布的數(shù)據(jù)，目前上海鏈家的新增客戶量和帶看量和前兩個月相比基本穩(wěn)定，未出現(xiàn)明顯下降，客戶依然有一定的購買意愿，只是不急于入市，選擇先觀望一下。同時，新增掛牌有一定增加，供應(yīng)量充足、選擇余地充分，所以客戶也能夠多看多比較，成交周期有所拉長，造成目前成交量的下滑。
有房東兩個月內(nèi)三次降價(jià)近200萬元
位于浦東聯(lián)洋板塊的一些改善型項(xiàng)目也已現(xiàn)價(jià)格松動。
“原來還價(jià)只能還二三十萬，現(xiàn)在降價(jià)五六十萬客戶還不敢定，有些要還掉100萬元左右才敢定。”位于浦東聯(lián)洋板塊的太平洋房屋中介說。
同時，有些業(yè)主已根據(jù)市場行情主動調(diào)整價(jià)格。以聯(lián)洋年華一套165平方米左右的房源為例，該房源于9月18日上架時報(bào)價(jià)2380萬元，于9月30日下調(diào)價(jià)格至2280萬元，降價(jià)百萬。
同戶型的另一套房源則在兩個月內(nèi)經(jīng)歷三次降價(jià)。今年9月18日，房源掛牌價(jià)為2200萬元，9月19日掛牌價(jià)降為2150萬元，10月16日掛牌價(jià)再降50萬元至2100萬元，10月21日掛牌價(jià)直接降80萬元，已修改為2020萬元。
降價(jià)的情況并非個例，以同小區(qū)一套158平方米左右的房源為例，該房源于10月7日上架報(bào)價(jià)2100萬元，隨后于11月3日進(jìn)行調(diào)價(jià)，目前房源報(bào)價(jià)1990萬元。
雖然機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示客戶帶看量未出現(xiàn)明顯下降，不過從門店經(jīng)營情況看，已受一定影響。上述太平洋房屋中介表示，“原來我們一周可以帶看15至20個客戶，現(xiàn)在平均下來，一周帶看7至10個，相當(dāng)于帶看的客戶量少了一半。”據(jù)上述中介反饋，目前，聯(lián)洋板塊部分房源價(jià)格降幅普遍在8%～10%。
另以位于浦東聯(lián)洋板塊的浦東虹橋花園小區(qū)為例，太平洋房屋經(jīng)紀(jì)人告訴澎湃新聞，其經(jīng)手的兩套同戶型的房源差價(jià)近百萬。“8月份，我成交了一套120平方米左右的房源，價(jià)格是1620萬元，10月份，同戶型的一套房源成交價(jià)為1600萬元，雖然表面上價(jià)格只差20萬元，不過10月份成交的帶一個車位，車位價(jià)值也在80萬元左右。”
而按照貝殼找房平臺，目前，第九城市（浦東虹橋花園）掛牌在售的一套120平方米左右的低樓層房源，掛牌價(jià)為1500萬元。
新房集中供應(yīng)分流二手房購房者
對于二手房成交下滑的原因，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會秘書長陳亮認(rèn)為，二手房因?yàn)槿齼r(jià)就低的原因，消費(fèi)者支付能力有所下降；同時，政府在新房供應(yīng)方面做了比較多的工作，新房與周邊二手房也有一定的價(jià)差，因此有房票的消費(fèi)者更愿意嘗試買新房。總的來說，上海本身的房地產(chǎn)市場相對還是比較平穩(wěn)的。
按照上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，10月份成交量TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、寶山和閔行。綜合今年前10月，成交量TOP3區(qū)域?yàn)槠謻|、寶山和閔行。從累計(jì)同比來看，下跌最多的區(qū)域?yàn)殚L寧、楊浦、虹口和黃浦，下跌相對較少的區(qū)域?yàn)槌缑鳌⑿靺R和嘉定。
各區(qū)單月成交情況（圖片來源：上海鏈家）
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，今年7月份二手房成交量破2萬套，8月份二手房成交量近2萬套，9月成交量略有下降，成交1.8萬套，9月末市場觀望情緒開始抬頭，隨著需求逐漸釋放完畢，加之10月份假期影響，成交量有一定的下滑。
不過，盧文曦認(rèn)為，從一手房和二手房市場總量來看，與去年相比并未明顯下降，只是市場的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。“原來，市場上新房和二手房的成交占比可能是1:3，隨著結(jié)構(gòu)性的改變，占比可能就調(diào)整為1:2，新房的成交量上去了。”
太平洋房屋行業(yè)研究部首席分析師趙煜堃也提到，今年新房供應(yīng)集中放量，下半年新房成交量走高，分流了不少二手房購房者。
按照上海鏈家研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年前六批次共入市218個新房項(xiàng)目，近7萬套住宅。從成交數(shù)據(jù)來看，今年前10個月，上海全市累計(jì)成交套數(shù)69513套，累計(jì)成交金額5024億元，套均總價(jià)723萬元/套，成交均價(jià)63361元/平方米。
不過，在楊雨蕾看來，10月份，隨著市區(qū)盤和熱門盤的有限入市以及外環(huán)外和郊環(huán)外的供應(yīng)增加，一定程度上使得打新熱度也有所下降。對于眾多置換客（房主）來說，可能不急于出售手上現(xiàn)有房產(chǎn)，當(dāng)買賣雙方都持觀望態(tài)度時，交易周期也會相應(yīng)拉長。
按照鏈家研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，整體上而言，今年下半年以來的成交價(jià)格整體平穩(wěn)，購房者更加理性，買賣雙方之間的議價(jià)空間有所擴(kuò)大。
盧文曦認(rèn)為，隨著前期購房需求的釋放，市場會進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)11月份市場仍將繼續(xù)調(diào)整，后續(xù)市場會逐步企穩(wěn)。
