日前，中國國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦新聞發布會上透露，在持續穩地價、穩房價、穩預期下，中國房地產下行態勢有所減緩。從當日公布的房地產相關指標來看，房地產銷售累計同比增速出現下滑，但投資仍保持增長。數據顯示，1月—2月，中國商品房銷售面積 15703 萬平方米，同比下降 9.6%；商品房銷售額 15459 億元，下降19.3%。資料圖為市民在福州一售樓部了解商品房信息。 中新社記者 呂 明攝
20城首套房貸利率低于5%，部分城市首付比例調低至20%，福州、鄭州等省會城市取消或放松限售、限購……近段時間以來，地方樓市政策暖風頻吹。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受中國城市報記者采訪時表示，不同城市在不同時期根據當地市場情況采取寬或嚴的調控是正常的，這和“房住不炒”并不相矛盾，國家層面對房地產的政策一直是明確而延續的，其基本原則沒變。
20城首套房貸利率低于5%
近日，湖北省武漢市宣布下調房貸利率。據媒體報道，武漢市主要銀行機構從3月25日起對新簽約的按揭貸款首套房利率按照5.2%執行，二套房利率按照5.4%執行。此前，武漢市首套房貸利率和二套房貸利率分別為5.63%和5.88%。
事實上，近期下調房貸利率的城市并非僅有武漢。據貝殼研究院數據，2022年3月監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點。103城中82 城房貸主流利率下調，包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。
房貸利率下調將如何影響購房者的“錢袋子”？以購買武漢首套房貸款100萬元、還款期30年為例，此前利率5.63%，購房者每月需還款5759元，而下調至5.2%后，每月還款5491元。這意味著購房者每月可少還268元。
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙在接受中國城市報記者采訪時表示，本次房貸利率下調城市覆蓋比較全，以一線城市和二線城市為主，當前整體市場交易不樂觀，下調房貸利率可以降低購房者月供成本，是樓市放松政策中的一種常見手段。
在王小嬙看來，下調房貸利率的主要原因是房地產市場交易存在下行壓力，國家層面也頻頻發聲促進房地產市場的良性循環和健康發展，滿足合理性住房的貸款需求。此外，今年1月，五年期貸款市場報價利率（LPR）時隔21個月首次下調，也帶動了后續多個城市的房貸利率下調。
“本次房貸利率下調幅度較以往更大，涉及城市范圍更廣，多個城市首套房貸利率跌破5%。”王小嬙預測，按照當前市場的修復情況，未來大部分城市或將加入下調房貸利率隊伍，今年第二季度仍有進一步下調貸款市場報價利率的可能性。
個別城市首付降至兩成
不僅是房貸利率，多個城市的房貸首付比例也在下調。
3月19日，廣西壯族自治區市場利率定價自律機制召開會議，商定下調部分城市房貸首付比例：南寧市區二套房貸款最低首付比例由40%下降為30%，北海、防城港首套房貸最低首付比例由25%下降為20%。
而就在此前，山東省菏澤市重啟二成首付。具體為名下無房貸記錄且名下無房產的，可執行最低20%的首付比例；名下有房貸記錄已經結清，家庭名下無房產的，可執行最低25%的首付比例。
在業內人士看來，降低首付比例有利于改變當地樓市交易長期低迷的情況，合理釋放剛需，對于改善市場情緒、提振當地房地產市場信心具有積極意義。“這類舉措更大的意義在于加強行業信心，提升市場預期。”王小嬙說。
當下，我國大部分地區的首套房首付比例為30%或25%。上述城市將首付比例調低至20%是否合規？
中國城市報記者注意到，2016年2月，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合印發了《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
《通知》還明確，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
“近期，部分非限購城市開始下調首套房貸首付比例至二成，主要來自于銀行的自主行為。”交通銀行金融研究中心預計，更多非限購城市可能根據《通知》標準，按需調整首付比例，并且不排除限購城市后續在其規定范圍內，也可能跟隨市場行情調整首付比例。
多個省會城市“松綁”樓市
值得注意的是，在信貸端“開閘”的同時，還有一些省會城市放松或解除了限售、限購的要求。
據媒體報道，近日福州市限購政策有了一定程度放開。4月1日，中國城市報記者從福州市不動產交易中心處確認，外地戶籍在福州主城區內購房已無須提供社保或納稅證明或落戶，并且已經可以辦理過戶手續，不過所購房屋仍受限售政策影響。
事實上，福州并非首個放松限購的城市。3月1日，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，明確為滿足居家養老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。
同為省會城市的哈爾濱市，也于3月23日宣布2018年出臺的區域性房地產限售政策已完成其階段性調控使命，予以廢止，不再執行“在主城6區內新購商品住宅需滿3年方可上市交易”的規定。
王小嬙分析，限售、限購政策的放松以一些房地產市場表現較為乏力的省會城市為主，如鄭州、哈爾濱、福州。這些城市的房地產市場共性是庫存壓力較大。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受中國城市報記者采訪時表達了相似的觀點：“上述城市的共性是房地產市場的供需處于長期失衡狀態，近五年的市場供給量都明顯超過需求量。”
事實也確實如此。以哈爾濱為例，據克而瑞地產數據，截至今年2月末，哈爾濱新房去化周期大于30個月。這意味著，即使未來全部暫停新房上市，哈爾濱也至少需要2年多的時間才能賣完已有的房子。
在張波看來，房地產市場供給量明顯超過需求量容易導致兩個結果：一是商品房交易市場長期低迷，自住性購房需求透支嚴重；二是土地市場降溫加速，房企拿地的信心亦明顯不足。因此，控制供給并提升需求的政策對市場影響更為直接，包括供地政策的調整以及拉動更多自住型購房需求積極入場。
張波認為，未來會有更多城市跟進放松或解除限購、限售政策。此類政策本身有著兩面性，一方面有利于增加二手市場的供應量，并提升市場信心；另一方面也會在一定程度上提升投資性需求，限售本身無疑會加速投資性需求離場，而取消之后將對市場釋放出反作用力。
取消限購、限售等限制性政策將給地方樓市帶來哪些影響？以取消限售為例，張波認為，這對不同城市的影響差異較大，對于潛在購房需求充裕的市場，該政策一旦實施會導致投資性需求明顯抬頭，而對于長期需求量提升乏力的城市，實際影響相對有限。
樓市“小陽春”將至？
2022 年《政府工作報告》提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉；穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
中原地產研究院數據顯示，2022年以來，全國超60個城市發布了各種穩樓市的政策超過70次，疊加部委發布的政策更是已經接近100次；僅3月以來發布的房地產調控政策就接近50次。
如何看地方樓市頻吹政策暖風？“從當前房地產市場走向來看，目前政策放松是必要性的。當下，新冠肺炎疫情在一定程度上影響了市場經濟活動，沖擊了居民的購買力。”王小嬙如是判斷。
樓建波在接受中國城市報記者采訪時表示，目前地方密集出臺的樓市寬松政策和“房住不炒”并不矛盾，國家層面對房地產的政策一直是明確而延續的。不同城市在不同的時期采取寬或嚴的調控是正常的，恰恰是“因城施策”，以防止房地產硬著陸的體現。
政策暖風頻吹，對樓市影響幾何？在中原地產首席分析師張大偉看來，疫情影響了最近樓市，特別是非一二線核心城市，市場依然處于低迷中，而本來出現小陽春苗頭的部分城市也因為新冠肺炎疫情出現了熱度下降。預計今年上半年市場很難走出調整局面，市場期待房貸、開發貸特別是針對私企的開發貸有更明顯的穩定政策。
據諸葛找房數據研究中心數據，截止到3月29日，重點10城二手房成交49119套，環比上升53.95% ，同比下降42.67%；重點15城新房成交87781套，環比上升27.37%，同比下降49.43%。
“從3月成交數據看，今年樓市‘小陽春’略顯遜色，3月成交量不及去年同期。雖然政策略顯寬松，但市場修復仍較慢，未來需要更精細的政策助力市場修復。”王小嬙說。
《 中國城市報 》（ 2022年04月04日 第 03版）
