北京中央商務(wù)區(qū)。

物業(yè)管理是關(guān)乎市民生活質(zhì)量的“關(guān)鍵小事”。作為城市治理的毛細血管,住宅小區(qū)的規(guī)范化管理備受關(guān)注。

2021年5月1日是《北京市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)實施一周年的日子,也是《北京市物業(yè)管理辦法》出臺十年后,北京市誕生的首部有關(guān)物業(yè)管理的重磅法規(guī)。

《條例》共8章104條,其中,北京市創(chuàng)新性地提出組建具備過渡性質(zhì)的“物管會”、將公共收益單獨列賬、支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理等一系列舉措。

新規(guī)落地一年來,北京市成績單如何?北京市住建委二級巡視員趙成在接受中國城市報記者采訪時透露,黨建引領(lǐng)提升物業(yè)管理“三率”2021年階段性任務(wù)目標,已提前完成。

“三率”是指業(yè)委會(物管會)組建率、物業(yè)服務(wù)覆蓋率以及黨組織覆蓋率。截至4月20日,北京全市業(yè)委會(物管會)組建率從11.9%增加到90.1%,物業(yè)服務(wù)覆蓋率由64.1%增加至93.7%,黨的組織覆蓋率由25.2%增加到98.1%。

同時,北京市門頭溝、平谷、密云、延慶、開發(fā)區(qū)5個區(qū)納入考核的項目皆已實現(xiàn)“三率”100%全覆蓋。

大興領(lǐng)跑北京

三年目標一年內(nèi)超額完成

物業(yè)管理區(qū)域共計426個,專業(yè)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到100%;成立業(yè)委會(物管會)共計421個,業(yè)委會(物管會)組建率達到98.83%;其中,新成立的業(yè)委會共291個,數(shù)量居北京市第一名……截至今年4月16日,北京市大興區(qū)亮出了這樣一張成績單。

值得注意的是,上述421個業(yè)委會(物管會)和全區(qū)183家物業(yè)服務(wù)企業(yè)已全部成立黨組織。黨組織覆蓋率達到100%,意味著大興區(qū)的三年目標在一年內(nèi)就已超額完成。

大興區(qū)領(lǐng)跑北京全市的秘訣是什么?

中國城市報記者了解到,答案在于善用“第三方”。據(jù)悉,大興區(qū)的15個鎮(zhèn)街共聘請了8個第三方專業(yè)機構(gòu)或律師團隊約85人,全環(huán)節(jié)參與推動業(yè)委會(物管會)組建工作,嚴格梳理組建流程,準確制定推進時間表,做到業(yè)委會(物管會)組建流程規(guī)范化、具體工作程序化、文件材料標準化,有效保障業(yè)委會(物管會)規(guī)范平穩(wěn)有序組建。

另一方面,大興區(qū)還針對業(yè)委會(物管會)展開履職培訓(xùn),對18個鎮(zhèn)街、554位相關(guān)人員普及專業(yè)知識,推動從“有形覆蓋”到“有效覆蓋”的轉(zhuǎn)變。

大興區(qū)是北京的一個縮影。過去一年來,北京共指導(dǎo)物業(yè)協(xié)會舉辦在線公益培訓(xùn)6期,3.8萬余人接受培訓(xùn);為相關(guān)物業(yè)企業(yè)開展了內(nèi)部培訓(xùn)及區(qū)、街道培訓(xùn),涉及6100余人。

在這個過程中,組建物管會被視作《條例》的一大創(chuàng)新。

過去,針對老樓加裝電梯、調(diào)整物業(yè)費、甚至“炒物業(yè)”等共同決策,往往都需要小區(qū)業(yè)主委員會(簡稱“業(yè)委會”)、業(yè)主大會等集體同意。但實際上,由于歷史原因,很多小區(qū)并不具備條件成立業(yè)主大會或業(yè)委會。

因此北京創(chuàng)新性地提出了組建過渡性質(zhì)的“物管會”來臨時補位,有利于解決業(yè)委會成立率低的普遍難題。

“一年來,您對北京物管會、業(yè)委會的進展還滿意嗎?”面對記者的提問,趙成作出了肯定回答:“很多小區(qū)確實有了很大進展,其中街道發(fā)揮了很大作用。”

物管會雖然是小區(qū)在業(yè)主自治方面邁出的重大一步,但應(yīng)該注意到,物管會還是一個臨時組織,其目的是通過三年的努力,過渡到業(yè)委會。

中國城市報記者獲悉,目前北京業(yè)委會的數(shù)量占業(yè)委會、物管會總數(shù)量的比例已達到25%。這意味著,還有3/4的過渡任務(wù)需要穩(wěn)步推進。

“這一年中,大家通過廣泛宣傳以及物業(yè)管理團隊各方面共同努力后,有了一個態(tài)度上的轉(zhuǎn)變,對成立業(yè)主大會、業(yè)委會的必要性有了積極認識。”趙成說,當(dāng)前工作的關(guān)鍵是如何“選人”,讓這個人能有時間、有能力來幫助大家。

小區(qū)停車問題普遍受關(guān)注

“小物業(yè)”牽動“大民生”。一年以來,北京市民反映最集中的物業(yè)問題有哪些?

趙成告訴記者,市民關(guān)注較多的是小區(qū)停車問題,特別是亂停亂放現(xiàn)象。此外還有物業(yè)處理問題不滿意、不及時;公共空間的保潔不完善;門禁、門衛(wèi)等小區(qū)安全問題;物業(yè)信息的公示透明等。

東城區(qū)崇西小區(qū)破解“停車難”是一個成功案例。過去該小區(qū)內(nèi)沒有配建車位,只有崇文門西小街上社會車輛和居民車輛混停的88個占道車位,居民回家繞圈找車位的現(xiàn)象天天上演,車位缺口巨大。

2019年1月1日,東城區(qū)實行路側(cè)停車新政,居民需要到居委會登記車位需求,社區(qū)黨委以此為契機,為登記的308輛車建立了一戶一檔,并根據(jù)車輛停放需求和停放時間進行了詳細分類。

隨后,街道黨工委帶領(lǐng)社區(qū)黨委積極協(xié)調(diào)各方力量,將崇文門西小街劃為崇西小區(qū)自治管理停車區(qū)域,實行自治管理,社區(qū)黨委將小區(qū)樓北側(cè)便道區(qū)域進行一并梳理,規(guī)劃自治車位123個;同時協(xié)調(diào)崇文門西大街南側(cè)和東打磨廠路向社區(qū)居民開放54個優(yōu)惠電子車位;此外,協(xié)商摩方購物中心以每月500元的價格向社區(qū)提供40個配有充電樁的地下固定車位,解決新能源停車位。

自此,217個停車位滿足了崇西小區(qū)居民車位需求。

車位需求解決了,接下來是如何管理的問題。為此,社區(qū)黨委召開第一次車主大會,將停車現(xiàn)狀和車位情況向居民據(jù)實通報,并通過推薦和自薦形式選出了6名車主代表成立了停車自管會。

針對不同需求,社區(qū)黨委與停車自管會最終協(xié)商制定了A、B、D三類停車證,車主辦理車證簽訂自治公約,滿足居民不同停車需求,并聘請專業(yè)停車管理公司進行管理,實現(xiàn)了停車自管。

從開始登記需求到向居民發(fā)放停車證,2個月的時間,崇西小區(qū)完成了政府主導(dǎo)、居民參與、自治共商的停車自治管理模式,徹底解決了停車難。

不過趙成也透露,目前百姓反映的許多訴求,是物業(yè)管理服務(wù)范圍之外的問題,只靠物業(yè)公司難以解決,這將是下一步重點解決的問題之一。

如果是矛盾特別突出的問題,就要采取綜合治理的方式來解決。首先,屬于物業(yè)范圍內(nèi)的事,需要物業(yè)解決,在社區(qū)黨建引領(lǐng)下,這一體系已逐步建立起來;其次,治理中遇到哪一環(huán)節(jié)有問題,對應(yīng)的職能部門就有責(zé)任去幫助街道來解決;此外,堅持執(zhí)法部門隨時進小區(qū),比如針對占壓消防通道的情況,消防局就可以進小區(qū)進行協(xié)商處理。

事實上,特別是許多老舊小區(qū),類似私裝地鎖、亂停亂放的違規(guī)行為仍然存在,但按規(guī)定物業(yè)并無執(zhí)法權(quán),此類亂象接下來該如何整治?

對此,北京市住建委物業(yè)專班執(zhí)法檢查組執(zhí)行副組長王志強告訴中國城市報記者,物業(yè)公司有義務(wù)行使發(fā)現(xiàn)、勸阻、報告的責(zé)任。若落實不到位,物業(yè)公司可能面臨5—20萬元的罰款。

電梯間等公共收益如何分配

小區(qū)內(nèi)備受爭議的還有業(yè)主公共收益。

根據(jù)《條例》,物業(yè)服務(wù)人員利用物業(yè)公共部分從事經(jīng)營活動的,應(yīng)當(dāng)把公共收益單獨列賬,公共收益歸全體業(yè)主所有。

公共收益到底多少錢?這些錢從哪里來?花到哪里去?多年來在不少小區(qū)成了一筆“糊涂賬”。

王志強告訴記者,在過去的執(zhí)法中他們發(fā)現(xiàn),小區(qū)快遞柜、售水機、電梯間,這三類是利用公共收益較多的領(lǐng)域。

新的增量好解決,更難的是存量問題。據(jù)五棵松紫金長安社區(qū)居委會副主任史玉良透露,2020年10月,紫金長安社區(qū)物管會成立后破解的第一個難題就是規(guī)范小區(qū)廣告公共收益賬目。十余年來,該小區(qū)廣告公共收益總額已超千萬元,有居民反映公共收益存在賬目不清、資金使用不規(guī)范的問題。目前,社區(qū)黨委正和物管會一起約談物業(yè)公司,著手引入第三方審議賬目。

如今,有越來越多的業(yè)主意識到,公共收益應(yīng)該納入全體業(yè)主的“錢袋子”。下一步北京市當(dāng)如何加強監(jiān)管?

王志強對中國城市報記者表示,首先是讓物業(yè)自查自改,北京市住建委于今年年初給各區(qū)縣的物業(yè)公司下發(fā)了自查表;其次是加大物業(yè)管理透明化,對小區(qū)情況進行公示,倒逼業(yè)主去監(jiān)督規(guī)范經(jīng)營。

“在維護物業(yè)公共收益方面,也希望不要因為執(zhí)法讓這部分收益消失了。”王志強說。

過去一年只是起步。總結(jié)過去社區(qū)治理的經(jīng)驗,居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司可謂是并駕齊驅(qū)的“三駕馬車”,任何一方“缺席”,環(huán)境臟、停車亂、治安差等問題都難以得到根治。如何讓這“三駕馬車”同頻共振、形成合力,是推動物業(yè)管理取得實效的關(guān)鍵。

趙成形容過去一年是“對高燒問題降溫”的過程,先是收集訴求,后續(xù)則是搭建協(xié)商議事平臺,進而再專項治理,拿手術(shù)刀有針對性地治病。

2020年11月,北京市印發(fā)了《物業(yè)管理突出問題專項治理工作方案》,將《條例》出臺以來近半年內(nèi)“12345”市民熱線物業(yè)管理訴求量排前100名的102個項目納入專項治理范圍,切實解決群眾反映的突出問題。

經(jīng)過半年的專項治理,第一批102個項目中已有90個項目退出訴求前100名。如今,根據(jù)今年1—3月的投訴統(tǒng)計制定的第二批專項治理行動前100名項目名單已經(jīng)出爐,4月起已開展治理。

此外,在智慧物業(yè)方面,記者了解到,北京市將實施所有物業(yè)相關(guān)事項“一張表”,告別紙質(zhì)化,實現(xiàn)一網(wǎng)通辦。另一方面,是以“北京業(yè)主”APP為載體,對街道賦能。推進“北京業(yè)主”APP系統(tǒng)升級和權(quán)限下放,打造智慧物業(yè)服務(wù)平臺。

同時據(jù)北京市住建委物業(yè)專班配套政策組執(zhí)行副組長安世錦透露,28個《條例》配套文件初稿的起草工作已經(jīng)完成,并于2020年6月提供給基層先行先試。今年底前,這些配套文件均將向社會公開。

《 中國城市報 》( 2021年05月03日  第07 版)