在“認房不認貸”落地即將滿月、“金九”迎來收官之際，新政利好刺激的積壓需求開始降溫。北京商報記者近期調查發現，數據層面，“認房不認貸”新政后的近四周時間，北京新房共成交5117套，其中單周最高成交2473套，新政后周均成交與新政前四周對比，同比上漲39.2%。但隨著前期積壓需求的集中釋放，部分項目從一周賣出上百套，到項目到訪量腰斬50%，一度爆火的不打烊的售樓處也幾乎絕跡，新政帶來的熱度正在褪去。

前半程一周百套 后半程到訪腰斬50%

“認房不認貸”讓北京樓市的“金九”開了個好頭。在即將過去的9月，北京商報記者采訪了北京多個新房項目的負責人和置業顧問，他們均表示，“認房不認貸”給北京樓市帶來了一些刺激，尤其是對新房市場，9月的前兩周，項目到訪量和成交量均呈現成倍增長。“一周賣上百套，這在新政之前是想都不敢想的。”

但隨著前期積壓需求的集中釋放，市場也開始出現新的變化。“上半月項目推進‘風風火火’，一片熱鬧的氛圍；下半月不能用冷清來形容，但確實出現到訪量減弱的情況。總結9月的表現，到訪端出現了明顯的虎頭蛇尾跡象。”有著8年從業經驗的某頭部房企北京項目負責人李庸這樣描述近期北京樓市的變化。

“到訪量比高點腰斬，少了50%左右。”某央企項目營銷負責人趙毅給出了更準確的前后“差距”。趙毅稱，以剛剛過去的周末作為比較，較前期高點少了50%，雖然市場短期熱度消退在預料之中，但一時還是難以接受。“我們原本預計熱度至少會持續到國慶假期后，但沒想到會走得這么早。”

針對到訪量熱度的消退，上述房企項目負責人給出了頗為一致的答案。“一方面，新政落地后，尤其是落地的首周帶來極高的成交潮，主要因為前期積壓的觀望購房需求開始釋放；另一方面，本輪市場熱度主要由改善客群支撐，但改善客群需求的釋放同樣有受限條件，那就是二手房置換的流通。許多意向購房群體都被卡在‘賣一買一’的路上，所以市場熱度沒能維持住。”

不打烊的售樓處消失了

一個細節也可以反映當前北京樓市的變化：“不打烊”的售樓處基本消失了。北京商報記者在走訪中了解到，“認房不認貸”新政出臺后，短期大量購房者涌入售樓處，多個新房項目也趁機開啟24小時“不打烊”模式，但隨著短時熱度的消退，“不打烊”的售樓處也基本宣告暫時告一段落。“不是不愿意繼續，而是沒有那么多購房者趕‘夜場’了，月初因為天天加班煩惱，現在反而有些不適應了。”李庸如是說道。

雖然到訪量有回落趨勢，但絕大多數樓盤的成交量明顯高于新政之前。“新政出臺后，帶來一個明顯的變化，到訪客戶更加精準，湊熱鬧的反而沒那么多，目前項目成交轉化率仍然居于高位，證明市場信心還是有較大程度的提振。”

數據端也證實了李庸的觀點。諸葛找房數據顯示，“認房不認貸”新政后的近四周時間，北京新房共成交5117套，其中單周最高成交2473套，新政后周均成交與新政前四周對比，同比上漲39.2%。

“越是假期時間長，來看房的越少”

雖然成交數據有不錯的表現，但多位受訪新房項目負責人和置業顧問均表示，對于接下來的“銀十”并不樂觀。

“9月初的一波高峰，我們的銷售表現挺不錯，但目前市場表達的態度，可以說是積壓需求的消耗，也可以理解為提前透支后續的購買力。”某央企項目置業顧問告訴記者，現在可以期待“十一”長假的又一波高峰，但根據此前幾年經驗，“十一”長假售樓處到訪量并不會有過大增長。“即便到訪量增加，但最終還是要看‘轉化率’，近期項目‘轉化率’已經開始走低，10月成交仍有待觀察。”

“越是假期時間長，來看房的人群反而越少。”趙毅直言，雖然“十一”長假給了購房者更多的看房、選房時間，同時各大房企也會同步推出一些優惠活動配合營銷，但多數情況下并不理想。去年就因為市場低迷，北京樓市的“金九銀十”基本消失了，今年雖然有“認房不認貸”加持，不過很明顯，這一勢頭未能貫穿到10月。

易居研究院研究總監嚴躍進分析指出，近期“認房不認貸”等多項樓市政策刺激市場，但可以看到整體市場的銷售價格并沒有明顯上浮，甚至部分項目還有下調的動作，之前有“蹭漲”的項目，也基本屬于“一日游”。這就給購房者以預期，后面可能還會“下調”。因此，很多購房者即便有購房、換房需求，只要不是特別急迫，也更愿意再等等看，而不是選擇現在下手。“越來越理性的購房者，是市場的新變化。”

隨著房地產市場進入深度調整期，傳統“金九銀十”特有的搶房、秒光、售罄等很難再現，但多個項目仍寄希望于“金九銀十”打一場翻身仗。記者在實地走訪中了解到，一些項目樓盤已經在著手準備“十一”長假的優惠活動，“一口價好房 額外專享9.9折”“看直播享1%專屬折扣”“購房專享多重好禮”……

購房者坐等進一步政策優化

當市場需求在短期內快速釋放，下一波購買力從何而來，成為李庸等人所焦慮的問題。

據李庸介紹，近期不少客戶開始表達等待限購放開的情緒，尤其是在同為一線城市的廣州率先“啟動”后，也讓這一情緒被放大。

9月20日，廣州發布購房新政。從政策變化來看，主要涉及兩點：其中限購行政區域有所調整，即非限購區的范圍擴大，番禺、黃埔和花都三區納入非限購區，這就使得此類區域后續購房沒有限購的約束，增加了此類區域的購房熱度。此外，外地人購房政策進一步放寬，從過去的5年社保變為2年，明顯減少了外地人在廣州購房的時間等待成本。

“其實不只是購房者，我們也在等待進一步政策。”李庸坦言，“認房不認貸”所帶來的需求釋放后，樓市“動能”交接目前并不清晰，“一賣一買”成交周期較長，短期內無法形成集中爆發力。目前的市場，就像行人過紅綠燈，湊夠了才走一波，政策一步一步放寬，需求也一點一點釋放。“而且即便有政策惠及，一些老大難項目還是無法出清，這才是最真實的市場。”

記者走訪也了解到，當前北京不同城區、板塊和項目之間的分化日益嚴重，中心城區比遠郊區人氣更旺，熱點樓盤比一般樓盤成交更多。一些周邊配套還不錯的項目，受政策影響成交量提升明顯，但位置比較偏遠且周邊配套尚未開發的項目，雖然人氣有所回升，但成交量沒有明顯好轉。