如何有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)？近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。

就進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，《意見》從聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向、優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式、加大盤活存量資產(chǎn)政策支持、用好回收資金增加有效投資、嚴(yán)格落實(shí)各類風(fēng)險(xiǎn)防控舉措、建立工作臺(tái)賬強(qiáng)化組織保障等六方面提出具體要求。

盤活存量資產(chǎn)大有可為

經(jīng)過多年投資建設(shè)，我國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域形成了一大批存量資產(chǎn)。《意見》明確，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，對(duì)于提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理水平、拓寬社會(huì)投資渠道、合理擴(kuò)大有效投資以及降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)負(fù)債水平等具有重要意義。

從宏觀方面看，浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林告訴中國(guó)城市報(bào)記者，其意義主要是以市場(chǎng)化手段盤活資產(chǎn)，活躍市場(chǎng)，以產(chǎn)權(quán)為動(dòng)力激發(fā)資產(chǎn)活性，讓資產(chǎn)價(jià)值得以釋放。

從國(guó)有資產(chǎn)的角度看，盤和林認(rèn)為，隨著技術(shù)發(fā)展，需求改變，當(dāng)前部分投資已經(jīng)和時(shí)代存在脫節(jié)，投資的有效性已經(jīng)大打折扣，需要通過存量盤活的方式來優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資有效性，讓投資更好拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向，《意見》明確三大重點(diǎn)領(lǐng)域：

一是重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，包括交通、水利、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。

二是統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括綜合交通樞紐改造、工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園等。

三是有序盤活長(zhǎng)期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場(chǎng)館和閑置土地等，以及國(guó)有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。

就房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，有效盤活存量資產(chǎn)有著重要意義，有利于形成存量房地產(chǎn)和新增房地產(chǎn)投資的有序循環(huán)，提升存量房的利用率，拓寬租賃市場(chǎng)融資渠道，提升行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，降低房企負(fù)債水平。

盤活存量資產(chǎn)前途大好，但這個(gè)過程中并非全無風(fēng)險(xiǎn)。

盤和林提醒，資產(chǎn)盤活出售的市場(chǎng)定價(jià)可能過低，資產(chǎn)盤活過程中部分市場(chǎng)主體參與后可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象，資產(chǎn)盤活過程中可能出現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)流失的問題。

“不過，上述風(fēng)險(xiǎn)都可以通過更加完備的國(guó)資管理體系來規(guī)避。”盤和林說。

試點(diǎn)探索至少30個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目

對(duì)一座城市而言，盤活存量資產(chǎn)同樣意義重大。

以北京市為例，據(jù)媒體報(bào)道，北京納入固定資產(chǎn)管理、具備盤活條件的存量資產(chǎn)約為4萬億元。北京市2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2021年全市一般公共預(yù)算支出7205.1億元。有效盤活運(yùn)營(yíng)一定比例的存量資產(chǎn)無疑將有力緩解城市財(cái)政壓力。

清華大學(xué)政府和社會(huì)資本合作研究中心主任楊永恒在接受媒體采訪時(shí)表示，在當(dāng)前穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的大背景下，通過盤活存量資產(chǎn)回收資金用于新增投資建設(shè)項(xiàng)目，能夠解決新建項(xiàng)目投資資金不足的問題，對(duì)于地方政府債務(wù)率較高、財(cái)政收支平衡壓力較大的地區(qū)，通過盤活存量資產(chǎn)，實(shí)際上也可以通過資金回收的方式來化解地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

記者注意到，《意見》要求，積極開展試點(diǎn)探索。根據(jù)實(shí)際工作需要，在全國(guó)范圍內(nèi)選擇不少于30個(gè)有吸引力、代表性強(qiáng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，并確定一批可以為盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資提供有力支撐的相關(guān)機(jī)構(gòu)，開展試點(diǎn)示范，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

受訪專家建議，地方在具體落實(shí)過程中，應(yīng)因地制宜研究制定盤活存量資產(chǎn)的有力有效措施，防止“一哄而上”。

中國(guó)城市報(bào)記者注意到，聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向，《意見》明確了三大重點(diǎn)區(qū)域：

一是推動(dòng)建設(shè)任務(wù)重、投資需求強(qiáng)、存量規(guī)模大、資產(chǎn)質(zhì)量好的地區(qū)，積極盤活存量資產(chǎn)，籌集建設(shè)資金，支持新項(xiàng)目建設(shè)，牢牢守住風(fēng)險(xiǎn)底線。

二是推動(dòng)地方政府債務(wù)率較高、財(cái)政收支平衡壓力較大的地區(qū)，加快盤活存量資產(chǎn)，穩(wěn)妥化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升財(cái)政可持續(xù)能力，合理支持新項(xiàng)目建設(shè)。

三是圍繞落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等區(qū)域重大戰(zhàn)略以及推動(dòng)海南自由貿(mào)易港建設(shè)等，鼓勵(lì)相關(guān)地區(qū)率先加大存量資產(chǎn)盤活力度，充分發(fā)揮示范帶動(dòng)作用。

更多基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目

或加速上市

《意見》提到，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。

《意見》還提到，對(duì)于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面具有重要作用的項(xiàng)目，在滿足發(fā)行要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營(yíng)年限、收益集中度等要求。建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。

在北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)張崢看來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一種權(quán)益型工具，能夠在不增加杠桿的前提下，為存量項(xiàng)目提供有效的融資退出渠道。企業(yè)和地方政府可以通過REITs，將其持有的低流動(dòng)性不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦吡鲃?dòng)性的金融資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)全部或部分出售，回籠資金可以用于新增投資，形成投資的良性循環(huán)。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》測(cè)算，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億元，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個(gè)萬億元規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。

2021年6月，國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目上市。公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共發(fā)行12只，發(fā)行規(guī)模為458.12億元。基礎(chǔ)資產(chǎn)類型較為集中，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs有4只、高速公路REITs有4只、倉(cāng)儲(chǔ)物流和污染處理REITs均為2只。

國(guó)海證券表示，當(dāng)前我國(guó)在交通能源、生態(tài)環(huán)保、城市建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成了大量類型豐富的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其中大批項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了良好投資回報(bào)且具有一定增長(zhǎng)空間，為開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)創(chuàng)造了條件。

公募REITs市場(chǎng)火爆，但當(dāng)下大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs仍存在瓶頸。

盤和林認(rèn)為，一方面是風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配，也就是如何給REITs定價(jià)的問題，基礎(chǔ)設(shè)施的REITs產(chǎn)品的收益能否讓投資人接受；另一方面是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和對(duì)沖的問題，投資人是否有方式規(guī)避REITs投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

盤和林建議，后續(xù)可推出更多衍生工具，為投資人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供選擇。

《 中國(guó)城市報(bào) 》（ 2022年05月30日 第 03 版）