4月6日，第一太平戴維斯發(fā)布2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場研究成果報告，報告顯示，2023年房地產(chǎn)市場救市信號明顯，相繼迎來多項重大利好政策，在經(jīng)歷了2022年低谷后，市場正在迎來復(fù)蘇拐點。而今年兩會定調(diào)房地產(chǎn)市場政策將繼續(xù)“以穩(wěn)為主”，再次夯實了房地產(chǎn)市場的回暖信心。此外，消費基礎(chǔ)設(shè)施首次納入REITs試點范圍，有利于百貨商場、購物中心等的零售資產(chǎn)建設(shè)和改善，對擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費將起到積極作用。REITs的持續(xù)“破冰”，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了新機(jī)遇。

北京寫字樓市場進(jìn)入復(fù)蘇軌道，但仍需發(fā)展動能

根據(jù)報告顯示，一季度北京甲級寫字樓市場僅有位于通州運河商務(wù)區(qū)的通州中心C01項目正式交付，為市場帶來57,415平方米的新增供應(yīng)。同期，盡管市場整體已進(jìn)入復(fù)蘇軌道，但租戶方的選址策略仍較為謹(jǐn)慎，新租、搬遷、擴(kuò)張需求仍未完全釋放；而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復(fù)的租賃需求，迫使業(yè)主方也承受著較大的去化壓力。綜合以上因素，使得一季度全市凈吸納量仍為負(fù)值，約為-3,220平方米，但降幅較去年四季度有所收窄。

此外，新項目入市疊加需求疲軟，導(dǎo)致空置面積持續(xù)增加，2023年一季度全市空置率環(huán)比、同比分別上升0.5、1.5個百分點，至16.8%的高位。去化空置面積的壓力不斷累加，迫使業(yè)主方不得不繼續(xù)讓渡議價空間“以價換量”，因此在一季度北京甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下滑，至人民幣每平方米每月321.7元，環(huán)比、同比分別下降1.3%、5.1%。

展望2023年全年，從供應(yīng)端角度來看，去年因疫情影響而推遲入市的在建項目預(yù)計將在今年內(nèi)漸次交付，2023年的寫字樓市場也將迎來一波供應(yīng)小高峰、供應(yīng)量將超過57萬平方米；需求端方面，盡管國內(nèi)的社會經(jīng)濟(jì)秩序已完全恢復(fù)常態(tài)、新冠疫情也不再是寫字樓市場的絆腳石，但各行各業(yè)所面臨的復(fù)蘇難度與所需時間卻不盡相同，因此企業(yè)的租賃需求也相應(yīng)地產(chǎn)生了差異化。因此可以說，市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段較長的時間，對于北京寫字樓市場而言，今年既是轉(zhuǎn)折之年、也是調(diào)整之年。

北京商業(yè)零售市場有望在2023年迎來井噴式增長

一季度報告顯示，位于亞奧商圈的DT51項目與位于門頭溝區(qū)的西長安中駿世界城共帶來約16萬平方米的新增零售面積。隨著疫情防控措施的全面解除，商業(yè)零售市場陰霾逐漸散去，本季度北京各大購物中心的客流明顯反彈。同時，春節(jié)前后新項目接連入市，有效刺激線下實體消費需求， 2023年北京零售消費市場實現(xiàn)了開門紅，市場回暖趨勢日漸顯著。

進(jìn)入后疫情階段，各大購物中心積極推進(jìn)品牌調(diào)改、空間升級改造等事宜，以期挽回在疫情期間出現(xiàn)的品牌關(guān)店、撤離、客流量下降等損失，但由于市場完全復(fù)原仍需時間，因此全市主要購物中心的關(guān)鍵指標(biāo)也出現(xiàn)了小幅波動。2023年一季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比上升0.8個百分點至8.5%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平出現(xiàn)小幅下滑，為每平方米每月816.1元，租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%、同比下滑4.8%。

值得一提的是，除去一季度已開業(yè)的項目，包括在建購物中心與城市更新改造項目在內(nèi)，北京零售市場2023年新增零售面積預(yù)期將達(dá)百萬平方米以上。新項目橫跨核心、次核心及新興商圈，進(jìn)一步發(fā)掘北京各區(qū)域市場的潛力，釋放多圈層消費需求。同時，存量項目也在積極應(yīng)對后疫情時代消費市場的變化，加速調(diào)整商鋪品牌與業(yè)態(tài)排布，大力培育新型消費，加強(qiáng)項目核心競爭力的打造，把握北京零售市場新時期的發(fā)展機(jī)遇。

北京大宗投資市場累計成交額較去年同期增加60.8%

在北京大宗投資市場方面，報告顯示，一季度投資市場累計成交金額約為人民幣67.35億元，較去年同期增加60.8%。在2023年開年階段，除了自用型收購及通過法拍渠道購得資產(chǎn)外，無論是內(nèi)資投資者還是外資機(jī)構(gòu)均開始重新啟動尋覓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、加速布局北京商辦市場。

從資產(chǎn)角度出發(fā)，近期投資人重點關(guān)注的投資標(biāo)的除了成熟商圈的優(yōu)質(zhì)辦公樓、零售資產(chǎn)、科技園區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目外，對于物流高標(biāo)倉、長租公寓、保障性租賃住房等新興賽道的投資興趣也與日俱增。隨著整體市場環(huán)境持續(xù)回暖，2023年預(yù)計將會有更多的投資機(jī)構(gòu)把握機(jī)遇、加大投資、增厚整體收益，市場也有望見證更多大手筆的投資成交案例。

從報告來看，北京房地產(chǎn)市場雖然因為受到疫情長尾效應(yīng)的影響，回暖速度低于預(yù)期，但市場拐點已經(jīng)到來，市場活躍度的改善表明觸底反彈將是2023年房地產(chǎn)市場的大勢所趨。在供給端，二、三季度零售市場新增供應(yīng)充足，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs利好顯著；寫字樓市場低調(diào)起步、溫和復(fù)蘇，底部動蕩有望告一段落。在政策端，擴(kuò)大市場需求仍是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手，同時地產(chǎn)整體政策環(huán)境仍將延續(xù)寬松態(tài)勢。預(yù)計下一階段北京房地產(chǎn)市場的信心將進(jìn)一步回歸，盡管受宏觀經(jīng)濟(jì)周期影響，市場數(shù)據(jù)的修復(fù)仍需要時間，但是市場活動及經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)步恢復(fù)至疫情前水平指日可待。