4月6日，第一太平戴維斯發布2023年第一季度北京房地產市場研究成果報告，報告顯示，2023年房地產市場救市信號明顯，相繼迎來多項重大利好政策，在經歷了2022年低谷后，市場正在迎來復蘇拐點。而今年兩會定調房地產市場政策將繼續“以穩為主”，再次夯實了房地產市場的回暖信心。此外，消費基礎設施首次納入REITs試點范圍，有利于百貨商場、購物中心等的零售資產建設和改善，對擴大內需、提振消費將起到積極作用。REITs的持續“破冰”，也為房地產市場的發展帶來了新機遇。
北京寫字樓市場進入復蘇軌道，但仍需發展動能
根據報告顯示，一季度北京甲級寫字樓市場僅有位于通州運河商務區的通州中心C01項目正式交付，為市場帶來57,415平方米的新增供應。同期，盡管市場整體已進入復蘇軌道，但租戶方的選址策略仍較為謹慎，新租、搬遷、擴張需求仍未完全釋放；而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復的租賃需求，迫使業主方也承受著較大的去化壓力。綜合以上因素，使得一季度全市凈吸納量仍為負值，約為-3,220平方米，但降幅較去年四季度有所收窄。
此外，新項目入市疊加需求疲軟，導致空置面積持續增加，2023年一季度全市空置率環比、同比分別上升0.5、1.5個百分點，至16.8%的高位。去化空置面積的壓力不斷累加，迫使業主方不得不繼續讓渡議價空間“以價換量”，因此在一季度北京甲級寫字樓平均租金繼續下滑，至人民幣每平方米每月321.7元，環比、同比分別下降1.3%、5.1%。
展望2023年全年，從供應端角度來看，去年因疫情影響而推遲入市的在建項目預計將在今年內漸次交付，2023年的寫字樓市場也將迎來一波供應小高峰、供應量將超過57萬平方米；需求端方面，盡管國內的社會經濟秩序已完全恢復常態、新冠疫情也不再是寫字樓市場的絆腳石，但各行各業所面臨的復蘇難度與所需時間卻不盡相同，因此企業的租賃需求也相應地產生了差異化。因此可以說，市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段較長的時間，對于北京寫字樓市場而言，今年既是轉折之年、也是調整之年。
北京商業零售市場有望在2023年迎來井噴式增長
一季度報告顯示，位于亞奧商圈的DT51項目與位于門頭溝區的西長安中駿世界城共帶來約16萬平方米的新增零售面積。隨著疫情防控措施的全面解除，商業零售市場陰霾逐漸散去，本季度北京各大購物中心的客流明顯反彈。同時，春節前后新項目接連入市，有效刺激線下實體消費需求， 2023年北京零售消費市場實現了開門紅，市場回暖趨勢日漸顯著。
進入后疫情階段，各大購物中心積極推進品牌調改、空間升級改造等事宜，以期挽回在疫情期間出現的品牌關店、撤離、客流量下降等損失，但由于市場完全復原仍需時間，因此全市主要購物中心的關鍵指標也出現了小幅波動。2023年一季度，全市優質購物中心平均空置率環比上升0.8個百分點至8.5%；同期，全市優質購物中心平均租金水平出現小幅下滑，為每平方米每月816.1元，租金指數環比微降0.1%、同比下滑4.8%。
值得一提的是，除去一季度已開業的項目，包括在建購物中心與城市更新改造項目在內，北京零售市場2023年新增零售面積預期將達百萬平方米以上。新項目橫跨核心、次核心及新興商圈，進一步發掘北京各區域市場的潛力，釋放多圈層消費需求。同時，存量項目也在積極應對后疫情時代消費市場的變化，加速調整商鋪品牌與業態排布，大力培育新型消費，加強項目核心競爭力的打造，把握北京零售市場新時期的發展機遇。
北京大宗投資市場累計成交額較去年同期增加60.8%
在北京大宗投資市場方面，報告顯示，一季度投資市場累計成交金額約為人民幣67.35億元，較去年同期增加60.8%。在2023年開年階段，除了自用型收購及通過法拍渠道購得資產外，無論是內資投資者還是外資機構均開始重新啟動尋覓優質資產、加速布局北京商辦市場。
從資產角度出發，近期投資人重點關注的投資標的除了成熟商圈的優質辦公樓、零售資產、科技園區及產業園區項目外，對于物流高標倉、長租公寓、保障性租賃住房等新興賽道的投資興趣也與日俱增。隨著整體市場環境持續回暖，2023年預計將會有更多的投資機構把握機遇、加大投資、增厚整體收益，市場也有望見證更多大手筆的投資成交案例。
從報告來看，北京房地產市場雖然因為受到疫情長尾效應的影響，回暖速度低于預期，但市場拐點已經到來，市場活躍度的改善表明觸底反彈將是2023年房地產市場的大勢所趨。在供給端，二、三季度零售市場新增供應充足，消費基礎設施REITs利好顯著；寫字樓市場低調起步、溫和復蘇，底部動蕩有望告一段落。在政策端，擴大市場需求仍是穩經濟的重要抓手，同時地產整體政策環境仍將延續寬松態勢。預計下一階段北京房地產市場的信心將進一步回歸，盡管受宏觀經濟周期影響，市場數據的修復仍需要時間，但是市場活動及經濟秩序穩步恢復至疫情前水平指日可待。
