北京中央商務區。
物業管理是關乎市民生活質量的“關鍵小事”。作為城市治理的毛細血管,住宅小區的規范化管理備受關注。
2021年5月1日是《北京市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)實施一周年的日子,也是《北京市物業管理辦法》出臺十年后,北京市誕生的首部有關物業管理的重磅法規。
《條例》共8章104條,其中,北京市創新性地提出組建具備過渡性質的“物管會”、將公共收益單獨列賬、支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理等一系列舉措。
新規落地一年來,北京市成績單如何?北京市住建委二級巡視員趙成在接受中國城市報記者采訪時透露,黨建引領提升物業管理“三率”2021年階段性任務目標,已提前完成。
“三率”是指業委會(物管會)組建率、物業服務覆蓋率以及黨組織覆蓋率。截至4月20日,北京全市業委會(物管會)組建率從11.9%增加到90.1%,物業服務覆蓋率由64.1%增加至93.7%,黨的組織覆蓋率由25.2%增加到98.1%。
同時,北京市門頭溝、平谷、密云、延慶、開發區5個區納入考核的項目皆已實現“三率”100%全覆蓋。
大興領跑北京
三年目標一年內超額完成
物業管理區域共計426個,專業物業服務覆蓋率達到100%;成立業委會(物管會)共計421個,業委會(物管會)組建率達到98.83%;其中,新成立的業委會共291個,數量居北京市第一名……截至今年4月16日,北京市大興區亮出了這樣一張成績單。
值得注意的是,上述421個業委會(物管會)和全區183家物業服務企業已全部成立黨組織。黨組織覆蓋率達到100%,意味著大興區的三年目標在一年內就已超額完成。
大興區領跑北京全市的秘訣是什么?
中國城市報記者了解到,答案在于善用“第三方”。據悉,大興區的15個鎮街共聘請了8個第三方專業機構或律師團隊約85人,全環節參與推動業委會(物管會)組建工作,嚴格梳理組建流程,準確制定推進時間表,做到業委會(物管會)組建流程規范化、具體工作程序化、文件材料標準化,有效保障業委會(物管會)規范平穩有序組建。
另一方面,大興區還針對業委會(物管會)展開履職培訓,對18個鎮街、554位相關人員普及專業知識,推動從“有形覆蓋”到“有效覆蓋”的轉變。
大興區是北京的一個縮影。過去一年來,北京共指導物業協會舉辦在線公益培訓6期,3.8萬余人接受培訓;為相關物業企業開展了內部培訓及區、街道培訓,涉及6100余人。
在這個過程中,組建物管會被視作《條例》的一大創新。
過去,針對老樓加裝電梯、調整物業費、甚至“炒物業”等共同決策,往往都需要小區業主委員會(簡稱“業委會”)、業主大會等集體同意。但實際上,由于歷史原因,很多小區并不具備條件成立業主大會或業委會。
因此北京創新性地提出了組建過渡性質的“物管會”來臨時補位,有利于解決業委會成立率低的普遍難題。
“一年來,您對北京物管會、業委會的進展還滿意嗎?”面對記者的提問,趙成作出了肯定回答:“很多小區確實有了很大進展,其中街道發揮了很大作用。”
物管會雖然是小區在業主自治方面邁出的重大一步,但應該注意到,物管會還是一個臨時組織,其目的是通過三年的努力,過渡到業委會。
中國城市報記者獲悉,目前北京業委會的數量占業委會、物管會總數量的比例已達到25%。這意味著,還有3/4的過渡任務需要穩步推進。
“這一年中,大家通過廣泛宣傳以及物業管理團隊各方面共同努力后,有了一個態度上的轉變,對成立業主大會、業委會的必要性有了積極認識。”趙成說,當前工作的關鍵是如何“選人”,讓這個人能有時間、有能力來幫助大家。
小區停車問題普遍受關注
“小物業”牽動“大民生”。一年以來,北京市民反映最集中的物業問題有哪些?
趙成告訴記者,市民關注較多的是小區停車問題,特別是亂停亂放現象。此外還有物業處理問題不滿意、不及時;公共空間的保潔不完善;門禁、門衛等小區安全問題;物業信息的公示透明等。
東城區崇西小區破解“停車難”是一個成功案例。過去該小區內沒有配建車位,只有崇文門西小街上社會車輛和居民車輛混停的88個占道車位,居民回家繞圈找車位的現象天天上演,車位缺口巨大。
2019年1月1日,東城區實行路側停車新政,居民需要到居委會登記車位需求,社區黨委以此為契機,為登記的308輛車建立了一戶一檔,并根據車輛停放需求和停放時間進行了詳細分類。
隨后,街道黨工委帶領社區黨委積極協調各方力量,將崇文門西小街劃為崇西小區自治管理停車區域,實行自治管理,社區黨委將小區樓北側便道區域進行一并梳理,規劃自治車位123個;同時協調崇文門西大街南側和東打磨廠路向社區居民開放54個優惠電子車位;此外,協商摩方購物中心以每月500元的價格向社區提供40個配有充電樁的地下固定車位,解決新能源停車位。
自此,217個停車位滿足了崇西小區居民車位需求。
車位需求解決了,接下來是如何管理的問題。為此,社區黨委召開第一次車主大會,將停車現狀和車位情況向居民據實通報,并通過推薦和自薦形式選出了6名車主代表成立了停車自管會。
針對不同需求,社區黨委與停車自管會最終協商制定了A、B、D三類停車證,車主辦理車證簽訂自治公約,滿足居民不同停車需求,并聘請專業停車管理公司進行管理,實現了停車自管。
從開始登記需求到向居民發放停車證,2個月的時間,崇西小區完成了政府主導、居民參與、自治共商的停車自治管理模式,徹底解決了停車難。
不過趙成也透露,目前百姓反映的許多訴求,是物業管理服務范圍之外的問題,只靠物業公司難以解決,這將是下一步重點解決的問題之一。
如果是矛盾特別突出的問題,就要采取綜合治理的方式來解決。首先,屬于物業范圍內的事,需要物業解決,在社區黨建引領下,這一體系已逐步建立起來;其次,治理中遇到哪一環節有問題,對應的職能部門就有責任去幫助街道來解決;此外,堅持執法部門隨時進小區,比如針對占壓消防通道的情況,消防局就可以進小區進行協商處理。
事實上,特別是許多老舊小區,類似私裝地鎖、亂停亂放的違規行為仍然存在,但按規定物業并無執法權,此類亂象接下來該如何整治?
對此,北京市住建委物業專班執法檢查組執行副組長王志強告訴中國城市報記者,物業公司有義務行使發現、勸阻、報告的責任。若落實不到位,物業公司可能面臨5—20萬元的罰款。
電梯間等公共收益如何分配
小區內備受爭議的還有業主公共收益。
根據《條例》,物業服務人員利用物業公共部分從事經營活動的,應當把公共收益單獨列賬,公共收益歸全體業主所有。
公共收益到底多少錢?這些錢從哪里來?花到哪里去?多年來在不少小區成了一筆“糊涂賬”。
王志強告訴記者,在過去的執法中他們發現,小區快遞柜、售水機、電梯間,這三類是利用公共收益較多的領域。
新的增量好解決,更難的是存量問題。據五棵松紫金長安社區居委會副主任史玉良透露,2020年10月,紫金長安社區物管會成立后破解的第一個難題就是規范小區廣告公共收益賬目。十余年來,該小區廣告公共收益總額已超千萬元,有居民反映公共收益存在賬目不清、資金使用不規范的問題。目前,社區黨委正和物管會一起約談物業公司,著手引入第三方審議賬目。
如今,有越來越多的業主意識到,公共收益應該納入全體業主的“錢袋子”。下一步北京市當如何加強監管?
王志強對中國城市報記者表示,首先是讓物業自查自改,北京市住建委于今年年初給各區縣的物業公司下發了自查表;其次是加大物業管理透明化,對小區情況進行公示,倒逼業主去監督規范經營。
“在維護物業公共收益方面,也希望不要因為執法讓這部分收益消失了。”王志強說。
過去一年只是起步。總結過去社區治理的經驗,居委會、業委會、物業公司可謂是并駕齊驅的“三駕馬車”,任何一方“缺席”,環境臟、停車亂、治安差等問題都難以得到根治。如何讓這“三駕馬車”同頻共振、形成合力,是推動物業管理取得實效的關鍵。
趙成形容過去一年是“對高燒問題降溫”的過程,先是收集訴求,后續則是搭建協商議事平臺,進而再專項治理,拿手術刀有針對性地治病。
2020年11月,北京市印發了《物業管理突出問題專項治理工作方案》,將《條例》出臺以來近半年內“12345”市民熱線物業管理訴求量排前100名的102個項目納入專項治理范圍,切實解決群眾反映的突出問題。
經過半年的專項治理,第一批102個項目中已有90個項目退出訴求前100名。如今,根據今年1—3月的投訴統計制定的第二批專項治理行動前100名項目名單已經出爐,4月起已開展治理。
此外,在智慧物業方面,記者了解到,北京市將實施所有物業相關事項“一張表”,告別紙質化,實現一網通辦。另一方面,是以“北京業主”APP為載體,對街道賦能。推進“北京業主”APP系統升級和權限下放,打造智慧物業服務平臺。
同時據北京市住建委物業專班配套政策組執行副組長安世錦透露,28個《條例》配套文件初稿的起草工作已經完成,并于2020年6月提供給基層先行先試。今年底前,這些配套文件均將向社會公開。
《 中國城市報 》( 2021年05月03日 第07 版)
