全國房地產(chǎn)市場進入止跌回穩(wěn)的向好階段，充分說明當(dāng)前一系列政策精準有效。近期一線城市及時取消普房標準，并對住房交易稅收政策進行優(yōu)化，市場關(guān)注度較高。在此背景下，11月22日，上海易居房地產(chǎn)研究院舉行“止跌回穩(wěn)態(tài)勢下房地產(chǎn)市場形勢分析”為主題的易居論壇。本次論壇為本年度上海市社聯(lián)學(xué)術(shù)活動月活動之一，邀請了市場政策、金融信貸、交易等領(lǐng)域的專業(yè)人士，務(wù)實精準分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢。包括開發(fā)、銷售、中介、金融和媒體等領(lǐng)域30余人參會。
市場形勢：供求關(guān)系朝著再均衡方向發(fā)展
此次論壇上，市場政策專家為與會嘉賓分享了《2024-2025中國房地產(chǎn)市場與政策》主題演講。其中，市場層面關(guān)注:近期行情、供求關(guān)系、地產(chǎn)周期、成交指標、供給指標、價格指標、市場堵點和市場趨勢等內(nèi)容;政策層面關(guān)注:時代背景、產(chǎn)業(yè)定位、政策基調(diào)、政策工具箱、需求政策、供給政策、增存統(tǒng)籌、政策趨勢等內(nèi)容。此次主題演講達1小時，系統(tǒng)全面對供求關(guān)系新變化以來全國房地產(chǎn)市場新形勢做了分析。
相關(guān)分析表明，今年11月1日，住建部發(fā)布了10月份全國房地產(chǎn)市場行情數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)從住房、時間和區(qū)域等維度科學(xué)精準揭示了市場行情。數(shù)據(jù)說明，“金九”和“銀十”成為樓市周期的分水嶺。其中，9月份為上一輪樓市降溫的底部，而10月份則為本輪樓市回穩(wěn)的新起點。其要求我們從歷史和周期視角深入認識止跌回穩(wěn)帶來的意義。同時，市場政策專家也提示，在新一輪止跌回穩(wěn)的向好過程中，尤其要牢牢把握“消化存量”或“增存統(tǒng)籌”的功能。要充分利用好相關(guān)資金支持，在止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)促進供求關(guān)系的再均衡。
政策效應(yīng)：持續(xù)降低房屋交易成本
此次論壇上，房屋交易專家充分肯定去年以來一系列購房政策調(diào)整優(yōu)化對房屋交易成本降低的效應(yīng)。以上海為例，去年“認房不認貸”政策以來，上海房地產(chǎn)市場總體朝著向好方向發(fā)展，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、信心增強、預(yù)期向好的良好態(tài)勢。尤其是近期上海貫徹落實國家相關(guān)工作部署，積極取消普通住宅和非普通住宅標準，積極優(yōu)化房地產(chǎn)稅收政策，持續(xù)降低了房屋交易成本。同時此類政策也和行政、土地、金融等政策互動，釋放了組合拳效應(yīng)。中介公司和房屋銷售部門的反饋情況是，利好政策下供需兩端信心明顯增強。以近期的增值稅政策為例，后續(xù)一線城市出售滿兩年的住房將不再繳納增值稅，房東售房意愿明顯增強，也持續(xù)促進供求兩端的活躍。
金融信貸專家充分肯定系列信貸政策對降低購房成本的影響。當(dāng)前全國各地積極下調(diào)購房的首付比例和房貸利率，全面、持續(xù)降低購房門檻和信貸成本。從近期的房貸審批發(fā)放和落地等層面看，商業(yè)銀行積極做好服務(wù)和保障，同時各售樓部門主動宣傳和利用好政策，為購房需求釋放創(chuàng)造了寬松的信貸環(huán)境。另外除信貸的增量領(lǐng)域改革外，存量領(lǐng)域也有系統(tǒng)的創(chuàng)新工作。各地積極推進存量房貸利率下調(diào)等工作，實實在在為購房者降低存量房貸利率成本，在減輕每個月還款負擔(dān)的同時，也有助于穩(wěn)定房貸規(guī)模、化解房貸領(lǐng)域的金融風(fēng)險問題。
回應(yīng)關(guān)切：化解矛盾提升住房幸福感
今年9月26日召開的中央政治局會議強調(diào),要回應(yīng)群眾關(guān)切。此次論壇針對群眾各關(guān)切點，對重點問題進行了系統(tǒng)研討。今年各地對房屋養(yǎng)老金的關(guān)注程度增加，充分說明大家對住房安全等工作的關(guān)注。此次論壇結(jié)合《房屋養(yǎng)老金制度研究》報告，對此項工作的推進情況進行了系統(tǒng)分析。論壇與會嘉賓認為，房屋養(yǎng)老金作為一項系統(tǒng)工程，其發(fā)揮了積極的社會效應(yīng)。該制度推進，和全國各地房屋安全領(lǐng)域重大惡性事件有直接關(guān)系。同時，包括小區(qū)急難愁盼相關(guān)問題、房屋安全管理訴求等，也要求房屋養(yǎng)老金制度積極推進。另外，隨著全國房地產(chǎn)市場從增量市場進入到增存并存的市場，關(guān)于存量房的制度也要完善，房屋養(yǎng)老金制度改革正是其中之一。
針對近期各地房地產(chǎn)運行和重大事項工作，論壇與會嘉賓也展開積極討論。以近期市場上關(guān)注較大的原拆原建工作為例，部分城市在推進中確實遇到了阻力。由于每個居民家庭的利益訴求點不同、住房問題不同，所以部分征詢同意率或簽約率未達到相應(yīng)要求，原拆原建項目容易擱置，也導(dǎo)致相關(guān)群眾訴求無法積極滿足。針對此類問題，論壇上各參會嘉賓認為，房地產(chǎn)領(lǐng)域各從業(yè)人員要立足人民群眾住房利益，既要把握好市場規(guī)律，找準工作突破口；也要利用好金融財政資源，如專項借款和專項債等資源。唯有多方努力、積極尋求利益平衡點，才能真正推進系統(tǒng)工作，提升住房的幸福感。
