多地首套房貸利率再刷新低！自年初人民銀行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，多城下調首套房貸利率。

據諸葛找房數據研究中心不完全統計，春節后，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調了首套房貸款利率，具有重要的指向標意義，新一輪的下調房貸利率潮流正在上演。

此輪首套房貸利率下調對住房需求將產生哪些影響？首套房貸利率是否還有下行空間？此時提前還貸是否真的劃算？中國城市報記者就這些問題采訪了有關專家和學者。

房貸利率進入“3”階段

中指研究院1月31日發布的數據顯示，據不完全統計，2023年新調整利率下限的城市接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門階段性取消首套房貸利率下限。

諸葛找房數據研究中心分析，從城市分布來看，春節前下調房貸利率的多以三四線城市為主；春節后，近幾日下調房貸利率的城市以二線城市為主力，其中不乏省會城市和重點二線城市。

鄭州作為河南省會，是春節假期后首個降房貸利率的城市。1月29日，當地媒體從鄭州部分銀行獲悉，首套房按揭貸款年利率自即日起下調，中原銀行、工商銀行、中國銀行等銀行已最新調整為3.8%，適用地區為鄭州市。

“量價齊降、市場低迷的現狀是促使鄭州本輪下調房貸利率的重要原因。”諸葛找房數據研究中心分析，2022年鄭州房地產市場整體表現低迷，全年商品住宅成交面積同比降幅超40%。從房價水平來看，根據國家統計局公布的70城房價指數，2022年除7月外其余月份新房價格均維持下滑態勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時表示，此輪下調首套房利率的普遍是新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的，并且房價降幅普遍較大的城市，如唐山、珠海等，此類城市需要通過降低房貸利率更大程度提升市場預期。

在政策層面，地方調整下調首套房貸利率也有跡可循。今年初，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

如何影響購房需求

此輪首套房貸利率下調將如何影響購房需求？李宇嘉告訴中國城市報記者，下調房貸利率將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，促進正處于觀望階段的購房者入市,提振購房者市場預期。

與此同時，李宇嘉提醒，單純房貸利率下調對于剛需購房群體的影響有限。剛需購房群體入市當前面臨的主要問題是房價總體在持續下跌，他們對房地產市場的預期仍持謹慎樂觀態度。此外，對于一部分低收入剛需群體而言，下調房貸利率幅度仍不足以影響其作出購房決策。

諸葛找房數據研究中心認為，下調首套房貸利率，一方面，可以降低購房者成本，減輕還貸壓力，對提振購房積極性有積極意義；另一方面，在傳統樓市小陽春即將到來的時間節點密集下調房貸利率，對于房地產市場意義重大。當前來看，市場成交端尚未明顯回暖，此時降低房貸利率利好銷售端。

諸葛找房數據研究中心預測，在這波利好加持下，部分重點二線城市樓市可能會迎來小陽春，甚至有望達到2021年同期水平。同時，各城市的政策效應將會分化，基本面較弱、庫存高企、去化緩慢的三四線城市僅僅通過本輪下調房貸利率就期望獲得翻盤仍然難度較大。

未來市場走勢如何

目前來看，下調房貸利率的城市均在符合下調條件的城市名單內。也就是說，這些城市的新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降。

諸葛找房數據研究中心分析，根據國家統計局數據，當前符合下調要求的城市共有35個，其中已經有20城下調或者取消首套房貸利率下限，預計未調整的城市后續也有望跟進下調房貸利率，不乏哈爾濱、溫州、南寧等二線城市，一季度將會有更多城市首套房貸利率跌至4%以下水平。

開源證券分析師齊東認為，從2023年春節假期市場表現來看，住宅成交數據暫未走出低谷，但多地首套房貸利率開啟動態調整，鄭州首套房貸利率降至3.8%，惠州和韶關階段性取消首套住房商貸利率下限，后續更多城市房貸利率存在下調空間，成交數據有望持續修復企穩。

齊東分析，住房和城鄉建設部提出2023年工作重點是穩定預期、防范風險及促進轉型，政策面維持建立市場平穩健康發展的長效機制。預計后續針對剛需和改善性購房需求的政策都將持續寬松，當前對于地產政策底已經相對明確，銷售基本面仍在觸底。在疫情防控政策持續優化調整的背景下，市場信心有望持續提升。

提前還貸是否劃算

近段時間以來，在不少地方推出首套房貸款利率優惠政策的同時，提前還貸也成了熱門話題。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國城市報記者采訪時表示，不少群體有提前還貸傾向也在情理之中，比如前些年，買房人在首套房貸利率高位時入場，彼時首套房貸利率普遍在6%左右；如今，大部分城市的首套房利率已經降到了4.1%，還有的城市房貸利率甚至降至3.7%。對比來看，該類群體所還貸款利息總額明顯較高，因此提前還貸也是出于止損。

提前還貸究竟可以省多少錢？以北京地區為例，假設固定利率5.2%，純商業貸款150萬元，貸款期限30年，等額本息方式還款。提前還貸前每月月供約8236.7元，利息總額146.5萬元，利息總額已經接近貸款總額。如果選擇提前部分還款30萬元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬元。每月還貸減少近2000元，節省利息總額約25.7萬元。

關榮雪提到，從2022年開始，市場出現了大量購房者提前還貸的現象，其原因可能是對未來收入預期不明朗，提前還貸可在一定程度上降低風險，減輕負擔；同時，投資和理財的總體回報降低，提前償還更合算；此外，在還的房貸利率比現在銀行給的房貸利率要高出不少，購房者提前還清房貸后，可以選擇購買新房且能夠享受到新的低房貸利率。

關榮雪提醒，由于借款人提前償還住房貸款行為增多，可能會觸發銀行采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本，或采取提前預約、長時間輪候等手段，試圖降低提前還款意愿。

記者從北京地區多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請。有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到5月份。

關榮雪建議，購房者是否提前還貸需要考慮以下因素：一是部分銀行可能已采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本，購房者要提前考慮好這一成本的支出是否能夠接受；二是如果借錢或者貸款還房貸，要考慮借款利息、提前還款等有沒有保障；三是考慮提前還貸后，是否還有資金應對日常支出及重大問題。

《 中國城市報 》（ 2023年02月06日  第03 版）