近日，市民在2023年福州春季住房展銷會(huì)上了解二手房信息。中新社記者張斌攝
無(wú)需提前還貸款，房子存在抵押也可交易。
近日，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，要求以點(diǎn)帶面積極做好“帶押過(guò)戶”。
“帶押過(guò)戶”是指當(dāng)事人在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
此前，我國(guó)已經(jīng)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”。為何此時(shí)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”？“帶押過(guò)戶”落地情況如何？推進(jìn)“帶押過(guò)戶”應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)？近日，中國(guó)城市報(bào)記者進(jìn)行了相關(guān)走訪。
舉措立足當(dāng)前著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)
“便民利民惠民！”近日，蔣先生在微信朋友圈里刷到“帶押過(guò)戶”相關(guān)消息后如是評(píng)論。
欣喜之余，該消息也勾起了蔣先生的遺憾之情。為方便孩子入學(xué)，幾年前，蔣先生曾看好北京市某小區(qū)的一套房子，價(jià)格也比較滿意。唯一的問(wèn)題是，賣方無(wú)法結(jié)清貸款，需要買方先給錢還貸再過(guò)戶。
“面談時(shí)，賣方帶了好幾個(gè)人來(lái)。中介猜測(cè)賣方、債主可能一起過(guò)來(lái)了?！睋?dān)心日后產(chǎn)生交易糾紛，蔣先生最終沒(méi)有入手。兩年后，蔣先生再看同小區(qū)房?jī)r(jià)已漲了近百萬(wàn)元。
傳統(tǒng)二手房交易讓買方不放心，也讓賣方不省心，甚至多花錢。賣方需借款或買方墊資還清銀行貸款，進(jìn)而解除抵押、辦理交易過(guò)戶，再由買方重新設(shè)立抵押，一系列流程缺一不可。登記完成后買方銀行放款，賣方才能拿到剩余房款。
在上述過(guò)程中，賣方通常需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，如果賣方尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”更多的是為了實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，“帶押過(guò)戶”確實(shí)達(dá)到了上述目的。以山東省濟(jì)南市為例，推出不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”改革后，辦理時(shí)限減少了近10個(gè)工作日，實(shí)現(xiàn)約2個(gè)工作日辦結(jié)，單筆平均交易成本從約1.2萬(wàn)元降至千元以下。
在樓建波看來(lái)，相關(guān)政策出臺(tái)另外一個(gè)很重要的原因是貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第四百零六條修改了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條關(guān)于禁止抵押物轉(zhuǎn)讓的規(guī)則,允許抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后轉(zhuǎn)讓抵押物。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則從市場(chǎng)層面分析了政策出臺(tái)背景。近兩年，改善型需求逐漸成為樓市主力。這種趨勢(shì)下，先賣房再買房的連環(huán)單在房產(chǎn)交易中的比重越來(lái)越高。由于連環(huán)單至少涉及3個(gè)買、賣房家庭，只要其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)滯后等問(wèn)題，就有可能影響整體交易。
每年春季,房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生一波攻勢(shì),這種季節(jié)性走好的樓市行情被稱之為“小陽(yáng)春”。李宇嘉認(rèn)為，原本被市場(chǎng)寄予厚望的樓市“小陽(yáng)春”進(jìn)入3月份后有所弱化，很重要的原因是二手房掛牌量短期劇增，市場(chǎng)交易情緒低迷。
李宇嘉告訴中國(guó)城市報(bào)記者，此時(shí)“海量掛牌”的二手房市場(chǎng)像一個(gè)堰塞湖，需要及時(shí)疏導(dǎo)。而“帶押過(guò)戶”可以讓二手房交易更順暢，減小“海量掛牌”對(duì)市場(chǎng)的沖擊。
值得注意的是，“帶押過(guò)戶”不僅僅是短期政策。樓建波提醒，不同于當(dāng)下降低首付比例、延長(zhǎng)貸款期限、下調(diào)首套房貸利率等舉措，“帶押過(guò)戶”具有穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性和常態(tài)化特點(diǎn)。
此前已有近百城先行試水
事實(shí)上，“帶押過(guò)戶”并非新鮮事。據(jù)自然資源部消息，我國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”，其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。
中國(guó)城市報(bào)記者注意到，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了新舊抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更三種“帶押過(guò)戶”模式。
其中，新舊抵押權(quán)組合模式，即通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記，四川省成都市、湖北省武漢市、廣東省珠海市和清遠(yuǎn)市等地采用了此種模式。
新舊抵押權(quán)分段模式，指通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。目前，江蘇省、重慶市、山東省濟(jì)南市、福建省福州市、廣東省深圳市和中山市等地采用了這種模式。
抵押權(quán)變更模式則是通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。目前，廣東省廣州市、山東省青島市等地采用此模式。
《通知》要求，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。
樓建波告訴中國(guó)城市報(bào)記者，《通知》中提到的預(yù)告登記制度，除了存量房買賣預(yù)告登記以外，也包括抵押權(quán)預(yù)告登記。抵押權(quán)預(yù)告登記可有效解決抵押權(quán)懸空問(wèn)題。
李宇嘉進(jìn)一步解釋，引入存量房買賣預(yù)告登記或抵押權(quán)預(yù)告登記，其目的是鎖定交易。例如存量房買賣預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這意味著，預(yù)告登記能有效防止出賣人再次處分不動(dòng)產(chǎn)，即所謂的“一房二賣”。抵押權(quán)預(yù)告登記作用與之類似，其作用是保護(hù)銀行債權(quán)不會(huì)落空。
政策傳導(dǎo)落地或需時(shí)日
政策將如何傳動(dòng)落地？樓建波認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”簡(jiǎn)化了二手房交易流程,可以提高二手房交易效率，降低了當(dāng)事人的時(shí)間成本和資金成本。“帶押過(guò)戶”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言肯定不是個(gè)壞消息，不過(guò)將在多大程度上利好樓市仍有待觀察。
《通知》發(fā)布后不久，北京銀監(jiān)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，宣布啟動(dòng)北京存量住房交易“帶押過(guò)戶”。中國(guó)城市報(bào)記者近日走訪了多家北京市房地產(chǎn)中介公司門(mén)店。多家門(mén)店工作人員表示，公司已開(kāi)通“帶押過(guò)戶”相關(guān)業(yè)務(wù)，但均表示自己目前還未接手相關(guān)業(yè)務(wù)案例。
4月6日，中國(guó)城市報(bào)記者以賣房者的身份向位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某房地產(chǎn)中介公司門(mén)店詢問(wèn)時(shí)得到的答復(fù)是，相關(guān)政策還在逐步落地，大部分買方客戶對(duì)“帶押過(guò)戶”或不太了解，或存在顧慮，需要一定時(shí)間來(lái)接受“帶押過(guò)戶”。
該門(mén)店工作人員提到，當(dāng)前購(gòu)買二手房群體中的很大一部分是初次置業(yè)者，購(gòu)房較為謹(jǐn)慎。另外，這部分購(gòu)房群體更傾向使用組合貸，而北京“帶押過(guò)戶”的要求是交易買方全款或辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款購(gòu)房。
對(duì)于賣方想出售房產(chǎn)但無(wú)法付清全部銀行貸款的情況，上述工作人員推薦采用買方客戶的資金去解押房產(chǎn)，由中介公司進(jìn)行資金監(jiān)管。在此過(guò)程中，賣方需向中介公司繳納解押資金0.3%的擔(dān)保費(fèi)用。
而在朝陽(yáng)區(qū)另外一家房地產(chǎn)公司門(mén)店，工作人員則向記者推薦通過(guò)金融機(jī)構(gòu)尋求“過(guò)橋資金”的方式。該工作人員說(shuō)，可通過(guò)中介公司聯(lián)系相關(guān)借貸公司，貸款利率會(huì)根據(jù)借貸時(shí)長(zhǎng)有所不同，如10天之內(nèi)每日利息為0.07%。這意味著，100萬(wàn)元的貸款每天將產(chǎn)生700元的利息。
隨后，記者走進(jìn)了另外一家房地產(chǎn)公司門(mén)店，該房地產(chǎn)公司工作人員表示，目前已經(jīng)收到公司通知可以開(kāi)展“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，不過(guò)暫時(shí)還沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，門(mén)店也沒(méi)有辦理成功的案例。
北京銀監(jiān)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的通知要求，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，充分掌握本通知適用范圍及操作流程，及時(shí)對(duì)合同條款進(jìn)行補(bǔ)充完善，全面提高服務(wù)效率。在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，要主動(dòng)向買賣雙方介紹“帶押過(guò)戶”交易模式，不得強(qiáng)制使用“過(guò)橋貸”等增加客戶交易成本。
《 中國(guó)城市報(bào) 》（ 2023年04月10日 第03 版）
