2023年以來，山東省濟南市推進老舊小區全面引入專業化物業服務工作，平陰縣實施“紅色物業·和美鄰里”提質攻堅行動，榆山街道組建物業公司——山東榆山和美物業管理服務集團有限公司（以下簡稱榆山和美物業公司），實現轄區內66個老舊小區專業物業服務全覆蓋。

提高站位

系統推進“紅色物業”建設

物業服務涉及千家萬戶，服務內容包羅萬象，服務水平直接關系人民群眾獲得感、幸福感、安全感。

高度重視物業工作。平陰縣委、縣政府聚焦民生熱點難點問題，連續兩年將“紅色物業”建設列為縣委書記抓基層黨建突破項目，納入基層黨建引領基層治理工作重點內容。2023年平陰縣成立縣委書記任組長的縣委基層黨建引領基層治理工作專項小組，定期召開物業管理聯席會議，梳理物業領域共性問題、熱點事項35個，逐一分類研究探索解題之道。物業管理機制持續優化，物業服務問題得到高度關注，已化解物業領域矛盾糾紛110余件，群眾滿意度得到提升。

抓實抓好物業工作。榆山街道位于平陰縣主城區，共有224個住宅小區、零星院落。在2023年之前，無專業物業服務的老舊小區高達66個。此類小區以產權單位改制后的家屬院為主，市場化物業公司慘淡經營之后無奈退出，部分小區甚至從未享受過專業化物業服務。為破解老舊小區物業失管難題，根治老舊小區物業服務不徹底、物業公司留不住的難題，榆山街道辦事處做好小區數據臺賬，摸底現有物業運行情況，轉變觀念探索領辦“紅色物業”服務老舊小區的新途徑。

建立物業公司扎根服務。老舊小區物業缺失是市場經濟轉型過程中的遺留問題。社區居委會提供基本服務，確保小區衛生整潔，這也是社區分內之事。但是老舊小區居民對停車管理、充電安全、居家養老等精準化服務、個性化需求越來越高，長期來看，社區兜底服務專業性不強、深入度不夠。圍繞老舊小區物業服務如何管、長久立、可持續，經可行性研究分析，榆山街道辦事處組建物業公司，全面接管老舊小區物業服務，既提供基礎物業服務，也能滿足不同群體需求。榆山和美物業公司組建公司董事會、監事會，社會化聘請專業物業經理人，實行市場化專業化管理。

健全機制

規范物業市場運行

在榆山街道黨工委領導下，榆山和美物業公司堅持實體化運作，自負盈虧，統一管理人員、物資、財務，探索可持續的良性運營路子。

夯實組織體系。老舊小區居民更迭加快，新增車位管理、公共收益管理等需求與小區設施陳舊、管理粗放的矛盾愈加尖銳。榆山街道黨工委堅持“社區搭臺打前站、小區支部當參謀、居民議事物業干”的理念，將66個老舊小區合并連片，組建27個小區黨支部，吸納101名黨員、熱心居民組成居民議事會，與榆山和美物業公司項目經理共同商議小區事務，共同建設美麗家園。

堅持制度化管理。制定物業管理相關規章制度，如重大事項向黨工委報告審批制度、工作人員考核管理辦法、日常財務管理制度、物業服務質量巡查考核獎勵制度等，確保有章可循。落實物業服務巡查監督制度，實行“發現—交辦—整改—驗收”閉環管理機制。嚴格獎懲，將巡查成績與績效獎金掛鉤，對取得顯著成績的物業項目頒授“月度流動紅旗”，納入績效獎金考核；對表現優秀的個人評為“優秀員工”并發放獎金。

堅持規范化運營。參照社區行政區劃將其劃分為10個物業管理項目。物業項目負責人由社區物業專員擔任，實現榆山和美物業公司與社區黨組織“雙向交叉”相互監督。物業項目以社區網格黨群服務站為工作陣地，把為群眾服務的事項落實在“家門口”，把項目經理接待日活動定期開辦在“家門口”，直面群眾物業訴求，就地處理矛盾問題。榆山和美物業公司用釘釘子精神幫助老舊小區解決供電、停車等遺留問題，用群眾認可的暖心服務撬動老舊小區物業費收取難題，用市場運營思維系統解決老舊小區物業管理中服務低端、資金匱乏的問題，讓物業公司在市場行情不被看好的“老破小”真正扎下根去。

強化服務

確保物業有形有效覆蓋

榆山和美物業公司擺脫大包大攬、粗放管理、虧損經營的模式，聚焦老舊小區物業服務，精耕細作提升管理水平。

托底服務到位。榆山和美物業公司堅持物業全心全意為人民服務的宗旨，展現擔當，對其他小區中物業失管的情況，主動托底服務，填補小區無物業管理的漏洞。引導小區居民主動參與小區建設，增強自我管理意識，將小區規范管理維護到位，條件成熟的小區尊重業主意愿，交由市場化物業公司服務。

基礎服務到位。榆山和美物業公司明確每天、每周、每月、每季度、每半年“五個節點”服務事項和更換樓道燈、維修天井蓋、抽排化糞池、上門疏通下水道、上門維修水管電路等“五項免費”服務內容，主動向全體業主公示物業服務內容與標準，保持服務熱線24小時暢通，隨時接受群眾服務監督。和美物業主管經理抽查基礎服務，確保衛生保潔服務到位，垃圾清運及時到位，扶手窗臺定期打掃到位，垃圾死角清理到位；和美物業客服人員開展服務質效跟蹤回訪，將免費服務事項真正做到群眾心坎上，讓群眾感受到“物業服務在小區、小區變化在身邊”。

延伸服務到位。榆山和美物業公司將物業管理服務與社區基層治理緊密結合。常態化入戶走訪。和美物業員工聯合社區工作者共同開展走格入戶網格巡查，共同處理鄰里矛盾糾紛。老舊小區“一戶一表”改造是一項民心工程，但是手續繁雜、工程量巨大。和美物業主動承接工作，配合社區工作者挨家挨戶解釋政策，聯系供電部門及時改造線路設備，極大提高了改造效率。開展公益為民服務。社區黨組織連續舉辦“睦鄰市集”11期，將榆山和美物業服務作為必選動作，開展免費清洗地墊、檢測電瓶車電池等服務，惠及居民11萬余人。

多措并舉

啟動物業費收取工作

征集民意深度研討。2024年初，榆山和美物業公司向榆山街道黨工委匯報年度工作，主動提出將物業費收取列入本年度重點工作。圍繞該工作，榆山街道黨工委牽頭展開歷時3個月的大討論。先后發動社區“兩委”干部、居民代表1500余人自下而上專題討論老舊小區物業費收繳方式、標準，以社區為單位匯總梳理意見建議510余條；召開黨工委擴大會議7次，分析意見建議、同步提升物業服務，明確2024年物業費收繳具體事項、流程。

確定目標試點推進。經過征集民意、任務部署，榆山和美物業公司明確物業費收取率70%的工作目標。為進一步密切社區與和美物業的關系，榆山街道黨工委明確社區“兩委”干部“打前站”收費、和美物業公司“穩后方”服務的工作思路，通過調度社區收費率帶動社區與和美物業緊密結合共同推進。去年7月1日起，涉及和美物業項目的10個社區先后啟動10個試點小區物業費收取工作。同時，榆山街道黨工委每周召開物業費收繳進展分析會議，逐個小區分析收費難點，總結收費經驗。

集中攻堅全面推進。為提高社區“兩委”收取物業費的主動性、堅定收取物業費的信心，榆山街道黨工委主要負責同志為社區“兩委”干部召開專題黨課《戰術千萬條 肯打第一條——講解海南島戰役過程》，啟發全體人員思考“團隊面對困難的時候，我是什么態度？團隊集體攻堅的時候，我在什么位置？”，進一步統一社區“兩委”思想、凝聚物業費收取合力。去年7月26日榆山街道正式啟動為期一個月的物業費收取集中攻堅行動。

復盤總結整改提升。物業費收取集中攻堅行動開始后，榆山街道每周一調度各社區物業費收取進度，去年8月15日玫城社區率先完成收取率70%的既定目標。截至去年8月31日，10個社區全部完成物業費收取率70%的目標任務，其中11個小區物業費收取率100%，13個小區收取率90%以上。去年9月11日，街道召開黨工委擴大會議，總結物業費收取經驗，部署榆山和美物業公司同步提升服務的措施，鞏固物業費收取成果，實現公司良性運轉。

多元共治

凝聚基層治理合力

物業服務是基層治理的重要內容。平陰縣強化“社區黨組織搭臺、多元主體參與”機制，將小區服務做優做細，譜寫一曲基層治理“大合唱”。

雙向奔赴志愿服務。榆山和美物業公司定期發動志愿者參與老舊小區環境綜合整治，共動員志愿者參與服務2.4萬人次，助力老舊小區物業服務提升。居民深切感受到志愿者在治理提升中的付出，深受影響并主動參與志愿服務，累計參與志愿服務8000人次，實現志愿者與居民雙向奔赴，共同譜寫基層治理“大合唱”。

民意走訪服務惠民。榆山街道黨工委聚焦物業服務，堅持群眾需求導向，指導社區工作者對老舊小區群眾入戶征求意見3753戶，精準征集物業服務領域問題，已梳理匯總小區照明維修、保潔質量提升、改善物業服務態度、規范停車等需求971個；和美物業分類辦理物業領域問題862項，動態向群眾反饋物業領域問題辦理情況，推動更多群眾合理建議轉化為惠民政策措施，解決群眾關心關注問題。社區搭臺、群眾點評、和美物業持續改進提升，變物業、社區“兩不管”為“共同管”，讓老舊小區居民享受清潔有序、安全舒心的環境，實現物業服務與社區治理有效融合。

借勢借力豐富內容。借助老舊小區改造提升工程，社區黨組織聯合榆山和美物業公司有序開展小區硬化、綠化、亮化、美化建設。借助社區“雙報到”工作機制，聯合開展義診、政策宣傳、基礎設施提升等便民服務。借助榆山街道“三色提升工程”，已投資建設充電車棚266個、車樁157個，安裝充電插口7048個、電梯阻車器310部，真正實現了社區搭臺、物業唱戲、群眾受益。

《中國城市報》（2025年02月24日第27版）