2023年，地產市場走向如何？房地產工作將突出抓好哪些重點？日前，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。會議強調，以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產市場平穩健康發展。

投機炒房仍將被嚴控

穩預期方能穩市場，穩市場才能穩信心。

在穩預期方面，會議強調，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增強政策精準性協調性，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，努力保持供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，同經濟社會發展相協調、同住宅產業發展相協調，嚴控投機炒房。

“房地產市場要想實現平穩健康發展，穩預期尤為重要?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時表示，房地產市場特別是商品房市場短期復蘇承壓，主要原因是市場預期不穩定。市場預期不足，購房者置業意愿下降，開發商資金鏈則會面臨嚴峻考驗，延期交房現象增多，進一步減弱購房者置業信心，行業發展陷入惡性循環。

近段時間以來，房地產市場暖風徐徐，行業企穩回升值得期待。2022年11月起，監管部門先后向房地產業發出“三支箭”，分別從信貸、債券、股權三個融資主渠道給予支持：“第一支箭”支持房企信貸融資，穩預期；“第二支箭”支持民營房企債券融資，穩信用；“第三支箭”重啟房企股權融資，穩系統。

“2023年房住不炒依舊是不可突破的紅線。”李宇嘉介紹，2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，目前該政策主基調已堅持6年，并繼續成為2023年調控主基調。

在李宇嘉看來，當前各地推出的紓困樓市政策，起到了提振房地產市場需求、穩定房價的效果。地方助企紓困的同時，需警惕樓市熱炒苗頭，堅決遏制房地產市場投機炒作。相關紓困政策并非要滿足所有需求，而是要基于合理需求，如剛性和改善性住房需求。

不久前，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在接受媒體專訪時表示，今年要大力支持剛性和改善性住房需求。毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

倪虹提到，對購買第一套住房的，大力支持；首付比、首套利率該降的都要降下來。對購買第二套住房的要合理支持；以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策的支持。對購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

“慢撒氣”化解房企風險

房地產業鏈條長、涉及面廣，對經濟而言既是動力源也是風險源。在防范風險方面，會議要求，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風險。其中，“一頭”抓出險房企，一方面幫助企業自救，另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關，切實維護購房人合法權益，做好保交樓工作；“一頭”抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。

李宇嘉認為，“慢撒氣”說明政府對房地產行業風險的處置并非隱性擔保，并非是兜底，而是在不發生重大系統性風險的前提下，讓風險有序釋放。相關房企一旦出現了風險，最終還是要通過市場化的方式來處置，即以收并購、資產重組甚至破產的方式應對。

在上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進看來，用到“慢撒氣”這個詞其實就是說這輛“車”出現了漏氣的問題，但不能讓它“爆胎”。也就是說，當前一些房企出現了資金壓力，但不能讓它演變成重大的風險公開化，否則投資人、銀行就會更加擔心，反而造成風險的增加。

2022年底召開的中央經濟工作會議提出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

“防范風險工作是房地產的一項重要工作。”李宇嘉表示，防風險既要穩定房地產市場預期，還要加快紓困房地產市場供給端，引導金融機構支持房地產行業重組并購，推動防范化解優質頭部房企風險，改善頭部房企資產負債狀況。

支持現房銷售“保交樓”

根據第七次全國人口普查數據，2020年全國家庭戶住房建筑面積總量超過500億平方米。房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。

在促進轉型方面，會議強調，各項制度要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”。有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

在嚴躍進看來，此次會議明確提及了現房銷售的模式。這是住房和城鄉建設部首次系統、明確提出現房銷售的概念。這也要求各地政府和房企關注預售制度的改革，要積極推進現房銷售模式開展。

現房銷售指開發商出售可直接入住的商品房。業內人士認為，現房銷售能夠規避很多監管漏洞，斷絕部分實力較弱的房企將風險轉嫁給購房者的機會，值得期待。

記者注意到，此前已有地方探索現房銷售模式。

2016年，深圳市規劃和國土資源委員會決定以公開招標方式推出首宗現房銷售試點地塊龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建筑物，不能進行預售，必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售。

2020年，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，被認為是成為唯一實現全省商品住房均現房銷售的省份的標志。通知規定自當年3月7日起，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。

2021年，杭州在第二輪集中土拍中首次推出10宗“競品質”試點地塊且全部實行現房銷售，并推出普通商品房地塊溢價率上限為15%，現房銷售地塊溢價率最高只能到5%的讓利。不過最終這10宗地塊全部流拍。

2021年，北京第二輪集中土拍也首次出現競現房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊；北京第三輪集中土拍加強了對于“現房銷售”的規定，地理位置最佳的朝陽區勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現房銷售。

李宇嘉認為，實施現房銷售需具備一定條件，即住房供給能穩定，住房建設成本能穩定，進而穩定房價和市場預期。不能因為實施了現房銷售，房屋供給跟不上，或者成本和建設周期增加了，導致房價也增加了，或者房企資金鏈更緊張了。實施現房銷售需因城施策、因時施策，匹配各城市的在售庫存及未來幾年的土地供應計劃。

李宇嘉提醒，地方實施現房銷售應進一步降低土地出售價格，否則可能大幅推高當地房價。同時，應有效滿足房企合理融資需求，對于實行現房銷售模式的開發商，在融資方面應給予合理支持。此外，現房銷售會讓房地產市場供應周期延長。地方如果住宅供需緊張，樓市處于上升期時，現房銷售也可能推高當地房價。

隨著去年下半年停貸事件的發酵，關于預售制是否應該取消也一度成為行業熱議話題。從此次會議表述來看，未來預售制度將和現房銷售并存。李宇嘉認為，要想讓預售不產生爛尾樓，保交樓，前提是做好預售資金監管，撥出足夠的預售資金確保房地產項目如期竣工交付。

《 中國城市報 》（ 2023年01月30日  第03 版）