每經記者 陳榮浩   每經編輯 陳夢妤

“今年上半年，公司房地產收入主要來自保障房項目，導致毛利率低于去年同期。目前物業管理業務是公司的主業之一，公司未來將繼續加大對物業管理項目的投拓。”

9月21日下午，深物業A（SZ000011，股價9.75元，市值58.1億元）舉行2023年半年度業績說明會，董事長劉聲向、總經理王航軍、獨立董事李東輝等出席。

劉聲向在回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，“公司致力于打造中國領先的產城空間智慧運營商，未來主要將在產城空間開發、物業管理服務、產業生態運營和主業生態投資四大業務板塊持續發力。”

深物業A作為一家深圳老牌房企，最近幾年可以說是相當低調，在土拍及收并購市場甚少出現。“公司土地儲備匱乏和發展后勁不足的問題仍然存在”，半年報提到。

上半年結轉項目主要為保障房項目

深物業A見證了深圳這些年的迅猛發展，其前身為羅湖工程建設指揮部，成立于1982年，在1990年時改名為深圳市物業發展（集團）股份有限公司，并于1992年上市。

從深物業A的營收結構來看，主要包括房地產、物業管理和租賃運營，其中房地產業務和物業管理業務是大頭，截至今年上半年分別貢獻營收10.54億元，占比55.31%；物業管理貢獻7.73億元，占比40.58%。

上述兩大業務中，房地產業務整體的毛利率要高于物業管理業務。截至今年上半年，房地產業務的毛利率為34.04%，物業管理業務17.81%。整體毛利率為27.99%。

事實上，今年上半年深物業A的房地產業務毛利率與去年同期相比，是有顯著下滑的，2022年上半年為71.05%。

對于毛利率下滑的原因，劉聲向提到，“公司積極履行社會責任，今年上半年收入結轉的主要是保障房項目，毛利率相對低于去年同期項目”。

根據半年報內容，深物業A上半年在售的項目主要包括金領項目、濱海港灣項目和御棠上府項目；深揚數智城項目、天俊工業園項目、福源工業區項目、惠陽淡水項目等項目處于在建狀態。

將加大物管項目投拓力度

深物業A近年來在房地產投拓上較為保守，上半年也無新增土地儲備。

報告期末，深物業A僅有兩塊土地儲備，分別為惠陽淡水土地和海口紅旗鎮土地，總占地面積15.8萬平方米，剩余可開發建筑面積4.25萬平方米。

而從業務結構變化情況來看，深物業的房地產業務占比開始出現顯著下滑，而物業管理業務占比相對有所上升。

具體而言，深物業A的房地產業務占比由2021年上半年的74.66%降到了2023年上半年的55.31%，而物業管理業務占比由2021年上半年的21.32%增至2023年上半年的40.58%。

今年上半年，深物業A在物管行業并無收并購表現，其物管板塊主要依托國貿物業為平臺，業務涵蓋產業園區、文旅景區、政府機關、軌道交通、住宅、醫院、學校、酒店等業態，物業管理總面積突破3500萬平方米，產業園區在管面積超1000萬平方米。

深物業A上一次收并購還是去年9月，全資子公司收購深圳外貿物業管理有限公司100%股權。

“物業管理業務是公司主業之一，公司未來將繼續加大對物業管理項目的投拓。”劉聲向表示。

大量的城中村、老舊小區改造，對深物業A有何影響？

劉聲向在回答每經記者提問時說：“公司物業管理涵蓋產業園區、老舊小區、學校等多種業態，深物業A持續完善優化各種業態的布局。”

劉聲向表示，城中村、老舊小區改造新增物業管理服務后，可為物企提供增量市場需求。城中村、老舊小區改造納入政府公共治理的重要組成部分并作為獨立物業管理單元的改造過程中，還可為物企提供除物業管理項目供應之外的其他市場機會，如社區設計優化、便民服務提升等系列增值服務，可有效豐富物企收入結構，促進收入多元化格局構建。