近日，市民在2023年福州春季住房展銷會上了解二手房信息。中新社記者張斌攝

無需提前還貸款，房子存在抵押也可交易。

近日，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員聯合發布了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(以下簡稱《通知》)，要求以點帶面積極做好“帶押過戶”。

“帶押過戶”是指當事人在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

此前，我國已經有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”。為何此時全面推進不動產“帶押過戶”？“帶押過戶”落地情況如何？推進“帶押過戶”應防范哪些風險？近日，中國城市報記者進行了相關走訪。

舉措立足當前著眼長遠

“便民利民惠民！”近日，蔣先生在微信朋友圈里刷到“帶押過戶”相關消息后如是評論。

欣喜之余，該消息也勾起了蔣先生的遺憾之情。為方便孩子入學，幾年前，蔣先生曾看好北京市某小區的一套房子，價格也比較滿意。唯一的問題是，賣方無法結清貸款，需要買方先給錢還貸再過戶。

“面談時，賣方帶了好幾個人來。中介猜測賣方、債主可能一起過來了。”擔心日后產生交易糾紛，蔣先生最終沒有入手。兩年后，蔣先生再看同小區房價已漲了近百萬元。

傳統二手房交易讓買方不放心，也讓賣方不省心，甚至多花錢。賣方需借款或買方墊資還清銀行貸款，進而解除抵押、辦理交易過戶，再由買方重新設立抵押，一系列流程缺一不可。登記完成后買方銀行放款，賣方才能拿到剩余房款。

在上述過程中，賣方通常需要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，如果賣方尋求社會“過橋資金”還會加大風險。

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波在接受中國城市報記者采訪時表示，此次全面推進“帶押過戶”更多的是為了實現不動產登記便民利民。

根據相關數據，“帶押過戶”確實達到了上述目的。以山東省濟南市為例，推出不動產“帶押過戶”改革后，辦理時限減少了近10個工作日，實現約2個工作日辦結，單筆平均交易成本從約1.2萬元降至千元以下。

在樓建波看來，相關政策出臺另外一個很重要的原因是貫徹落實《中華人民共和國民法典》相關規定。《中華人民共和國民法典》第四百零六條修改了《中華人民共和國物權法》第一百九十一條關于禁止抵押物轉讓的規則,允許抵押人在設定抵押權后轉讓抵押物。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則從市場層面分析了政策出臺背景。近兩年，改善型需求逐漸成為樓市主力。這種趨勢下，先賣房再買房的連環單在房產交易中的比重越來越高。由于連環單至少涉及3個買、賣房家庭，只要其中某個環節出現滯后等問題，就有可能影響整體交易。

每年春季,房地產市場都會產生一波攻勢,這種季節性走好的樓市行情被稱之為“小陽春”。李宇嘉認為，原本被市場寄予厚望的樓市“小陽春”進入3月份后有所弱化，很重要的原因是二手房掛牌量短期劇增，市場交易情緒低迷。

李宇嘉告訴中國城市報記者，此時“海量掛牌”的二手房市場像一個堰塞湖，需要及時疏導。而“帶押過戶”可以讓二手房交易更順暢，減小“海量掛牌”對市場的沖擊。

值得注意的是，“帶押過戶”不僅僅是短期政策。樓建波提醒，不同于當下降低首付比例、延長貸款期限、下調首套房貸利率等舉措，“帶押過戶”具有穩定性、長期性和常態化特點。

此前已有近百城先行試水

事實上，“帶押過戶”并非新鮮事。據自然資源部消息，我國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。

中國城市報記者注意到，地方在實踐探索中，主要形成了新舊抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更三種“帶押過戶”模式。

其中，新舊抵押權組合模式，即通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記，四川省成都市、湖北省武漢市、廣東省珠海市和清遠市等地采用了此種模式。

新舊抵押權分段模式，指通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。目前，江蘇省、重慶市、山東省濟南市、福建省福州市、廣東省深圳市和中山市等地采用了這種模式。

抵押權變更模式則是通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。目前，廣東省廣州市、山東省青島市等地采用此模式。

《通知》要求，各地要結合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

樓建波告訴中國城市報記者，《通知》中提到的預告登記制度，除了存量房買賣預告登記以外，也包括抵押權預告登記。抵押權預告登記可有效解決抵押權懸空問題。

李宇嘉進一步解釋，引入存量房買賣預告登記或抵押權預告登記，其目的是鎖定交易。例如存量房買賣預告登記后，未經預告登記的權利人同意而處分該不動產的，不發生物權效力。這意味著，預告登記能有效防止出賣人再次處分不動產，即所謂的“一房二賣”。抵押權預告登記作用與之類似，其作用是保護銀行債權不會落空。

政策傳導落地或需時日

政策將如何傳動落地？樓建波認為，“帶押過戶”簡化了二手房交易流程,可以提高二手房交易效率，降低了當事人的時間成本和資金成本。“帶押過戶”對房地產市場而言肯定不是個壞消息，不過將在多大程度上利好樓市仍有待觀察。

《通知》發布后不久，北京銀監局等四部門聯合發布通知，宣布啟動北京存量住房交易“帶押過戶”。中國城市報記者近日走訪了多家北京市房地產中介公司門店。多家門店工作人員表示，公司已開通“帶押過戶”相關業務，但均表示自己目前還未接手相關業務案例。

4月6日，中國城市報記者以賣房者的身份向位于北京市朝陽區某房地產中介公司門店詢問時得到的答復是，相關政策還在逐步落地，大部分買方客戶對“帶押過戶”或不太了解，或存在顧慮，需要一定時間來接受“帶押過戶”。

該門店工作人員提到，當前購買二手房群體中的很大一部分是初次置業者，購房較為謹慎。另外，這部分購房群體更傾向使用組合貸，而北京“帶押過戶”的要求是交易買方全款或辦理個人住房商業貸款購房。

對于賣方想出售房產但無法付清全部銀行貸款的情況，上述工作人員推薦采用買方客戶的資金去解押房產，由中介公司進行資金監管。在此過程中，賣方需向中介公司繳納解押資金0.3%的擔保費用。

而在朝陽區另外一家房地產公司門店，工作人員則向記者推薦通過金融機構尋求“過橋資金”的方式。該工作人員說，可通過中介公司聯系相關借貸公司，貸款利率會根據借貸時長有所不同，如10天之內每日利息為0.07%。這意味著，100萬元的貸款每天將產生700元的利息。

隨后，記者走進了另外一家房地產公司門店，該房地產公司工作人員表示，目前已經收到公司通知可以開展“帶押過戶”業務，不過暫時還沒有相應的實施細則，門店也沒有辦理成功的案例。

北京銀監局等四部門聯合發布的通知要求，各房地產中介機構要加強人員培訓，充分掌握本通知適用范圍及操作流程，及時對合同條款進行補充完善，全面提高服務效率。在提供經紀服務時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

《 中國城市報 》（ 2023年04月10日  第03 版）