11月8日，2024城市更新實戰(zhàn)優(yōu)秀案例與優(yōu)秀企業(yè)交流暨專家評審會（第一批）在上海順利舉行。本次會議是2024年城市更新實戰(zhàn)優(yōu)秀案例與優(yōu)秀企業(yè)研究評審活動的一部分，旨在總結(jié)和推廣在實施城市更新行動中相關(guān)項目和企業(yè)的成功經(jīng)驗和模式。
據(jù)悉，此項活動由上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會和上海巿城市更新研究會五個單位共同主辦，至今已連續(xù)三年。在前二年的基礎(chǔ)上，今年此項活動進一步迭代升級，不僅豐富了活動內(nèi)容，凝煉提高了交流材料質(zhì)量，還從實戰(zhàn)的視角新增了行業(yè)內(nèi)對城市更新優(yōu)秀企業(yè)的系統(tǒng)研究評審的活動。參加本次交流評審會有主辦方領(lǐng)導(dǎo)和評審專家、相關(guān)實戰(zhàn)案例和企業(yè)的負責(zé)人，業(yè)內(nèi)相關(guān)企業(yè)和專業(yè)人士代表近百人。
以新理念、新模式、新路徑助力可持續(xù)城市更新
上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會會長、原上海市住建委正局級巡視員朱鐵民發(fā)表致辭，對到場嘉賓表示熱烈歡迎。此次活動由五家單位聯(lián)合舉辦，旨在總結(jié)和推廣城市更新的成功經(jīng)驗和模式。今年的活動在去年基礎(chǔ)上進行了升級，增加了行業(yè)內(nèi)首個針對城市更新優(yōu)秀企業(yè)的研究評審系統(tǒng)，涵蓋4次閉門會議、兩次案例與企業(yè)交流專家評審會、一場案例發(fā)布會及出版一本優(yōu)秀案例集。目前，已收集近20家企業(yè)實戰(zhàn)案例，進入專家評審環(huán)節(jié)的案例業(yè)態(tài)豐富，各具特色，形成了具有代表性的做法經(jīng)驗。朱鐵民表示，希望借此機會促進經(jīng)驗分享與學(xué)習(xí)，共同推出城市更新的新理念、新模式和新路徑，助力城市可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)健康前行。
上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長崔霽主持了本次會議，并介紹了本次活動背景與目標。她指出，自黨的二十大實施城市更新行動，城市更新成為超大特大城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的基本路徑，黨的二十屆三中全會進一步強調(diào)建立可持續(xù)模式和政策。在當前存量時代下城市更新已進入深化發(fā)展的新階段，建立可持續(xù)的城市更新模式成為關(guān)鍵，在這一過程中企業(yè)的參與不可或缺。活動已成功舉辦三年，旨在通過企業(yè)實戰(zhàn)案例總結(jié)推廣城市更新的成功經(jīng)驗，促進企業(yè)間的學(xué)習(xí)交流，推動形成可持續(xù)的城市更新模式。遵循公益性、公開性和專業(yè)性原則，得到行業(yè)好評。活動特點包括實戰(zhàn)性質(zhì)、研究評審和行業(yè)先行。今年活動新增對城市更新企業(yè)的系統(tǒng)研究評審，涵蓋居住、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)商務(wù)、公共空間設(shè)施、風(fēng)貌保護和區(qū)域綜合更新六大類城市更新類別。活動分為資料初篩、實地調(diào)研、專家評審三個階段，最終成果將以研究報告、年度書籍、媒體報道等形式呈現(xiàn)，并將持續(xù)推廣優(yōu)秀案例與企業(yè)，為城市更新和行業(yè)發(fā)展貢獻力量。
6個入選案例展示多元創(chuàng)新，賦能人民城市
首批入選的6個案例覆蓋上海6個區(qū)，涵蓋舊住房改造、商辦更新、片區(qū)更新及城中村改造等多樣項目，各具特色。
普陀區(qū)的“鴻壽坊”項目，以延續(xù)新天地歷史建筑開發(fā)性保護理念，保留海派里弄建筑語言和空間尺度，重新演繹本土市民文化，打造了集品質(zhì)感、鄰里感、新鮮感于一體的15分鐘生活圈社區(qū)商業(yè)標桿，提供了貼心服務(wù)與獨特消費體驗，成為充滿精致煙火氣的“理想的附近”。項目不僅滿足了多元人群需求，還通過便民設(shè)施和社群共建，從定位社區(qū)生活圈升級為全上海的熱門打卡地。
黃浦區(qū)老城廂的 “露香園”，旨在復(fù)興城市根脈，打造宜居社區(qū)。項目歷經(jīng)20年雕琢，總投資超過400億元，保留了16條傳統(tǒng)街巷和2萬平方米的歷史建筑。通過復(fù)建、修繕和復(fù)原等手段，成功傳承了歷史文脈的同時引領(lǐng)現(xiàn)代生活。項目作為上海經(jīng)典的風(fēng)貌舊改項目，不僅提升了區(qū)域價值，還獲得了多項榮譽，未來將更多關(guān)注運營與體驗，持續(xù)為老城廂賦能。
虹口區(qū)“瑞康里”項目，作為上海市首個城市更新試點項目，重點交流了項目在更新改造模式和資金平衡機制兩方面做的大量創(chuàng)新。項目創(chuàng)新了以居民自愿申請為前提，實施置換騰退、異地安置、原地回購回租等多樣選擇、多策并舉、多元共生更新改造模式；項目創(chuàng)新了政府、居民、市場多主體共生、資金共擔的方式，有效控制成本，實現(xiàn)資金基本平衡。為完善可操作、可持續(xù)、可復(fù)制的城市更新制度打下基礎(chǔ)，為下階段上海“兩舊一村”改造工作提供借鑒。
徐匯區(qū)“海上清和璽”項目，該項目由徐匯區(qū)政府和市更新公司共同負責(zé)前期改造，招商蛇口聯(lián)合體負責(zé)二級開發(fā)具體操盤，是“市區(qū)聯(lián)手、政企合作”的典范。交流過程中重點闡述了如何將其打造成戶型頗具亮點、公區(qū)和會所令人向往的社區(qū)，煥發(fā)老舊片區(qū)的新活力，成為高端居住區(qū)的代表。
楊浦區(qū)“桐安里”項目，作為新一代的海派風(fēng)貌別墅項目，是招商蛇口在上海既往城市更新項目基礎(chǔ)上進行迭代，更加注重人居理念和現(xiàn)代元素的融入，提升居住品質(zhì)。營造出現(xiàn)代海派的建筑風(fēng)格，酒店氛圍的居住場景，以及繁華里弄的景觀空間。通過多專業(yè)互動，項目旨在實現(xiàn)與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
閔行區(qū)“欣虹匯+淶港星苑”項目，是紅星村城中村改造項目。歷經(jīng)十年，通過創(chuàng)新的合作模式、科學(xué)的項目定位、地標性的建筑設(shè)計以及綠化統(tǒng)一管理，該項目成功地將一個老舊、雜亂的城中村轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€現(xiàn)代化、宜居的社區(qū)。體現(xiàn)了政府、企業(yè)與社區(qū)的緊密合作，展現(xiàn)了城市更新在促進經(jīng)濟發(fā)展、提升居民福祉、保護生態(tài)環(huán)境方面的重要作用，為上海城中村改造提供了經(jīng)驗，也示范了房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
4家入選企業(yè)深耕城市更新，共繪美好藍圖
瑞安房地產(chǎn)有限公司、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司、上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司和上海城投控股股份有限公司4家入選企業(yè)，分別介紹了各自企業(yè)在城市更新領(lǐng)域的主要經(jīng)驗、典型項目、綜合效益和在城市更新領(lǐng)域的影響力。他們都是在城市更新領(lǐng)域幾十年深耕，初心不變，具有深厚底蘊以及深刻影響力的企業(yè)，既促進了政府目標和社會繁榮，也實現(xiàn)了企業(yè)自身發(fā)展。
多家企業(yè)不約而同地堅持著“一張藍圖干到底”的思想，以及為人民美好生活賦能的“人民城市”理念，致力于為人民美好生活賦能。同時，他們也具有鮮明特點，發(fā)揮著各自的獨特作用，有的企業(yè)在運營領(lǐng)域的理念和操作方法引領(lǐng)行業(yè)，發(fā)揮打造卓越可持續(xù)城市社區(qū)的先鋒作用；有的企業(yè)布局廣泛，具有雄厚的產(chǎn)業(yè)運營優(yōu)勢，形成區(qū)域整體開發(fā)、產(chǎn)城融合、開發(fā)建設(shè)管理和長期運營、公共服務(wù)等領(lǐng)域的成熟經(jīng)驗和運作模式；有的企業(yè)是上海本地國企，深耕上海成片土地開發(fā)與功能重塑、零星舊改、城中村改造、歷史風(fēng)貌保護與更新、長三角一體化發(fā)展與五大新城建設(shè)等多個領(lǐng)域；有的企業(yè)在全國首創(chuàng)“城市更新中心”模式，發(fā)揮市級城市更新平臺獨特作用，吸納、承接、整合各方資源，擔當上海市成片舊改主力軍，肩負起城市更新示范者引領(lǐng)者的使命擔當。這些企業(yè)在城市更新領(lǐng)域的實踐和成就，不僅展示了他們在技術(shù)和理念上的領(lǐng)先，也為其他企業(yè)和城市提供了寶貴的經(jīng)驗和啟示。他們的成功經(jīng)驗表明，城市更新不僅是提升城市面貌和居民生活質(zhì)量的有效途徑，更是推動社會經(jīng)濟全面發(fā)展的重要手段。
資金平衡機制是可持續(xù)城市更新的重要條件，需重視居住結(jié)構(gòu)的平衡
上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會學(xué)術(shù)委員會主任、原上海市房管局正局級巡視員龐元表示，本次評審的主題定為“可持續(xù)的模式”，這一定位極為精準，它不僅回應(yīng)了城市更新的核心議題，也指引了未來城市發(fā)展的新方向。他強調(diào)，城市更新是永恒的話題，我們既要關(guān)注機制的創(chuàng)新，也要關(guān)注居住與非居住結(jié)構(gòu)的合理配置。城市更新與傳統(tǒng)舊區(qū)改造的核心區(qū)別在于采用何種機制進行舊區(qū)改造，即資金平衡是實現(xiàn)可持續(xù)性的關(guān)鍵條件之一，瑞康里以其120平方米左右的小戶型和共有產(chǎn)權(quán)模式，為資金平衡提供了可持續(xù)的解決方案。這種機制不僅解決了資金問題，也符合保障性住房的租售并舉政策。海上清和璽項目以其112-170平方米的合理戶型結(jié)構(gòu)、優(yōu)秀的地段配套和建筑設(shè)計，成為城市更新典范。他還對企業(yè)在公共空間的打造及運營上寄予厚望，并提醒某些項目對非居住類業(yè)態(tài)比例進行合理控制。
突出“兩舊一村”新階段特征，充分體現(xiàn)了以人為本、創(chuàng)新探索和綠色智能
上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長蔣慰如認為本次評選的案例和企業(yè)突出了“兩舊一村”項目，緊扣上海城市更新新階段主題，并體現(xiàn)了“三個充分”。一是充分體現(xiàn)了以人為本，“人民城市”理念。城市更新要以品質(zhì)換市場，建造“好房子”以滿足居民健康、省錢、方便、放心的需求。城市更新要具體體現(xiàn)以人為本，從空間增容即“裝人”轉(zhuǎn)向場景重構(gòu)即“留人”。二是充分體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新探索。他高度肯定了瑞康里和長橋新村等案例所做創(chuàng)新探索的重大意義，通過回購回租和共有產(chǎn)權(quán)模式，實現(xiàn)了資金平衡和居民受益。三是充分體現(xiàn)了綠色低碳和智能科技。他指出瑞安房地產(chǎn)是唯一加入SBTI的中國房地產(chǎn)企業(yè)，露香園二期采用超低能耗建筑，每年可減少二氧化碳排放680噸。他還對可持續(xù)模式的進一步創(chuàng)新探索路徑提出了看法，建議在土地管理方面和鼓勵社會資本參與的政策及標準方面進行規(guī)范和創(chuàng)新，并建議上海要充分利用財政專項債等低成本資金，加大“兩舊一村”改造力度和速度。
城市更新項目因地制宜，企業(yè)各展所長
上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會秘書長陳亮指出，本次評選的項目展現(xiàn)了因地制宜和社會經(jīng)濟效益兼顧的共同特點。各企業(yè)發(fā)揮特色，形成“八仙過海，各顯神通”的局面。瑞安集團憑借早期啟動和精細運營理念領(lǐng)先，招商局大手筆參與多個項目，上海城市更新公司適應(yīng)新變化，積極探索“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”模式，確保可持續(xù)性。城投集團作為老牌企業(yè)，注重社會效益和環(huán)境效益。鴻壽坊菜場設(shè)計充滿煙火氣，服務(wù)社區(qū)15分鐘生活圈；露香園項目跨越20多年，城投公司探索新路；瑞康里項目在資金平衡方面表現(xiàn)出色；徐匯海上清和璽項目新增衛(wèi)生中心，服務(wù)老齡化社區(qū)；紅星村城中村改造項目通過合理的投資比例，確保農(nóng)民和國企雙贏。這些項目展示了企業(yè)的創(chuàng)新和社會責(zé)任，為城市更新提供了寶貴經(jīng)驗。
城市更新的核心在于深化城市文化內(nèi)容
上海市城市更新研究會執(zhí)行會長林堃在會議上表示，通過聽取6個項目和4家企業(yè)的匯報，深刻感受到城市更新在居住、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、公共空間、風(fēng)貌和區(qū)域內(nèi)的多維度實踐。城市更新不僅是盤活低效用地和優(yōu)化空間布局，更是追求高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活和社會高效治理的途徑。他強調(diào)，城市更新贏超越打造網(wǎng)紅打卡地，把打卡要變成刷卡，把流量變成流水，把秀場變成商場，把產(chǎn)品變成商品，最終真正拉動地方經(jīng)濟。以上海城投的露香園為例，他肯定了項目精耕細作20年，展現(xiàn)了城市繡花功夫，重現(xiàn)歷史風(fēng)貌和重塑城市功能。 寫得出的是文章，寫不出的是文化，測得出的是溫度，測不出的是溫暖。林堃認為，城市更新的核心，是把文化的內(nèi)容做好，體現(xiàn)城市文化和溫度。林堃總結(jié)，這些項目和企業(yè)的經(jīng)驗值得行業(yè)學(xué)習(xí)和推廣。
風(fēng)貌保護與市場需求需平衡，是城市更新的重要課題
上海建工房產(chǎn)有限公司董事長王祺國在案例點評中指出，城市更新對于開發(fā)企業(yè)而言確實是一項挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)體現(xiàn)在各種類型項目和多個方面。
他特別指出，城市更新中的風(fēng)貌保護對開發(fā)企業(yè)的綜合能力要求更高。瑞康里項目的成功給了他很大的啟示，尤其是在產(chǎn)品定位和成本控制方面。另外，王祺國也談到，在風(fēng)貌保護產(chǎn)品的設(shè)計需要更加貼近市場需求，適當對面積有所控制。總之，城市更新過程中，開發(fā)商需要在尊重歷史風(fēng)貌和滿足市場需求之間找到平衡點。
城市更新需注重保留居民生活習(xí)俗和城市煙火氣
華鑫置業(yè)（集團）有限公司黨委書記陶力提到，城市更新從解決住房緊張到提升城市人文氣息，經(jīng)歷了從“拆改留”到“留改拆”的轉(zhuǎn)變，“留改拆”階段的城市更新內(nèi)涵是更在意人民群眾的感受，提升城市煙火氣。他強調(diào)了保留居民生活習(xí)俗和社區(qū)氛圍的重要性。會議展示了六個典型案例，如鴻壽坊和瑞康里，強調(diào)了保留城市煙火氣和居民生活的連續(xù)性。瑞康里避免了完全驅(qū)逐原居民的做法，保留了部分生活習(xí)俗，更貼近普通百姓的需求。紅星村項目則通過村鎮(zhèn)政企合作模式，解決了資金和規(guī)劃能力不足的問題，展現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的潛力。這些案例不僅改善了城市面貌，還促進了社會和諧與經(jīng)濟發(fā)展。
實操難度雖大，望多方合作創(chuàng)造城市更新共贏局面
招商蛇口華東研究院院長陳杲在會上表示，本次活動抓住了市場和時代趨勢，即隨著大開發(fā)時代的結(jié)束，城市邊界趨于穩(wěn)定，存量項目成為主流。上海整體開發(fā)重心轉(zhuǎn)向城市更新。企業(yè)界積極投入城市更新，盡管市中心風(fēng)貌類項目面臨資金量大、周轉(zhuǎn)慢、開發(fā)難度高等挑戰(zhàn)，但這一類產(chǎn)品還是有一定的客戶需求存在。此次入選的六個項目各具特色，并且準確展現(xiàn)了一個成功的城市更新項目需要確保政府、企業(yè)、原住民、周邊鄰居都要滿意，因此呼吁多方合作，實現(xiàn)共贏。
城市更新方興未艾，創(chuàng)新與交流合作共促發(fā)展
上海易居房地產(chǎn)研究院理事長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳在會議總結(jié)中指出，通過六個典型案例和四個企業(yè)的實踐經(jīng)驗分享，會議不僅對過往工作進行了深刻總結(jié)，還為與會者提供了寶貴啟示。專家的點評提升了討論深度，為企業(yè)提供了實用建議。
他強調(diào)，城市更新正快速發(fā)展，其深度和廣度不斷擴大，標志著該領(lǐng)域正逐步成熟。城市更新不僅是我國經(jīng)濟的重要議題，也是企業(yè)發(fā)展的主要方向。他提出，城市更新應(yīng)以黨的二十大和二十屆三中全會精神為指引，將“實施行動”和“可持續(xù)”作為核心原則。企業(yè)作為市場經(jīng)濟主體，應(yīng)在建立可持續(xù)發(fā)展模式中發(fā)揮關(guān)鍵作用，上海在這方面已取得顯著進展。
張永岳認為，創(chuàng)新模式是解決城市更新難題的關(guān)鍵，學(xué)習(xí)、交流、借鑒和提高是實現(xiàn)這一目標的必要路徑。通過舉辦此類活動，可以促進經(jīng)驗共享，幫助提煉城市更新項目的普遍規(guī)律，同時呈現(xiàn)出各具特色的解決方案。通過這樣的相互學(xué)習(xí)，能為上海乃至全國的城市更新工作提供交流互鑒的平臺，從而有助于實施城市更新行動的實踐進一步提高質(zhì)量。最后，張永岳強調(diào)了從實戰(zhàn)視角提煉標桿案例和企業(yè)的重要性，這些案例凝聚了行業(yè)先行者的大量心血和寶貴經(jīng)驗，能使先進者進一步提升，也能幫助后來者少走彎路。他在對取得顯著成績的實戰(zhàn)案例和企業(yè)表達祝賀的同時，呼吁所有參與者共同努力，推動上海城市更新工作高質(zhì)量的深入發(fā)展并邁向更高水平。
