近日，江蘇無錫法院公布了一起祖孫三代之間的房屋糾紛案，引發(fā)網(wǎng)友熱議。事情的起因是：老張當(dāng)年決定在孫子小張上小學(xué)前，將名下一套學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)給小張。于是老張與小張父親大張前往房管局簽訂了二手房買賣合同，成交價(jià)為10元，房屋過戶到了小張名下。
3年后，老張與兒子發(fā)生矛盾，起訴想讓房子重新回到自己名下。法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉二手房買賣合同應(yīng)屬無效合同，應(yīng)認(rèn)定張某將案涉房屋過戶給小張系基于贈(zèng)與的意思表示，故判決確認(rèn)案涉房屋歸小張所有。判決后，張某上訴至二審法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
此事經(jīng)報(bào)道后，一度登上了熱搜。很多人對法院的裁判感到不理解，對爺爺無法要回10元錢“賣給”孫子的房屋，感到不可思議。但深挖、還原該案案情和糾紛經(jīng)過的話，可以看出法院的裁判是合法的，且提醒著人們從事重大民事活動(dòng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎而為，因?yàn)槊總€(gè)人都應(yīng)為自己的“言行”承擔(dān)法律后果。
根據(jù)報(bào)道可知，張某陳述其將案涉房屋過戶給孫子系為其入學(xué)所需，而小張及其父親大張則認(rèn)為案涉房屋過戶系張某的自愿贈(zèng)與。由此可見，雙方對案涉房屋過戶給小張的真實(shí)原因各執(zhí)一詞，但雙方均認(rèn)為簽訂二手房買賣合同時(shí)不存在真實(shí)的買賣合意。
那么，對于這種平等民事主體之間的民事糾紛，在有爭議的情況下，法院就應(yīng)根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則以及常識(shí)常理，來判斷真實(shí)的案情并作出裁判。
此時(shí)，擺在法庭前且各方無爭議的事實(shí)是，房屋過戶時(shí)雙方不存在買賣合同的真實(shí)意思表示，雙方在辦理案涉房屋過戶登記時(shí)小張已經(jīng)入讀該房屋對應(yīng)的學(xué)校，房屋成交價(jià)10元錢并非正常的買賣價(jià)款，房屋已經(jīng)過戶給小張，小張及其代理人認(rèn)為系贈(zèng)與。
可以說，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，稍有法律常識(shí)的人，一看便可得出博弈雙方中老張?zhí)幱谌鮿莸匚弧９史ㄔ阂罁?jù)各方舉證情況，結(jié)合民事訴訟中根據(jù)證據(jù)“高度蓋然性”還原案件事實(shí)的做法，認(rèn)定案涉房屋系老張贈(zèng)與給小張符合法律規(guī)定。
在通常的市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，正常的買賣與贈(zèng)與是互斥的關(guān)系，即如果是贈(zèng)與關(guān)系，就排除了買賣關(guān)系。根據(jù)《民法典》等規(guī)定，贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。本案案涉房屋已經(jīng)完成過戶，即財(cái)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，受贈(zèng)人成為合法產(chǎn)權(quán)人，老張無權(quán)撤銷贈(zèng)與。
那么，老張是否就完全無法要回該“低價(jià)”銷售的房屋了？并非如此。《民法典》還賦予了贈(zèng)與人的法定撤銷權(quán)，受贈(zèng)人有嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人近親屬的合法權(quán)益，對贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行，不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)三種情形的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與。
但遺憾的是，老張目前只是與大張發(fā)生了矛盾，并無證據(jù)證實(shí)受贈(zèng)人具有前述三種情形，應(yīng)承擔(dān)“舉證不能”的法律后果。
由此可見，部分網(wǎng)友的觀點(diǎn)，雖然出發(fā)點(diǎn)是好的，但存在一定誤區(qū)：并不是法院不為弱勢的老張主持正義，而是老張以自己當(dāng)初的行為表明，其低價(jià)“賣房”給孫子不是買賣是贈(zèng)與，故其理當(dāng)為自己的行為承擔(dān)法律后果。
這也說明，每個(gè)人都應(yīng)謹(jǐn)記“說出去的話就像潑出去的水”這一常識(shí)，尤其是從事與自身利益相關(guān)的市場交易時(shí)，要三思而后行。實(shí)在拿不準(zhǔn)的時(shí)候，要查詢法律知識(shí)，咨詢專業(yè)人士，做到對行為后果有充分的預(yù)判。否則，等到木已成舟時(shí)再要求法庭滿足自己的訴求，很可能得不到支持。（作者為法官）
