2024年12月6日，2024城市更新實戰優秀案例與優秀企業交流暨專家評審會（第二批）在上海順利舉行。本次會議是2024年城市更新實戰優秀案例與優秀企業研究評審活動的一部分，旨在總結和推廣在實施城市更新行動中相關項目和企業的成功經驗和模式。此項活動由上海易居房地產研究院聯合上海市房產經濟學會、上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀協會和上海市城市更新研究會五個單位共同主辦，至今已連續三年。在前二年的基礎上，今年此項活動進一步迭代升級，不僅豐富了活動內容，凝煉提高了交流材料質量，還從實戰的視角新增了行業內對城市更新優秀企業的系統研究評審的活動。參加本次交流評審會有主辦方領導和評審專家、相關實戰案例和企業的負責人，業內相關企業和專業人士代表近百人。

共同探索城市更新的新理念、新模式和新路徑

上海市房產經濟學會會長，原上海市住建委正局級巡視員朱鐵民在致辭中表示，本次活動旨在總結和推廣城市更新的成功經驗和創新模式，推動行業的健康發展。去年首次舉辦的此類活動獲得了廣泛好評，今年在此基礎上進一步迭代升級，新增了對優秀企業的系統性評審。今年第一批評審活動已經于11月圓滿完成，希望通過第二批案例和企業代表的生動交流和專家們的評審建議，繼續為今后的城市更新工作提供寶貴的實戰經驗和指導，共同探索城市更新的新理念、新模式和新路徑，為城市的可持續發展和房地產行業的健康發展作出新的貢獻。

上海易居房地產研究院常務副院長崔霽主持了本次會議，并介紹了本次活動背景與目標。她指出，自2022年起響應黨的二十大號召實施城市更新行動以來，城市更新進入新階段。今年8月，國務院在新型城鎮化戰略五年行動計劃中強調深入實施城市更新行動，住建部也提出通過貨幣化安置新增實施100萬套城中村改造，彰顯了城市更新在推進新型城鎮化中的關鍵作用。主辦方將繼續秉承公益性、公開性和專業性的原則，舉辦更多相關活動，包括閉門研討會、專家評審會和年終發布大會，以期為行業提供更多的實戰經驗和指導，助力上海城市更新可持續發展。

4個入選案例彰顯創新融合，大規模城中村改造與精致微更新并舉

第二批入選的4個案例既有大規模綜合性的城中村改造項目，也有小而精的微更新項目，并且充分體現了“創新融合”的特點。

紅旗村“城中村”地塊改造項目是上海中心城區城中村改造的標桿示范，揭示了上海中心城區城中村改造的經驗和做法。項目建筑面積近100萬平方米，總投資額逾300億元，是中海地產高起點規劃、高水平設計、高速度建設、高質量招商運營，以HOPSCA理念規劃并落地的城市綜合體項目，開業一年來，形成商業、辦公、住宅、公寓、公園客流疊加互促的關系，從最大“城中村”蝶變成“真如境”新地標。

“新象限丨武夷”項目原為上海第四電表廠舊址，歷經兩年多的改造，將1.5萬平方米的老舊廠房打造成“智慧空間+人工智能”的現代產業空間。將“金角銀邊”主動釋放出來，作為公共空間，進行空間重組。引入合適的科技企業，使項目新舊交融，實現多元共生共享的城市更新理念。項目成功激活區域經濟活力與人文氛圍，成為長寧區城市更新的典范。

“百空間上海文化商廈”項目位于上海文化核心地帶，依托百年文脈與周邊豐富資源，打造集商業、精品公寓和辦公于一體的垂直綜合性空間。項目總面積約1萬平方米，致力于改造成一半詩意、一半煙火的理想社區，融合理性與感性，傳承與創新，這種在同一空間內融合多業態的做法為存量商辦物業改造提供了一個很好的思路。

久事旅游·越界平武Space項目是上海城市微更新改造的代表項目，該項目歷時一年，將位于長寧與徐匯交界的老舊商務樓改造為復古、時尚的創新業態精品辦公樓，通過外立面及內部配套設施的綜合改造，融入了匈牙利建筑師鄔達克留下的“綠房子”設計理念，既傳承歷史文化，又契合現代需求。項目成效顯著，不僅顯著提升了資產價值，還成功融入了長寧番禺路街區歷史文化氛圍，展現了文化協同效應。該項目是國企存量樓宇與專業運營商合作改造模式的生動展現。

4家入選企業各具特色，在城市更新不同維度上展現了能力與貢獻

評審企業交流環節中，四家入選企業展示了其在上海城市更新領域的卓越貢獻與獨特優勢。它們各具特色，在城市更新的不同維度上展現了卓越的能力和貢獻，不僅在實踐中推動了城市的物理空間改造，還在精神層面促進了文化的傳承和發展，體現了政治擔當和社會責任感，為城市更新樹立了新的標桿。比如，作為上海城市更新三十年的實踐迭代者，中海企業集團上海公司以其戰略政策理解力、資金+全產業鏈聯動能力、一張藍圖繪到底的執行力、一流的綜合實力凝聚成政治擔當力，準確理解把握上海舊改三個階段政策，并深度參與、創新引領了舊改與城市更新實踐，在城市更新領域做出了卓越貢獻。

華鑫置業（集團）有限公司通過智慧產業社區的開發與運營進行城市更新實踐，建立“華鑫智慧園區運營管理平臺”，在信息化數字化方面，非常具有特色和領先優勢。

作為國有企業，上海建工房產有限公司在保障房建設、城中村改造、老工業基地更新改造以及歷史風貌保護舊改項目等方面進行了深入的實踐探索。公司在這些項目中始終堅持保護優先的原則，依托數字化、工業化和智慧化建造技術，既保留了城市的文化記憶，又形成了高品質社區公共環境，滿足了多樣化的改善需求，體現了國企的社會責任和擔當。

上海錦和商業經營管理股份有限公司，作為國內首家上市的輕資產文創產業園區運營商，也是本批次入選企業中唯一一家民企，歷經十余載砥礪前行，深耕城市更新領域，憑借標準化的品牌產品線、非標準化的產品設計、一站式的服務模式、多樣化的運營模式，逐步成為國內領先的城市更新集成服務商，其運營管理、品牌管理等做法經驗在城市更新領域樹立了標桿。

本次會議的專家評審環節，由上海市房產經濟學會學術委員會主任、原上海市房管局正局級巡視員龐元主持，來自行業和企業八位專家進行了點評發言。

本批次案例和企業各具特色

東方明珠房地產有限公司副總經理謝藝偉在評審點評時指出，本批次城市更新項目都有其獨特的資源稟賦和改造路徑，不論規模大小，都體現出各自的特色。他特別提到中海地產持續不斷的創新能力，在城市更新進程中始終走在前列。華鑫通過黨建引領，有效協調各方利益關系，確保復雜項目的順利推進。他還贊揚了百聯項目在小地塊上實現商業-辦公-居住融合的社群運營模式，以及錦和商管在輕資產運作上的經濟效益提升策略。上海建工房產則展示了全產業鏈聯動的創新實踐，平衡經濟效益與社會效益，這對城市更新項目尤為關鍵。

此外，謝藝偉強調了城市更新項目前期醞釀的重要性，指出無論項目大小，前期準備往往復雜且漫長。黨建引領在協調居民關系方面發揮了積極作用，有助于解決施工期間的社會問題。對于復合業態的運營，如百空間上海文化商廈項目，他認為這為未來的社群運營提供了良好思路，尤其是在當前辦公市場壓力大的情況下，將辦公人群的生活空間與駐留點相結合，實現了經濟發展的整體平衡。

城市更新應以實現經濟效益為基礎，超越經濟效益

華鑫置業（集團）有限公司副總經理林雪松的點評講話，深刻反映了城市更新項目的專業性、復雜性和挑戰性。他指出，城市更新的實際操作遠比表面復雜，項目往往面臨周期長、成本高和不確定因素大等諸多挑戰，經濟效益可能不如預期。然而，更新項目的主體公司考慮的往往不局限在經濟效益，更希望通過改善城市面貌，為居民帶來新活力，達成品牌價值的傳播，并完成政府賦予的使命，包括黨建、文化、安全、產業等，特別在產業維度，華鑫置業更多地考慮圍繞儀電集團主業、服務產業、服務區域經濟。

對于混合業態的發展，林總提出了一個新視角，認為新一代人可能更接受商業文化、居住與辦公一體化的理念，傳統觀念中的建筑用途不宜混搭可以通過建筑設計、布局調整和功能適配實現和諧共存。面對未來辦公市場的壓力，他建議調整思維模式，探索新型“人群融合式”商業模式，為項目創造新的價值。

城市更新要“算精賬、行遠路”

上海建工房產有限公司副總經理吳騫首先探討了本批次入選案例的共性。第一，城市更新項目具有明顯的非標準化特征，不同城市間政策各異，具體到每個項目時，也沒有形成統一的標準。每個項目因其獨特的區位、目標客群及歷史人文背景而各具特色。第二，城市更新不僅僅是簡單的建筑或空間改造，更涉及內容關系和人文生活的多維度更新。無論是像紅旗村這樣大而全的項目，還是小而精的項目，也融合了商業和辦公功能，體現了多業態的共存。第三，項目都承載著豐富的歷史文化記憶。例如，紅旗村保留了銀杏樹作為文化遺產，福州路的數次文化勃興則展現了深厚的歷史底蘊。這表明，在城市更新過程中，保護和傳承歷史文化是不可或缺的一環。第四，都強調以人為核心，關注服務對象的需求，并融入周邊居民的生活，“街區是可漫步的，建筑是可閱讀的”這一和諧共生的理念，正是通過優化設計和服務來實現的。

然后他談到了城市更新不同于大規模開發的資金運作，更注重精細化管理和長期主義，需“算精賬、行遠路”。除了直接的經濟回報外，城市更新還需考慮綜合效益，包括稅收貢獻和社會效應。中海地產提到的村鎮企業輔導計劃，不僅帶來了經濟效益，還促進了當地企業的可持續發展；建工房產也在社會效益方面做出了顯著貢獻，即使這些努力未必帶來直接的經濟回報，但對社會有積極的影響。

項目定位以及后續運營能力是城市更新項目成功的關鍵

光大安石資產總裁周頌明指出，項目的定位和整體規劃和對于提升項目價值至關重要，在當前市場下行壓力下，項目面臨資金、營運成本和項目健康發展和長期經濟回報的挑戰和壓力，企業需確保經營的可持續性。面對日益激烈的商業地產競爭，特別是小型商業體的衰落以及寫字樓高空置率的問題，企業的精細化經營管理應變能力和后續更新改造能力變得尤為關鍵。成功的城市更新不僅依賴前期的定位改造，更需后續強大的商業地產運營能力，這一點上，錦和商管給他留下了深刻的印象。他還強調了后期運營機制對項目成功的重要性，解決這些問題是確保項目的長期健康發展關鍵。

優秀企業打造優秀案例，優秀案例成就優秀企業

上海市城市更新研究會執行會長林堃分享了對本批次入選優秀企業和案例的深刻體會，強調了企業與案例之間的相輔相成關系。他提到，中海地產在上海城市建設中的30多年探索，通過紅旗村改造項目實現了多方共贏的局面；他贊揚了錦和商管在優化老舊物業和低效存量商業物業方面的成就；華鑫置業充分利用智慧城市建設的優勢，加快創新實踐，構建了智慧產業園區，展示了獨特的風貌和海派風情風格，成為城市更新的生動樣本；提到了建工房產在轉型過程中的社會責任；上海文化商場項目，這個傳統與現代交織、文化氣息濃厚的項目，展示了企業的文化形象，成為一個匯聚歷史與現代融合的文化地標。最后，他總結道，城市更新不僅是物質層面的改造，更是精神層面的升華。他強調了顯現城市文化和溫度的重要性，認為城市更新應體現文化傳承和人文關懷，提升城市的溫暖感。

片區更新與微更新發揮各自作用，政府、企業和居民共推城市更新可持續發展

上海市房地產行業協會秘書長蔣慰如在會議上總結了1個片區更新項目、3個微更新項目的共同特點以及4家企業的角色與貢獻，肯定了這些項目在城市更新中的標桿作用和創新實踐。

蔣慰如指出，中海紅旗村改造項目開創了一種新的片區更新模式，實現了利益平衡、資金平衡和優勢互補。3個微更新項目展現了越界跨界、功能融合的趨勢，核心是共享開放，打破了傳統商住功能割裂的局面，居住、商業、辦公、文化、旅游、休閑等多種功能界限越來越模糊，甚至工業與旅游、商業也結合在一起，這種趨勢在未來可能進一步突破，成為大勢所趨。第二個特點是場景重構、時尚生活。從過去的場地擴容轉向現在的場景重構，旨在吸引并留住年輕人。第三個特點是資產盤活效益，上海存量市場的居住房屋貨值約25萬億，核心任務是重新評估存量資產，提升其價值，微更新作為一種方式，適合上海的高質量發展需求，通過穩定的城市更新實現資產升值，推動新模式的發展。

對于參與城市更新的四家企業，蔣慰如強調它們作為探索者、先行者和引領者的角色，不斷推動模式創新和產品迭代，如中海地產從1.0到3.0的產品演變。這些企業踐行人民城市理念，注重長遠賬和社會責任，改善人居環境和提升城市功能。他呼吁政府、企業和居民共同努力，實現城市的可持續發展和資產增值，通過多方合作確保城市更新的成功實施，使城市更加宜居和充滿活力。

高質量規劃、企業積極參與、業主支持以及投入產出平衡是關鍵要素

上海市房產經濟學會副會長兼秘書長忻一鳴對入選案例項目及其企業的創新和特點進行了深入探討，并總結了高質量規劃、企業積極參與、業主支持以及投入產出平衡構成了城市更新成功實施的關鍵要素。一是高質量的規劃是城市更新項目成功的關鍵。以紅旗村改造為例，該項目經過十年的努力，實現了居住環境、空間形態、功能開發、社會管理、產業發展以及歷史文化傳承的全面提升。二是企業的積極參與是城市更新重要的推動力。四個企業在各自項目中的貢獻展示了其作為推動可復制力量的重要性。盡管每個項目都有獨特之處，但它們所建立的長效機制運行模式值得推廣，成為城市更新的重要支撐。三是業主支持是推動城市更新重要的模式。在城中村改造中，業主支持和社會治理至關重要。黨建引領社會治理，落實“人民城市人民建”的理念，使得項目能夠順利推進。許多企業在實際操作中遇到了來自居民和單位的阻力，而成功的項目經驗表明，良好的社區參與和溝通機制是必不可少的。四是城市更新投入產出平衡是城市更新可持續的關鍵。雖然當前更注重民生賬和環境賬，但經濟上的可持續性同樣重要。某些項目可能需要30年甚至40年才能實現收支平衡，因此政府應在資金和政策上給予更多支持，以確保這些項目的長期可行性。

精準選址是微更新項目成功的必要條件，城中村改造契合房地產未來發展方向

龐元在評審環節中的最后發言中指出，此次案例篩選秉承了“精挑細選、寧缺毋濫”的原則，確保每個入選項目都具有代表性。他特別強調了會上展示的一個城中村改造大項目和三個微更新小項目的獨特之處。這些小項目選址非常講究，均展現了企業在地段選擇和發展上的獨到眼光。未來上海仍有大量類似地塊有待開發，這類微更新項目代表了未來上海城市更新的一大重點發展方向。另一大發展方向就是城中村改造，他指出大城市房地產與城中村緊密聯系，城市更新不僅涉及物理空間的改善，更觸及城鄉二元結構問題，預示著未來城市更新將更加注重解決深層次的社會經濟問題，推動城市的全面協調發展。

城市更新進入規模化、多樣性和全面性的階段，企業需解決“愿意做、能夠做、持續做”的問題

上海易居房地產研究院理事長、華東師范大學終身教授張永岳在會議總結中強調，中國城市更新已進入新階段，這標志著從初步探討到實質性發展的轉變。自二十大以來，城市更新成為大城市和特大城市發展模式轉型的關鍵路徑，中央全面實施城市更新行動，各地積極響應。此階段的特征是規模化、多樣化和全面性，意味著城市更新將在更廣泛的范圍內展開，涵蓋更多細分市場，尤其是在存量為主的房地產領域。

張永岳指出，企業作為市場主體，在城市更新的可持續發展中扮演著關鍵角色。政府的引導固然重要，但企業的歷史責任感和發展使命同樣不可或缺。企業需解決“愿意做、能夠做、持續做”的問題，面對如歷史現狀與未來創新、經濟效益和社會效益平衡等挑戰。認識早、應對有效的企業在未來發展將更具競爭力。

高質量發展是城市更新項目成功的核心。它要求引入新技術、新服務和新模式，注重新質生產力的應用。高質量發展還意味著通過實踐探索規律，找到化解難題的方法，并結合具體項目減少彎路。專業人才的培養至關重要，特別是那些理解城市更新意義、勇于實踐的專業人士。張永岳希望此次會議能推動國家城市更新蓬勃發展，并鼓勵參與者在未來工作中創造新的輝煌，期待2025年1月份年終論壇上再聚首，共同探討城市更新的新進展。

此次會議雖然長達4小時之久，但與會的專家和企業代表精神飽滿，聚精會神。大家紛紛表示，各個優秀案例和各家優秀企業的經驗介紹十分精彩，富有啟示，值得學習和借鑒，并且也留給我們很多值得后續深入探討的問題。此次會議成果豐碩，為后續相關工作提供了堅實的基礎。