2023年，地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何？房地產(chǎn)工作將突出抓好哪些重點(diǎn)？日前，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
投機(jī)炒房仍將被嚴(yán)控
穩(wěn)預(yù)期方能穩(wěn)市場(chǎng)，穩(wěn)市場(chǎng)才能穩(wěn)信心。
在穩(wěn)預(yù)期方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增強(qiáng)政策精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，嚴(yán)控投機(jī)炒房。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)要想實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)預(yù)期尤為重要。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商品房市場(chǎng)短期復(fù)蘇承壓，主要原因是市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定。市場(chǎng)預(yù)期不足，購(gòu)房者置業(yè)意愿下降，開發(fā)商資金鏈則會(huì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，延期交房現(xiàn)象增多，進(jìn)一步減弱購(gòu)房者置業(yè)信心，行業(yè)發(fā)展陷入惡性循環(huán)。
近段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)徐徐，行業(yè)企穩(wěn)回升值得期待。2022年11月起，監(jiān)管部門先后向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出“三支箭”，分別從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資主渠道給予支持：“第一支箭”支持房企信貸融資，穩(wěn)預(yù)期；“第二支箭”支持民營(yíng)房企債券融資，穩(wěn)信用；“第三支箭”重啟房企股權(quán)融資，穩(wěn)系統(tǒng)。
“2023年房住不炒依舊是不可突破的紅線。”李宇嘉介紹，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，目前該政策主基調(diào)已堅(jiān)持6年，并繼續(xù)成為2023年調(diào)控主基調(diào)。
在李宇嘉看來，當(dāng)前各地推出的紓困樓市政策，起到了提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。地方助企紓困的同時(shí)，需警惕樓市熱炒苗頭，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作。相關(guān)紓困政策并非要滿足所有需求，而是要基于合理需求，如剛性和改善性住房需求。
不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹在接受媒體專訪時(shí)表示，今年要大力支持剛性和改善性住房需求。毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
倪虹提到，對(duì)購(gòu)買第一套住房的，大力支持；首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)購(gòu)買第二套住房的要合理支持；以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策的支持。對(duì)購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。
“慢撒氣”化解房企風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)而言既是動(dòng)力源也是風(fēng)險(xiǎn)源。在防范風(fēng)險(xiǎn)方面，會(huì)議要求，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。其中，“一頭”抓出險(xiǎn)房企，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，做好保交樓工作；“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
李宇嘉認(rèn)為，“慢撒氣”說明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的處置并非隱性擔(dān)保，并非是兜底，而是在不發(fā)生重大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下，讓風(fēng)險(xiǎn)有序釋放。相關(guān)房企一旦出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，最終還是要通過市場(chǎng)化的方式來處置，即以收并購(gòu)、資產(chǎn)重組甚至破產(chǎn)的方式應(yīng)對(duì)。
在上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，用到“慢撒氣”這個(gè)詞其實(shí)就是說這輛“車”出現(xiàn)了漏氣的問題，但不能讓它“爆胎”。也就是說，當(dāng)前一些房企出現(xiàn)了資金壓力，但不能讓它演變成重大的風(fēng)險(xiǎn)公開化，否則投資人、銀行就會(huì)更加擔(dān)心，反而造成風(fēng)險(xiǎn)的增加。
2022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
“防范風(fēng)險(xiǎn)工作是房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要工作。”李宇嘉表示，防風(fēng)險(xiǎn)既要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，還要加快紓困房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，推動(dòng)防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。
支持現(xiàn)房銷售“保交樓”
根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)家庭戶住房建筑面積總量超過500億平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。
在促進(jìn)轉(zhuǎn)型方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各項(xiàng)制度要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次會(huì)議明確提及了現(xiàn)房銷售的模式。這是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售的概念。這也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度的改革，要積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式開展。
現(xiàn)房銷售指開發(fā)商出售可直接入住的商品房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)房銷售能夠規(guī)避很多監(jiān)管漏洞，斷絕部分實(shí)力較弱的房企將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的機(jī)會(huì)，值得期待。
記者注意到，此前已有地方探索現(xiàn)房銷售模式。
2016年，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)決定以公開招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊龍華A816-0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。
2020年，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，被認(rèn)為是成為唯一實(shí)現(xiàn)全省商品住房均現(xiàn)房銷售的省份的標(biāo)志。通知規(guī)定自當(dāng)年3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
2021年，杭州在第二輪集中土拍中首次推出10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊且全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，并推出普通商品房地塊溢價(jià)率上限為15%，現(xiàn)房銷售地塊溢價(jià)率最高只能到5%的讓利。不過最終這10宗地塊全部流拍。
2021年，北京第二輪集中土拍也首次出現(xiàn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊；北京第三輪集中土拍加強(qiáng)了對(duì)于“現(xiàn)房銷售”的規(guī)定，地理位置最佳的朝陽區(qū)勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現(xiàn)房銷售。
李宇嘉認(rèn)為，實(shí)施現(xiàn)房銷售需具備一定條件，即住房供給能穩(wěn)定，住房建設(shè)成本能穩(wěn)定，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)和市場(chǎng)預(yù)期。不能因?yàn)閷?shí)施了現(xiàn)房銷售，房屋供給跟不上，或者成本和建設(shè)周期增加了，導(dǎo)致房?jī)r(jià)也增加了，或者房企資金鏈更緊張了。實(shí)施現(xiàn)房銷售需因城施策、因時(shí)施策，匹配各城市的在售庫(kù)存及未來幾年的土地供應(yīng)計(jì)劃。
李宇嘉提醒，地方實(shí)施現(xiàn)房銷售應(yīng)進(jìn)一步降低土地出售價(jià)格，否則可能大幅推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。同時(shí)，應(yīng)有效滿足房企合理融資需求，對(duì)于實(shí)行現(xiàn)房銷售模式的開發(fā)商，在融資方面應(yīng)給予合理支持。此外，現(xiàn)房銷售會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)周期延長(zhǎng)。地方如果住宅供需緊張，樓市處于上升期時(shí)，現(xiàn)房銷售也可能推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。
隨著去年下半年停貸事件的發(fā)酵，關(guān)于預(yù)售制是否應(yīng)該取消也一度成為行業(yè)熱議話題。從此次會(huì)議表述來看，未來預(yù)售制度將和現(xiàn)房銷售并存。李宇嘉認(rèn)為，要想讓預(yù)售不產(chǎn)生爛尾樓，保交樓，前提是做好預(yù)售資金監(jiān)管，撥出足夠的預(yù)售資金確保房地產(chǎn)項(xiàng)目如期竣工交付。
《 中國(guó)城市報(bào) 》（ 2023年01月30日 第03 版）
