日前，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，在持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期下，中國(guó)房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)有所減緩。從當(dāng)日公布的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)銷售累計(jì)同比增速出現(xiàn)下滑，但投資仍保持增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，1月—2月，中國(guó)商品房銷售面積 15703 萬(wàn)平方米，同比下降 9.6%；商品房銷售額 15459 億元，下降19.3%。資料圖為市民在福州一售樓部了解商品房信息。 中新社記者 呂 明攝

20城首套房貸利率低于5%，部分城市首付比例調(diào)低至20%，福州、鄭州等省會(huì)城市取消或放松限售、限購(gòu)……近段時(shí)間以來(lái)，地方樓市政策暖風(fēng)頻吹。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，不同城市在不同時(shí)期根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況采取寬或嚴(yán)的調(diào)控是正常的，這和“房住不炒”并不相矛盾，國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的，其基本原則沒變。

20城首套房貸利率低于5%

近日，湖北省武漢市宣布下調(diào)房貸利率。據(jù)媒體報(bào)道，武漢市主要銀行機(jī)構(gòu)從3月25日起對(duì)新簽約的按揭貸款首套房利率按照5.2%執(zhí)行，二套房利率按照5.4%執(zhí)行。此前，武漢市首套房貸利率和二套房貸利率分別為5.63%和5.88%。

事實(shí)上，近期下調(diào)房貸利率的城市并非僅有武漢。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年3月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。103城中82 城房貸主流利率下調(diào)，包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。

房貸利率下調(diào)將如何影響購(gòu)房者的“錢袋子”？以購(gòu)買武漢首套房貸款100萬(wàn)元、還款期30年為例，此前利率5.63%，購(gòu)房者每月需還款5759元，而下調(diào)至5.2%后，每月還款5491元。這意味著購(gòu)房者每月可少還268元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，本次房貸利率下調(diào)城市覆蓋比較全，以一線城市和二線城市為主，當(dāng)前整體市場(chǎng)交易不樂觀，下調(diào)房貸利率可以降低購(gòu)房者月供成本，是樓市放松政策中的一種常見手段。

在王小嬙看來(lái)，下調(diào)房貸利率的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易存在下行壓力，國(guó)家層面也頻頻發(fā)聲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，滿足合理性住房的貸款需求。此外，今年1月，五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）時(shí)隔21個(gè)月首次下調(diào)，也帶動(dòng)了后續(xù)多個(gè)城市的房貸利率下調(diào)。

“本次房貸利率下調(diào)幅度較以往更大，涉及城市范圍更廣，多個(gè)城市首套房貸利率跌破5%。”王小嬙預(yù)測(cè)，按照當(dāng)前市場(chǎng)的修復(fù)情況，未來(lái)大部分城市或?qū)⒓尤胂抡{(diào)房貸利率隊(duì)伍，今年第二季度仍有進(jìn)一步下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的可能性。

個(gè)別城市首付降至兩成

不僅是房貸利率，多個(gè)城市的房貸首付比例也在下調(diào)。

3月19日，廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開會(huì)議，商定下調(diào)部分城市房貸首付比例：南寧市區(qū)二套房貸款最低首付比例由40%下降為30%，北海、防城港首套房貸最低首付比例由25%下降為20%。

而就在此前，山東省菏澤市重啟二成首付。具體為名下無(wú)房貸記錄且名下無(wú)房產(chǎn)的，可執(zhí)行最低20%的首付比例；名下有房貸記錄已經(jīng)結(jié)清，家庭名下無(wú)房產(chǎn)的，可執(zhí)行最低25%的首付比例。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，降低首付比例有利于改變當(dāng)?shù)貥鞘薪灰组L(zhǎng)期低迷的情況，合理釋放剛需，對(duì)于改善市場(chǎng)情緒、提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信心具有積極意義。“這類舉措更大的意義在于加強(qiáng)行業(yè)信心，提升市場(chǎng)預(yù)期。”王小嬙說(shuō)。

當(dāng)下，我國(guó)大部分地區(qū)的首套房首付比例為30%或25%。上述城市將首付比例調(diào)低至20%是否合規(guī)？

中國(guó)城市報(bào)記者注意到，2016年2月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

《通知》還明確，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

“近期，部分非限購(gòu)城市開始下調(diào)首套房貸首付比例至二成，主要來(lái)自于銀行的自主行為。”交通銀行金融研究中心預(yù)計(jì)，更多非限購(gòu)城市可能根據(jù)《通知》標(biāo)準(zhǔn)，按需調(diào)整首付比例，并且不排除限購(gòu)城市后續(xù)在其規(guī)定范圍內(nèi)，也可能跟隨市場(chǎng)行情調(diào)整首付比例。

多個(gè)省會(huì)城市“松綁”樓市

值得注意的是，在信貸端“開閘”的同時(shí)，還有一些省會(huì)城市放松或解除了限售、限購(gòu)的要求。

據(jù)媒體報(bào)道，近日福州市限購(gòu)政策有了一定程度放開。4月1日，中國(guó)城市報(bào)記者從福州市不動(dòng)產(chǎn)交易中心處確認(rèn)，外地戶籍在福州主城區(qū)內(nèi)購(gòu)房已無(wú)須提供社保或納稅證明或落戶，并且已經(jīng)可以辦理過(guò)戶手續(xù)，不過(guò)所購(gòu)房屋仍受限售政策影響。

事實(shí)上，福州并非首個(gè)放松限購(gòu)的城市。3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，明確為滿足居家養(yǎng)老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。

同為省會(huì)城市的哈爾濱市，也于3月23日宣布2018年出臺(tái)的區(qū)域性房地產(chǎn)限售政策已完成其階段性調(diào)控使命，予以廢止，不再執(zhí)行“在主城6區(qū)內(nèi)新購(gòu)商品住宅需滿3年方可上市交易”的規(guī)定。

王小嬙分析，限售、限購(gòu)政策的放松以一些房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為乏力的省會(huì)城市為主，如鄭州、哈爾濱、福州。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)共性是庫(kù)存壓力較大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表達(dá)了相似的觀點(diǎn)：“上述城市的共性是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需處于長(zhǎng)期失衡狀態(tài)，近五年的市場(chǎng)供給量都明顯超過(guò)需求量。”

事實(shí)也確實(shí)如此。以哈爾濱為例，據(jù)克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至今年2月末，哈爾濱新房去化周期大于30個(gè)月。這意味著，即使未來(lái)全部暫停新房上市，哈爾濱也至少需要2年多的時(shí)間才能賣完已有的房子。

在張波看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量明顯超過(guò)需求量容易導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：一是商品房交易市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，自住性購(gòu)房需求透支嚴(yán)重；二是土地市場(chǎng)降溫加速，房企拿地的信心亦明顯不足。因此，控制供給并提升需求的政策對(duì)市場(chǎng)影響更為直接，包括供地政策的調(diào)整以及拉動(dòng)更多自住型購(gòu)房需求積極入場(chǎng)。

張波認(rèn)為，未來(lái)會(huì)有更多城市跟進(jìn)放松或解除限購(gòu)、限售政策。此類政策本身有著兩面性，一方面有利于增加二手市場(chǎng)的供應(yīng)量，并提升市場(chǎng)信心；另一方面也會(huì)在一定程度上提升投資性需求，限售本身無(wú)疑會(huì)加速投資性需求離場(chǎng)，而取消之后將對(duì)市場(chǎng)釋放出反作用力。

取消限購(gòu)、限售等限制性政策將給地方樓市帶來(lái)哪些影響？以取消限售為例，張波認(rèn)為，這對(duì)不同城市的影響差異較大，對(duì)于潛在購(gòu)房需求充裕的市場(chǎng)，該政策一旦實(shí)施會(huì)導(dǎo)致投資性需求明顯抬頭，而對(duì)于長(zhǎng)期需求量提升乏力的城市，實(shí)際影響相對(duì)有限。

樓市“小陽(yáng)春”將至？

2022 年《政府工作報(bào)告》提到，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉；穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，全國(guó)超60個(gè)城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過(guò)70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近100次；僅3月以來(lái)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策就接近50次。

如何看地方樓市頻吹政策暖風(fēng)？“從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走向來(lái)看，目前政策放松是必要性的。當(dāng)下，新冠肺炎疫情在一定程度上影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，沖擊了居民的購(gòu)買力。”王小嬙如是判斷。

樓建波在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前地方密集出臺(tái)的樓市寬松政策和“房住不炒”并不矛盾，國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的。不同城市在不同的時(shí)期采取寬或嚴(yán)的調(diào)控是正常的，恰恰是“因城施策”，以防止房地產(chǎn)硬著陸的體現(xiàn)。

政策暖風(fēng)頻吹，對(duì)樓市影響幾何？在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，疫情影響了最近樓市，特別是非一二線核心城市，市場(chǎng)依然處于低迷中，而本來(lái)出現(xiàn)小陽(yáng)春苗頭的部分城市也因?yàn)樾鹿诜窝滓咔槌霈F(xiàn)了熱度下降。預(yù)計(jì)今年上半年市場(chǎng)很難走出調(diào)整局面，市場(chǎng)期待房貸、開發(fā)貸特別是針對(duì)私企的開發(fā)貸有更明顯的穩(wěn)定政策。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，截止到3月29日，重點(diǎn)10城二手房成交49119套，環(huán)比上升53.95% ，同比下降42.67%；重點(diǎn)15城新房成交87781套，環(huán)比上升27.37%，同比下降49.43%。

“從3月成交數(shù)據(jù)看，今年樓市‘小陽(yáng)春’略顯遜色，3月成交量不及去年同期。雖然政策略顯寬松，但市場(chǎng)修復(fù)仍較慢，未來(lái)需要更精細(xì)的政策助力市場(chǎng)修復(fù)。”王小嬙說(shuō)。

《 中國(guó)城市報(bào) 》（ 2022年04月04日 第 03版）