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界面新聞記者 |王婷婷

又一個世界城市日來臨，如何加快轉變超大特大城市的發展，實施更新行動，共建可持續的城市未來，是接下來的新命題。

近年以來，隨著城市更新相關配套政策從中央到地方的不斷落地和實施，各地積極探索城市更新統籌謀劃機制、可持續模式和配套支持政策等，已取得初步成效，并通過推進城市更新地方試點工作，形成了一批地方城市更新可復制的經驗做法。

在超大城市上海，城市更新是基于國際經驗明確了四大類型區域的更新策略建議，包括中心城有機更新、風貌街坊保護更新、工業區轉型更新和街道公共空間微更新。

在10月29日舉行的2023全球城市論壇上，中國城市治理研究院城市更新保護創新研究中心主任王林指出，新發展時期的城市更新模式與以往相比，無論是更新理念、內涵與目標，還是更新方式、任務以及機制，均發生了巨大變化。

“更新理念上更強調整體性、系統性和持續性，更新機制上更強調政府、市場和社會的共同參與。”王林認為，如何評價城市更新項目，是否有評價原則與方法，是否能夠建立評價體系以及能否形成評價標準，十分重要且關鍵。

另一個超大城市廣州近日還通過了專門的城市更新規劃。10月24日，廣州公布的《城市更新專項規劃》、《城中村改造專項規劃》中，提出了廣州城市更新、城中村改造的目標、規模、分區分類分布策略。文件明確，規劃至2035年，廣州累計推進城市更新約300平方公里，擬推進舊改項目291個。

廣州市規劃和自然資源局方面表示，兩個文件順利審議通過標志著廣州城市更新、城中村改造工作在規劃統籌引領、土地要素保障等多個方面邁上一個新臺階，成為指導廣州面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領性規劃。

“城更三維度”：社會、經濟、環境

清華大學副教授、中國城市規劃學會城市更新分會副主任唐燕認為，城市更新離不開三個維度，社會、經濟和環境。

“社會是關注人的問題，經濟則是產業和錢，而環境講的就是空間品質的問題，”唐燕表示，這三個維度在城市更新的評價研究中，都是非常重要的指標。

不過，由于城市更新的本身的復雜性，評估的難度系數很高。特別是經濟維度的評估，城市更新是一個新陳代謝的過程，可能一個項目在實施三年后還不錯，但10年后情況可能就變了，或許等20年再評估它又是一個成功的項目，需要足夠的智慧去開展評估。

上海市規劃資源局政研科技處處長范宇認為，如果從城市空間發展的新格局和城市空間規劃管理的新邏輯這兩個方面來看，有四個維度值得思考，功能維護、城市人民、產權變化和城市運營成本收益。

與唐燕觀點相近，范宇表示第二個維度“人”需要特別重視。“城市要面向自己的居民，強調更加包容、公正，也即人民哲學。所以在進行城市更新時，在調整城市空間形態時，這個維度是必須思考的。”

上海市住建委城市更新處副處長沈貽從項目角度提出三個維度，即人民城市、地區產業更新和利潤提升、傳承與創造優勢。關于產業更新這一塊，當前上海正在大力推進，城市更新需要產業支撐，也需要作為城市更新中的一項指標去做去實現。

城市更新離不開土地，上海市土地交易中心副主任盧為民認為，當前國內實行的是最嚴格的土地管理制度，而城市更新需要利用土地來推新和保障城市更新。

在城市更新背景下，目前的土地利用政策或土地供應政策存在一些創新路徑和方向。首先是由單一供應轉向組合供應，比如原來是單一的資源供應，可將土地與部分礦產資源等組合供應，達到統一開發保護的能力。

“在組合供應里，還包括不同用途的土地供應。比如說住宅、商業、辦公用地過去是單獨供應，以后可能就是混合用地供應越來越多；還有一種就是地上、地下、地表綜合供應。這是一個趨向。”

盧為民表示，土地供應的第二個趨向是用途限制或用途管制向用途轉換。城市更新中會涉及到大量的土地用戶轉換或建筑城鄉建筑的功能轉換，在這個轉化過程中涉及到主力供應的問題，就是存量土地的價格、年限等，怎么轉換、年限怎么定等這一系列的土地利用問題，都要解決才行

另外，土地的成片開發向自由置換也是趨勢。“國家層面已經有多個文件提出，探索土地置換，來解決一些零星低效的用地。”并且，還可以探索增量供應向存量供應轉換，這其中會涉及到大量轉讓，包括分割轉讓一塊土地、樓宇的部分轉讓、部分自持轉讓等，浙江還為此設了土地超市為供需雙方提供一個交易平臺。

盧為民認為，土地到期續期還可以轉向土地提前續期，以及預供地的政策。這對于開發商解決資金、提升項目品質都是利好。

綜合而言，城市更新是一個系統工程，不僅是對存量物質空間的改造，而且涉及物質空間后復雜多樣的社會經濟關系。更新項目類別眾多，更新對象紛繁復雜，對每類更新對象的更新要素均需一一梳理、精準施策。

參與主體怎么做

城市更新既要服務于當前人居環境的提升、經濟的發展、商業消費的活力，還要滿足城市未來的需求，這對于參與主體而言，任重而道遠。

參與上海城市更新多年，上海城市更新建設發展有限公司總經理李鴻忠認為，城市更新與三個要素有關，即資金管控要素、風貌保護和政策體系。

首先，作為企業來說，實現資金平衡很重要。但就城市更新這個評價體系而言，資金平衡是最難的，因為涉及到歷史、可持續發展。“這5年來，我們投入了將近3000多億元資金，每天利息成本2700萬元，如果是銀行貸款，怎么還，這是有周期的。”

第二個要素是風貌保護，以前上海叫“拆改留”，現在變成“留改拆”，這一個字的調動依然不能輕視。比如公司現在做的外灘第二地面、提籃橋猶太人保護區、喬家路老城鄉這些風貌保護區，地塊的風貌保護要求極高，有機理保護、優秀歷史建筑、文物保護建筑，總的基調是保留保護，但還要為其注入活力。

于是，公司決定“開門做規劃”。“如果不請開發商進來市場團隊做規劃，就不可持續，因為他們對市場的反應程度、接受程度非常關鍵。”

據李鴻忠介紹，上海經過30年成片舊改，成績斐然。從1993年開始推進365萬平方米危棚簡屋改造到現在成片舊改完成，當時上海人均居住面積只有4平方米以下，但現在人均居住面積已經達到33平方米。

所以，若沒有好的政策體系，城市更新也不會到今天的高質量發展、可持續發展。

港資房企瑞安也在上海參與了多個城市更新項目。

瑞安新天地行政總裁張斌認為，在城市更新中可以從以下幾個維度參考，分別是國內空間的開發、社區的長期經營、創意經濟的培育和會員制度的強化。這也是從業者越來越會去思考的角度。

城市更新實際上是非常復雜的體系，這個體系應該更多的在于方法論，在目標、評估方面盡可能細致一些。“我們現在沒有處于一個完全的市場，在這個時候什么都在發生變化，先把大的做出來再做第二件第三件等。”

張斌認為，社區作為城市空間基本單元，城市人謀生棲居、形塑自我、價值實現的生活家園，是與外部世界緊密相連、開放性的社會空間，也是內部網絡高度發達的人居場所。

在目前國家推動超大特大城市城中村改造之際，部分企業也將會有新的機遇和挑戰。

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