日前，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，會議提出“在住房領域創造一個新賽道”。“新賽道”這個詞并不讓人陌生，特別值得一提的是，黨的二十大報告指出，要“開辟發展新領域新賽道，不斷塑造發展新動能新優勢”。新賽道這個概念原先較多用在產業技術革命方面，而相關部委在指導住房領域發展的會議上提出新賽道，并將其賦予重要的政策含義，則是第一次。

如何理解新賽道這一政策信號？又如何利用好這個新賽道？

首先，這個新賽道是針對當前住房突出問題來講的。第七次人口普查數據顯示中國城鎮家庭戶人均住宅間數為1.06間，其中城市家庭戶居民人均0.99間，鄉鎮家庭戶居民人均1.18間。如果深入分析，住房總量在中國仍是問題，但更迫切需要關注的是住房市場上的結構性矛盾。一部分剛畢業大學生、農民工等“新市民”買房較為吃力，又難以租到合適的房子，解決這部分人群的住房問題，就要從社會公正、共同富裕的角度去考慮，政府因而負有主要責任。對于建設中國式現代化而言，解決新市民、青年人、農民工等人群的住房應是極為重要的衡量指標之一。

新賽道表現在一系列新的規則上面，歸結起來就是房地產發展的新模式。近年來，中央多次強調加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要求構建房地產新發展模式。這次全國住房城鄉建設工作會議上提出，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度。非常明顯，這是從落實操作層面對中央要求的細化、具體化，意味著更系統、完備、嚴密的規則將進一步建立。

新賽道要充分發揮市場主體的作用，否則就只是地方政府的“新跑道”而不是新賽道。近期，國家加大力度，推進實施好“保障房”等三大工程建設。推進保障房建設是一項惠民生穩增長的重大舉措，同時在當前房地產形勢下，對于相關影響，房地產業內仍在進行一些技術性討論。比如有的業內人士提出，建設保障房是否會對商品房市場產生一定擠出效應。此次會議既然強調“新賽道”而不是新跑道，說明中央重視發揮多元主體的參與機制、市場化的競爭機制等作用。當然，在保障房制度設計中如何發揮市場主體的作用，還需要通過一段時間實踐摸索。相關部門也有必要進行充分的政策解釋，回應企業家們的關切，以更好凝聚市場力量。

新賽道意味在住房領域，新市場培育、新技術應用和新產品推廣將獲得更有力的政策支持。近期，房地產業及建筑業兩個產業增加值雖有所下降，但合計占GDP的比重仍達13%，對穩定經濟大盤具有重要意義。中央提出穩中求進、以進促穩、先立后破，落實到房地產業，應該就是大力推動房地產拓展發展空間、提升功能品質、提高技術含量，在此過程中創造新的經濟社會價值。會議提出要以好房子為基礎，推動好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設。這一舉措將拓展整個行業的空間，值得期待。此外，還有許多工作可做，比如，政府可通過行業標桿建設、標準引領、知識產權保護、財政稅收支持等，為新技術應用創造條件。對一些現在成本還較高的新型綠色建材，政府部門如果有對應支持，將會大大提升這些建材的使用比例，也能促進房地產行業的綠色轉型。

“新賽道”也涉及到對房地產短期與長期趨勢的判斷，涉及到對轉型發展緊迫性的認識。當前住房和房地產領域確實有一些企穩向好的變化。去年全國商品房銷售面積和金額下跌24.3%和26.7%，今年截止到11月，同比分別下跌8.0%和5.2%，跌幅收窄的趨勢還是較為明顯的。特別是2023年8月以來，房價下跌城市的城市數目雖還在增多，但交易量開始回升。在這種情況下，一種看法是年銷售面積到10億平方米以下、房地產開發投資占GDP比重到7%左右就是見底，據此判斷，房地產已出現超調，短期內能全面向好。另一種看法是，房地產調整還需要相當長的一段時間。比如參照一些國際的經驗，房價下行可能有十幾年之久。這兩種看法都看到一些現象并做出推理，但可能對出現的新賽道及企業分化并沒有充分關注。

目前，宏觀經濟環境、技術條件、行業格局、住房需求等出現了根本性變化，在新賽道面前，房地產企業估計將出現新一輪分化。少數企業能夠在產品、技術、服務等方面更充分把握新賽道機遇，將變成市場定位、投資研判、客戶洞察、數字化流程效率等關鍵環節的賽場高手，因而會在細分市場上走出一片天地。而執迷于既往發展路徑，特別是寄希望于在老賽道復活的企業，想法可能行不通。

（本文作者系馮奎，為中國區域科學協會副理事長、研究員。）