9月19日，在中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)的背景下，作為住房市場(chǎng)中的重要組成部分，長(zhǎng)租公寓正在為越來(lái)越多在城市生活的人提供高品質(zhì)、交通便捷且價(jià)格合理的居住選擇。繼2018年的《新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇》和2021年的《乘勢(shì)而上，啟航新征程》之后，仲量聯(lián)行再次重磅發(fā)布針對(duì)這一市場(chǎng)的系列研究之三《順時(shí)聚勢(shì)，向光謀遠(yuǎn)——2023中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書》，剖析這一熱門業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀，探討未來(lái)趨勢(shì)和機(jī)遇。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“從去年住建部曾提出要‘加快推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)’，到今年2月中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)兩部門就金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件征求意見，可以明顯看出政策導(dǎo)向正在推動(dòng)長(zhǎng)租公寓的建設(shè)和供應(yīng)加速。從我們邀請(qǐng)23家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商和超過(guò)50家投資機(jī)構(gòu)參與的問(wèn)卷調(diào)研所呈現(xiàn)出的結(jié)果中也能看出，市場(chǎng)迎來(lái)更多參與者、產(chǎn)品和租賃客群更趨多元化等新現(xiàn)象，我們認(rèn)為目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)步入‘快速成長(zhǎng)期’的嶄新階段?！?/p>

中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展推動(dòng)力因素簡(jiǎn)示圖

市場(chǎng)需求：四大驅(qū)動(dòng)力夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ) 年輕租戶催生小戶型+短租期需求

在白皮書中，仲量聯(lián)行提出中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力模型——人口趨勢(shì)、購(gòu)房門檻，政策導(dǎo)向，以及年輕一代居住觀念變化等四大驅(qū)動(dòng)力持續(xù)夯實(shí)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。截至2023年上半年，上海、北京和深圳三大城市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%，且租金均實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升體現(xiàn)出即便經(jīng)歷了疫情的沖擊，長(zhǎng)租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點(diǎn)。

此外，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，仲量聯(lián)行還分享了多個(gè)最新趨勢(shì)。首先，從客戶畫像來(lái)看，20至29歲的租客占比最高，客戶的年輕化推動(dòng)了對(duì)小戶型公寓需求急劇增加。盡管職場(chǎng)人士目前仍是主流，但高校學(xué)生和自由職業(yè)者對(duì)長(zhǎng)租公寓的需求也呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其次，從客戶訴求來(lái)看，租客在選擇長(zhǎng)租公寓時(shí)首要考慮的因素是區(qū)位和交通便捷性，在此基礎(chǔ)上，租金合理且品質(zhì)良好的公寓更具吸引力。第三，從租賃周期來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)不確定因素增加，以及青年人群工作調(diào)動(dòng)頻繁等原因，租戶更偏好靈活租期。

有42%的運(yùn)營(yíng)商表示在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目上的租戶平均租期在六個(gè)月到一年之間。最后，從獲客方式來(lái)看，自有渠道營(yíng)銷已經(jīng)成為不少品牌開源節(jié)流的關(guān)鍵渠道，通過(guò)品牌官網(wǎng)、APP、小程序等簽約的租戶占比達(dá)54%，已經(jīng)高于第三方平臺(tái)（34%）及傳統(tǒng)線下中介（12%）。不過(guò)，來(lái)自企業(yè)端的租戶目前占比還只有16%，表明企業(yè)租戶市場(chǎng)還有很大開發(fā)空間。

投資需求：長(zhǎng)租公寓吸引超九成機(jī)構(gòu)追加投資 開發(fā)自有品牌將成未來(lái)趨勢(shì)

從投資者的角度來(lái)看，隨著中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)步入快速成長(zhǎng)期，強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動(dòng)性的不斷增強(qiáng)讓此類資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升。根據(jù)仲量聯(lián)行問(wèn)卷調(diào)研結(jié)果，超九成投資機(jī)構(gòu)都計(jì)劃在未來(lái)三年開啟或追加長(zhǎng)租公寓投資。而在發(fā)展模式上，重資產(chǎn)收購(gòu)依然是主流，95%的投資機(jī)構(gòu)選擇購(gòu)買存量資產(chǎn)，同時(shí)投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和租賃資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等模式也開始嶄露頭角。在運(yùn)營(yíng)方面， 62%的投資機(jī)構(gòu)會(huì)選擇委托成熟的長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。不過(guò)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，55%的投資機(jī)構(gòu)在收購(gòu)項(xiàng)目后會(huì)選擇開發(fā)自有品牌并由內(nèi)部團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，另有29%的投資機(jī)構(gòu)選擇由第三方團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業(yè)新趨勢(shì)。

論及投資方式，與內(nèi)、外資基金和本土化經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行聯(lián)合投資成為了各大機(jī)構(gòu)備受青睞的選擇。而計(jì)劃新建開發(fā)租賃住宅用地的投資機(jī)構(gòu)則通常需要與國(guó)有企業(yè)或政府平臺(tái)公司合作。此外，對(duì)于被長(zhǎng)租公寓的穩(wěn)定回報(bào)吸引而來(lái)的高凈值人士和家族辦公室來(lái)說(shuō)，獨(dú)立投資亦是過(guò)半數(shù)（53%）投資人的選擇。隨著各類投資機(jī)構(gòu)紛紛逐鹿長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，投資策略也呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)，其中增值型和機(jī)會(huì)型投資仍為市場(chǎng)主流。至于投資回報(bào)率，多數(shù)投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間，以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎(chǔ)，51%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來(lái)5年長(zhǎng)租公寓的資本化率會(huì)下降50個(gè)基點(diǎn)以內(nèi)。

成本需求：打造提升“產(chǎn)品力”，在資管時(shí)代下行穩(wěn)致遠(yuǎn)

從恣意生長(zhǎng)到規(guī)范化發(fā)展，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的新階段，在資產(chǎn)價(jià)格高、土地獲取難、供應(yīng)壓力大等因素的影響下，以資管為驅(qū)動(dòng)以品質(zhì)為保證的降本增效，已然成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)破局的關(guān)鍵。在市場(chǎng)新一輪發(fā)展迭代過(guò)程中，打造“產(chǎn)品力”將是市場(chǎng)各方參與者的著力點(diǎn)。

白皮書指出，構(gòu)建“產(chǎn)品力”需要依托有效的項(xiàng)目研判系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目的選址、定位、改造、增值潛力等進(jìn)行全方位綜合評(píng)估。市場(chǎng)參與者還需要整合不同業(yè)態(tài)，優(yōu)化空間使用效率，提高坪效。其次，從建立直銷渠道、打造會(huì)員體系，到降低運(yùn)營(yíng)成本，減少對(duì)第三方渠道的依賴，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力對(duì)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。最后，因人制宜的產(chǎn)品開發(fā)能力也不可或缺，項(xiàng)目需要滿足不同客群的租賃需求，并不斷更新產(chǎn)品和服務(wù)，才能提高品牌市場(chǎng)占有率和公眾影響力。

“中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐步走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化，不論是向內(nèi)培育資管軟實(shí)力，或是向外發(fā)掘藍(lán)海新市場(chǎng)，各方參與者都需要協(xié)同合作，深入構(gòu)建‘投融建管退’全生命周期閉環(huán)，才能確保行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人龐樹東總結(jié)道。