11月8日，2024城市更新實戰優秀案例與優秀企業交流暨專家評審會（第一批）在上海順利舉行。本次會議是2024年城市更新實戰優秀案例與優秀企業研究評審活動的一部分，旨在總結和推廣在實施城市更新行動中相關項目和企業的成功經驗和模式。

據悉，此項活動由上海易居房地產研究院聯合上海市房產經濟學會、上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀協會和上海巿城市更新研究會五個單位共同主辦，至今已連續三年。在前二年的基礎上，今年此項活動進一步迭代升級，不僅豐富了活動內容，凝煉提高了交流材料質量，還從實戰的視角新增了行業內對城市更新優秀企業的系統研究評審的活動。參加本次交流評審會有主辦方領導和評審專家、相關實戰案例和企業的負責人，業內相關企業和專業人士代表近百人。

以新理念、新模式、新路徑助力可持續城市更新

上海市房產經濟學會會長、原上海市住建委正局級巡視員朱鐵民發表致辭，對到場嘉賓表示熱烈歡迎。此次活動由五家單位聯合舉辦，旨在總結和推廣城市更新的成功經驗和模式。今年的活動在去年基礎上進行了升級，增加了行業內首個針對城市更新優秀企業的研究評審系統，涵蓋4次閉門會議、兩次案例與企業交流專家評審會、一場案例發布會及出版一本優秀案例集。目前，已收集近20家企業實戰案例，進入專家評審環節的案例業態豐富，各具特色，形成了具有代表性的做法經驗。朱鐵民表示，希望借此機會促進經驗分享與學習，共同推出城市更新的新理念、新模式和新路徑，助力城市可持續發展和房地產行業健康前行。

上海易居房地產研究院常務副院長崔霽主持了本次會議，并介紹了本次活動背景與目標。她指出，自黨的二十大實施城市更新行動，城市更新成為超大特大城市轉型發展的基本路徑，黨的二十屆三中全會進一步強調建立可持續模式和政策。在當前存量時代下城市更新已進入深化發展的新階段，建立可持續的城市更新模式成為關鍵，在這一過程中企業的參與不可或缺。活動已成功舉辦三年，旨在通過企業實戰案例總結推廣城市更新的成功經驗，促進企業間的學習交流，推動形成可持續的城市更新模式。遵循公益性、公開性和專業性原則，得到行業好評?；顒犹攸c包括實戰性質、研究評審和行業先行。今年活動新增對城市更新企業的系統研究評審，涵蓋居住、產業、商業商務、公共空間設施、風貌保護和區域綜合更新六大類城市更新類別?；顒臃譃橘Y料初篩、實地調研、專家評審三個階段，最終成果將以研究報告、年度書籍、媒體報道等形式呈現，并將持續推廣優秀案例與企業，為城市更新和行業發展貢獻力量。

6個入選案例展示多元創新，賦能人民城市

首批入選的6個案例覆蓋上海6個區，涵蓋舊住房改造、商辦更新、片區更新及城中村改造等多樣項目，各具特色。

普陀區的“鴻壽坊”項目，以延續新天地歷史建筑開發性保護理念，保留海派里弄建筑語言和空間尺度，重新演繹本土市民文化，打造了集品質感、鄰里感、新鮮感于一體的15分鐘生活圈社區商業標桿，提供了貼心服務與獨特消費體驗，成為充滿精致煙火氣的“理想的附近”。項目不僅滿足了多元人群需求，還通過便民設施和社群共建，從定位社區生活圈升級為全上海的熱門打卡地。

黃浦區老城廂的 “露香園”，旨在復興城市根脈，打造宜居社區。項目歷經20年雕琢，總投資超過400億元，保留了16條傳統街巷和2萬平方米的歷史建筑。通過復建、修繕和復原等手段，成功傳承了歷史文脈的同時引領現代生活。項目作為上海經典的風貌舊改項目，不僅提升了區域價值，還獲得了多項榮譽，未來將更多關注運營與體驗，持續為老城廂賦能。

虹口區“瑞康里”項目，作為上海市首個城市更新試點項目，重點交流了項目在更新改造模式和資金平衡機制兩方面做的大量創新。項目創新了以居民自愿申請為前提，實施置換騰退、異地安置、原地回購回租等多樣選擇、多策并舉、多元共生更新改造模式；項目創新了政府、居民、市場多主體共生、資金共擔的方式，有效控制成本，實現資金基本平衡。為完善可操作、可持續、可復制的城市更新制度打下基礎，為下階段上海“兩舊一村”改造工作提供借鑒。

徐匯區“海上清和璽”項目，該項目由徐匯區政府和市更新公司共同負責前期改造，招商蛇口聯合體負責二級開發具體操盤，是“市區聯手、政企合作”的典范。交流過程中重點闡述了如何將其打造成戶型頗具亮點、公區和會所令人向往的社區，煥發老舊片區的新活力，成為高端居住區的代表。

楊浦區“桐安里”項目，作為新一代的海派風貌別墅項目，是招商蛇口在上海既往城市更新項目基礎上進行迭代，更加注重人居理念和現代元素的融入，提升居住品質。營造出現代海派的建筑風格，酒店氛圍的居住場景，以及繁華里弄的景觀空間。通過多專業互動，項目旨在實現與城市規劃的協調，帶動區域產業發展。

閔行區“欣虹匯+淶港星苑”項目，是紅星村城中村改造項目。歷經十年，通過創新的合作模式、科學的項目定位、地標性的建筑設計以及綠化統一管理，該項目成功地將一個老舊、雜亂的城中村轉變為一個現代化、宜居的社區。體現了政府、企業與社區的緊密合作，展現了城市更新在促進經濟發展、提升居民福祉、保護生態環境方面的重要作用，為上海城中村改造提供了經驗，也示范了房地產新發展模式。

4家入選企業深耕城市更新，共繪美好藍圖

瑞安房地產有限公司、招商局蛇口工業區控股股份有限公司、上海城市更新建設發展有限公司和上海城投控股股份有限公司4家入選企業，分別介紹了各自企業在城市更新領域的主要經驗、典型項目、綜合效益和在城市更新領域的影響力。他們都是在城市更新領域幾十年深耕，初心不變，具有深厚底蘊以及深刻影響力的企業，既促進了政府目標和社會繁榮，也實現了企業自身發展。

多家企業不約而同地堅持著“一張藍圖干到底”的思想，以及為人民美好生活賦能的“人民城市”理念，致力于為人民美好生活賦能。同時，他們也具有鮮明特點，發揮著各自的獨特作用，有的企業在運營領域的理念和操作方法引領行業，發揮打造卓越可持續城市社區的先鋒作用；有的企業布局廣泛，具有雄厚的產業運營優勢，形成區域整體開發、產城融合、開發建設管理和長期運營、公共服務等領域的成熟經驗和運作模式；有的企業是上海本地國企，深耕上海成片土地開發與功能重塑、零星舊改、城中村改造、歷史風貌保護與更新、長三角一體化發展與五大新城建設等多個領域；有的企業在全國首創“城市更新中心”模式，發揮市級城市更新平臺獨特作用，吸納、承接、整合各方資源，擔當上海市成片舊改主力軍，肩負起城市更新示范者引領者的使命擔當。這些企業在城市更新領域的實踐和成就，不僅展示了他們在技術和理念上的領先，也為其他企業和城市提供了寶貴的經驗和啟示。他們的成功經驗表明，城市更新不僅是提升城市面貌和居民生活質量的有效途徑，更是推動社會經濟全面發展的重要手段。

資金平衡機制是可持續城市更新的重要條件，需重視居住結構的平衡

上海市房產經濟學會學術委員會主任、原上海市房管局正局級巡視員龐元表示，本次評審的主題定為“可持續的模式”，這一定位極為精準，它不僅回應了城市更新的核心議題，也指引了未來城市發展的新方向。他強調，城市更新是永恒的話題，我們既要關注機制的創新，也要關注居住與非居住結構的合理配置。城市更新與傳統舊區改造的核心區別在于采用何種機制進行舊區改造，即資金平衡是實現可持續性的關鍵條件之一，瑞康里以其120平方米左右的小戶型和共有產權模式，為資金平衡提供了可持續的解決方案。這種機制不僅解決了資金問題，也符合保障性住房的租售并舉政策。海上清和璽項目以其112-170平方米的合理戶型結構、優秀的地段配套和建筑設計，成為城市更新典范。他還對企業在公共空間的打造及運營上寄予厚望，并提醒某些項目對非居住類業態比例進行合理控制。

突出“兩舊一村”新階段特征，充分體現了以人為本、創新探索和綠色智能

上海市房地產行業協會秘書長蔣慰如認為本次評選的案例和企業突出了“兩舊一村”項目，緊扣上海城市更新新階段主題，并體現了“三個充分”。一是充分體現了以人為本，“人民城市”理念。城市更新要以品質換市場，建造“好房子”以滿足居民健康、省錢、方便、放心的需求。城市更新要具體體現以人為本，從空間增容即“裝人”轉向場景重構即“留人”。二是充分體現了可持續發展創新探索。他高度肯定了瑞康里和長橋新村等案例所做創新探索的重大意義，通過回購回租和共有產權模式，實現了資金平衡和居民受益。三是充分體現了綠色低碳和智能科技。他指出瑞安房地產是唯一加入SBTI的中國房地產企業，露香園二期采用超低能耗建筑，每年可減少二氧化碳排放680噸。他還對可持續模式的進一步創新探索路徑提出了看法，建議在土地管理方面和鼓勵社會資本參與的政策及標準方面進行規范和創新，并建議上海要充分利用財政專項債等低成本資金，加大“兩舊一村”改造力度和速度。

城市更新項目因地制宜，企業各展所長

上海市房地產經紀行業協會秘書長陳亮指出，本次評選的項目展現了因地制宜和社會經濟效益兼顧的共同特點。各企業發揮特色，形成“八仙過海，各顯神通”的局面。瑞安集團憑借早期啟動和精細運營理念領先，招商局大手筆參與多個項目，上海城市更新公司適應新變化，積極探索“市區聯手、政企合作、以區為主”模式，確保可持續性。城投集團作為老牌企業，注重社會效益和環境效益。鴻壽坊菜場設計充滿煙火氣，服務社區15分鐘生活圈；露香園項目跨越20多年，城投公司探索新路；瑞康里項目在資金平衡方面表現出色；徐匯海上清和璽項目新增衛生中心，服務老齡化社區；紅星村城中村改造項目通過合理的投資比例，確保農民和國企雙贏。這些項目展示了企業的創新和社會責任，為城市更新提供了寶貴經驗。

城市更新的核心在于深化城市文化內容

上海市城市更新研究會執行會長林堃在會議上表示，通過聽取6個項目和4家企業的匯報，深刻感受到城市更新在居住、產業、商業、公共空間、風貌和區域內的多維度實踐。城市更新不僅是盤活低效用地和優化空間布局，更是追求高質量發展、高品質生活和社會高效治理的途徑。他強調，城市更新贏超越打造網紅打卡地，把打卡要變成刷卡，把流量變成流水，把秀場變成商場，把產品變成商品，最終真正拉動地方經濟。以上海城投的露香園為例，他肯定了項目精耕細作20年，展現了城市繡花功夫，重現歷史風貌和重塑城市功能。  寫得出的是文章，寫不出的是文化，測得出的是溫度，測不出的是溫暖。林堃認為，城市更新的核心，是把文化的內容做好，體現城市文化和溫度。林堃總結，這些項目和企業的經驗值得行業學習和推廣。

風貌保護與市場需求需平衡，是城市更新的重要課題

上海建工房產有限公司董事長王祺國在案例點評中指出，城市更新對于開發企業而言確實是一項挑戰，這種挑戰體現在各種類型項目和多個方面。

他特別指出，城市更新中的風貌保護對開發企業的綜合能力要求更高。瑞康里項目的成功給了他很大的啟示，尤其是在產品定位和成本控制方面。另外，王祺國也談到，在風貌保護產品的設計需要更加貼近市場需求，適當對面積有所控制?？傊?，城市更新過程中，開發商需要在尊重歷史風貌和滿足市場需求之間找到平衡點。

城市更新需注重保留居民生活習俗和城市煙火氣

華鑫置業（集團）有限公司黨委書記陶力提到，城市更新從解決住房緊張到提升城市人文氣息，經歷了從“拆改留”到“留改拆”的轉變，“留改拆”階段的城市更新內涵是更在意人民群眾的感受，提升城市煙火氣。他強調了保留居民生活習俗和社區氛圍的重要性。會議展示了六個典型案例，如鴻壽坊和瑞康里，強調了保留城市煙火氣和居民生活的連續性。瑞康里避免了完全驅逐原居民的做法，保留了部分生活習俗，更貼近普通百姓的需求。紅星村項目則通過村鎮政企合作模式，解決了資金和規劃能力不足的問題，展現了可持續發展的潛力。這些案例不僅改善了城市面貌，還促進了社會和諧與經濟發展。

實操難度雖大，望多方合作創造城市更新共贏局面

招商蛇口華東研究院院長陳杲在會上表示，本次活動抓住了市場和時代趨勢，即隨著大開發時代的結束，城市邊界趨于穩定，存量項目成為主流。上海整體開發重心轉向城市更新。企業界積極投入城市更新，盡管市中心風貌類項目面臨資金量大、周轉慢、開發難度高等挑戰，但這一類產品還是有一定的客戶需求存在。此次入選的六個項目各具特色，并且準確展現了一個成功的城市更新項目需要確保政府、企業、原住民、周邊鄰居都要滿意，因此呼吁多方合作，實現共贏。

城市更新方興未艾，創新與交流合作共促發展

上海易居房地產研究院理事長、華東師范大學終身教授張永岳在會議總結中指出，通過六個典型案例和四個企業的實踐經驗分享，會議不僅對過往工作進行了深刻總結，還為與會者提供了寶貴啟示。專家的點評提升了討論深度，為企業提供了實用建議。

他強調，城市更新正快速發展，其深度和廣度不斷擴大，標志著該領域正逐步成熟。城市更新不僅是我國經濟的重要議題，也是企業發展的主要方向。他提出，城市更新應以黨的二十大和二十屆三中全會精神為指引，將“實施行動”和“可持續”作為核心原則。企業作為市場經濟主體，應在建立可持續發展模式中發揮關鍵作用，上海在這方面已取得顯著進展。

張永岳認為，創新模式是解決城市更新難題的關鍵，學習、交流、借鑒和提高是實現這一目標的必要路徑。通過舉辦此類活動，可以促進經驗共享，幫助提煉城市更新項目的普遍規律，同時呈現出各具特色的解決方案。通過這樣的相互學習，能為上海乃至全國的城市更新工作提供交流互鑒的平臺，從而有助于實施城市更新行動的實踐進一步提高質量。最后，張永岳強調了從實戰視角提煉標桿案例和企業的重要性，這些案例凝聚了行業先行者的大量心血和寶貴經驗，能使先進者進一步提升，也能幫助后來者少走彎路。他在對取得顯著成績的實戰案例和企業表達祝賀的同時，呼吁所有參與者共同努力，推動上海城市更新工作高質量的深入發展并邁向更高水平。