2021年，房地產(chǎn)市場情況如何？2022年，房地產(chǎn)相關(guān)政策將如何發(fā)力？未來如何保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展和運(yùn)行？近日，國務(wù)院新聞辦就推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹相關(guān)情況。

不變

保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在新聞發(fā)布會(huì)上表示，2022年要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。

過去一年來，我國房地產(chǎn)市場情況如何？“2021年，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定?！孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的’定位成為社會(huì)共識(shí)。我們穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任?！蓖趺苫照f。

數(shù)據(jù)顯示，2021年我國商品住宅銷售面積達(dá)15.65億平方米，是近幾年來的新高，同比增長1.1%。房價(jià)漲幅有所回落，去年70個(gè)大中城市，一手房和二手房銷售價(jià)格分別上漲2%和1%，漲幅比2020年分別回落1.7和1.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了正增長，去化周期處于合理區(qū)間。

未來如何增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹說，重點(diǎn)是做到三個(gè)“加強(qiáng)”：一是加強(qiáng)土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強(qiáng)部、省、市的調(diào)控聯(lián)動(dòng)，三是加強(qiáng)對城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。

倪虹還表示，要堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受中國城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，從相關(guān)表述來看，2022年房地產(chǎn)政策還將延續(xù)此前一貫的房地產(chǎn)調(diào)控方向。

在張波看來，近期地方層面出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓市場擔(dān)心樓市可能出現(xiàn)過熱苗頭，新聞發(fā)布會(huì)上“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行”的相關(guān)表態(tài)向市場釋放出了明確信號，即房地產(chǎn)調(diào)控政策大方向沒有調(diào)整，還是在原有方向上推進(jìn)。

今年以來,山東菏澤、重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房首付比例降至20%。據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年以來,全國超40城發(fā)布了各種力度的房地產(chǎn)寬松政策。這引發(fā)市場熱議，猜測房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)進(jìn)一步放松。

明確

滿足合理改善性住房需求

值得注意的是，在保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性方面，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”這一表述，被業(yè)內(nèi)人士普遍視為政策亮點(diǎn)。

關(guān)于保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，倪虹在新聞發(fā)布會(huì)上提到，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，把城市的主體責(zé)任和省級政府的監(jiān)督責(zé)任落實(shí)好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

“保障”和“滿足”的背后，是日益增長的市場需求。

王蒙徽介紹，我國現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加。目前，我國每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過1100萬，住房的剛性需求比較旺盛。

“同時(shí)，2000年以前建成的大量老舊小區(qū)內(nèi)的住房面積小、配套差，質(zhì)量也不高，群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求都比較迫切。同時(shí)我們也看到，新冠肺炎疫情對居民改善居住條件和居住環(huán)境方面提出了更加迫切的要求。”王蒙徽說。

有受訪專家還提到，隨著國家實(shí)行三孩生育政策，提倡老人和子女同住養(yǎng)老，改善性住房需求有望持續(xù)釋放。

“相比剛性住房需求，針對改善性住房需求的政策友好度有待提高。比如現(xiàn)在很多地方‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，對于有改善性住房需求的家庭來說，賣掉一套再去買一套，可能還是按照二套房的政策來執(zhí)行，經(jīng)濟(jì)壓力就相對較大?！睆埐ㄕf。

張波預(yù)測，今年很多政策將逐漸開始向改善型置業(yè)傾斜，在首付比例、貸款利率等方面可能會(huì)出現(xiàn)一些相應(yīng)政策來調(diào)整。需要注意的是，這本身不違背“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行”的基調(diào)，因?yàn)檫@也是在保障合理住房需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國城市報(bào)記者采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)市場整體政策依然只在剛需有相對變化，最近多地出臺(tái)的政策普遍是針對剛需的微調(diào)，后期有望出現(xiàn)更多針對改善性住房需求的穩(wěn)定政策。

事實(shí)上，針對改善性住房需求，適度調(diào)整過于嚴(yán)格的限制性政策已在進(jìn)行中。2021年年底，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。

目標(biāo)

建設(shè)籌集240萬套保障性租賃住房

2021年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》印發(fā)，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，提出擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

時(shí)至今日，保障性租賃住房發(fā)展都取得了哪些成效？倪虹介紹，從目前看，人口流入較多的城市都有很高的熱情，陸續(xù)出臺(tái)了具體實(shí)施辦法，落實(shí)土地、財(cái)稅和金融等方面的政策，著眼“十四五”時(shí)期，研究確定保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在人口流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市，2021年已經(jīng)籌集了保障性租賃住房94.2萬套，預(yù)計(jì)可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢。當(dāng)前，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等各方面主體參與的熱情還是比較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，利用存量土地和房屋建設(shè)的保障性租賃住房達(dá)到了70%。

倪虹表示，2022年住建部將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給。從目前的統(tǒng)計(jì)看，全國將建設(shè)籌集240萬套，比去年有大幅度增長。

在張波看來，值得關(guān)注的是，今年在促進(jìn)發(fā)展保障性租賃住房方面有了具體化的數(shù)字目標(biāo)，這有利于相關(guān)政策落地。

中國城市報(bào)記者注意到，不少地方提出了2022年籌集建設(shè)保障性租賃住房的具體量化目標(biāo)。

例如北京提出，做好住房供地保障，籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬套；上海明確，將建設(shè)籌措17.3萬套（間）保障性租賃住房；廣東表示，新增籌集建設(shè)保障性租賃住房不少于25萬套。

“建設(shè)籌集保障性租賃住房對地方財(cái)政要求很高，目前提出具體化數(shù)字目標(biāo)的城市普遍是一線城市或新一線城市，這些城市財(cái)政能力相對較強(qiáng)，有充足資金支持這項(xiàng)工作。”張波分析說。

如何實(shí)現(xiàn)“建設(shè)籌集240萬套”保障性租賃住房這一目標(biāo)？倪虹表示，關(guān)鍵是要抓好6個(gè)落實(shí)，分別是落實(shí)好土地的支持政策、落實(shí)審批流程的再造和簡化、落實(shí)中央補(bǔ)助、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、落實(shí)水電氣價(jià)格政策、落實(shí)金融政策支持。

在落實(shí)金融政策支持方面，倪虹介紹，目前，已經(jīng)把保障性租賃住房列入了城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)；同時(shí)，對有關(guān)保障性租賃住房的貸款將不納入房地產(chǎn)貸款集中度的管理等。

《 中國城市報(bào) 》（ 2022年02月28日  第03 版）