近一個星期以來，樓市利好消息不斷。

7月31日，上海市房屋管理局官方微信公眾號“房可圓”發文稱，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好各項政策措施。

就在7月29日和30日兩天內，北京、深圳、廣州三地住建部門相繼表態，將盡快推出有關政策措施，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

至此，一線城市均已響應7月24日中央政治局會議提出的“適時調整優化房地產政策”精神。

國家層面也紛紛鼓勵住房消費。如7月31日，國家發改委公布《關于恢復和擴大消費的措施》提出20條具體舉措，其中“支持剛性和改善性住房需求”作為大宗消費鼓勵內容，排在第三位。

接受中國城市報記者采訪的專家均表示，最近一系列樓市政策都釋放了同一個信號：松綁重心將由三四線城市轉為核心一二線城市。

北京率先表態

深圳、廣州、上海相繼發聲

滿足居民剛性和改善性住房需求被放在首要位置。

7月24日中央政治局會議指出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

隨后，住建部部長倪虹在召開企業座談會時強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

7月29日晚，北京市住建委官微“安居北京”率先發文，表示將結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。

作為全國房地產調控的風向標城市，北京的表態意義重大。

就在北京市發文的第二天，7月30日，深圳市住建局也提出，將結合深圳房地產實際情況，會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳房地產市場平穩健康發展。

7月30日當天，廣州市住建局也對媒體表示，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

7月31日，上海市房屋管理局官方微信公眾號“房可圓”發文還稱，繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

“這4個城市的表態，釋放了明確信號，即現在要把消費和內需放到更加突出的位置。住房消費作為最大宗的消費，而超大特大城市是我們經濟增長和經濟穩定的基本盤，必須要在穩內需、擴消費方面發揮更加積極的帶頭作用。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時表示。

他認為，中央政治局會議提出要“因城施策用好政策工具箱”，熱點城市肯定要首先表態貫徹落實。

“今年二季度，全國樓市量價出現回落；6—7月以來，一線城市樓市也持續低迷，當前最主要的是穩定市場，給予消費者信心，防止樓市大起大落帶來的不確定風險。”貝殼高級副總裁李文杰告訴中國城市報記者。

李文杰表示，一線城市根據中央精神，紛紛表示將采取積極措施，進一步激活市場，一方面需求端進一步出臺落實鼓勵改善型消費的措施，另一方面也在供給端確保交付，提升消費者信心。

“認房不認貸”將施行？

一線城市呼聲最高

目前，備受市場關注的政策主要聚焦于“認房不認貸”、存量房利率下調、改善性住房換購稅費減免等方面。

“認房又認貸”主要指的是買房時二套房的評定標準。如果名下有房，再買房就算二套；特別是在目前全國認貸的標準下，如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。

目前，多數城市首付比例已經降至央行限貸政策下限執行，即非限購城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限購城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。但相較而言，一線城市的首付比例仍偏高，特別是針對以改善性需求為代表的二套房首付比例。

以北京市為例，目前普通住宅首付比例最低為35%，二套為60%；非普通住宅首付比例是40%，二套房則為80%。

李文杰預計，“認房不認貸”政策或首先在一線城市部分區縣落地，同時降低改善型購房的首付比例和提高利率優惠幅度。估計改善型購房消費政策會得到優化，這其中包括調整普通住宅標準與優化過戶指導價，此舉將進一步降低改善型購房的成本，釋放需求。

在需求端，仍舊有激活存量購房人的政策，如“賣一買一或者賣舊買新”等政策工具可以使用，預計后續將根據市場的反應進一步優化。

58安居客研究院院長張波在接受中國城市報記者采訪時也提到，從當下政策的推進來看，“認房不認貸”的全面落地更值得關注，一方面這一政策調整的呼聲非常高，部分城市目前仍在執行的“認房又認貸”，對自住型購房需求的誤傷面偏大；另一方面，調整為“認房不認貸”，不但堅持了“房住不炒”，更是支持剛性和改善性住房需求的直接表現，讓真正自住買房需求得到政策的直接支撐。

張波認為，從首套房的首付比和貸款利率來看，目前絕大部分城市都已經處于歷史性低位，進一步下調的空間也趨弱，調整的優先級以及對市場的影響力會弱于其他政策。

存量房貸利率有望下調

目前，存量房貸利率下調的呼聲也越來越高。

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議再次強調，下半年要指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

中國城市報記者注意到，早在7月14日的國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾就曾表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

相關表述由此前的“支持”和“鼓勵”，轉變至目前的“指導”，或意味著政策改革進入到實操層面。

“存量房貸利率肯定會下降的，這沒有任何疑問。”李宇嘉表示，房貸已經進入存量時代。

相關數據也證實了這一點。據華鑫策略報告，2023年一季度個人住房貸款余額38.9萬億元，同比增速在0.3%的歷史低位。商業房地產貸款余額占金融機構各項貸款余額比也同樣出現回落，2023年一季度房貸占比為24%，較2022年一季度回落2個百分點。

“對銀行來說，房貸是優質資產，在‘資產荒’的情況下，銀行必會追逐。”李宇嘉表示，一方面，銀行要擴大份額，就會通過更低的利率，吸引別的按揭客戶從其他銀行還掉按揭貸款，來本行辦理并給更低的存量貸款利率；另一方面，銀行為了避免本行客戶流失，也會通過降低利率的方式和客戶重新簽訂合同。

在他看來，銀行原來是在增量貸款里面搶份額，現在則開始轉向在存量貸款里搶份額，“戰役其實已經打響，常州部分銀行、廣州興業銀行已經有所行動。這個口子已經撕開，趨勢會越來越明顯的。”

在稅費減免方面，2022年9月30日，財政部發布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告：2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內重新買房的，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

對此，張波認為，目前來看，改善性住房換購稅費減免在全國落地的有個人所得稅退稅優惠，但從契稅、增值稅等其他稅種來看，依然存在置換過程中有較大的稅費支出的情況。

“各地在政策推進過程中，如可大大減少置換過程中的交易性稅費支出，對于改善型購房群體的拉動力會更有效。”張波說。

房企或迎來“金九銀十”

“現在每天一個利好政策，是個好時機。現房銷售，月底前訂房還送車位。”中國城市報記者在北京市朝陽區望京街道某央企樓盤走訪時，一位置業顧問告訴記者，現在雖然是買方市場，但買房仍要趁早下手，他認為未來政策落地可能首先體現在房貸比例的調整上。

一位全國性房企的副總裁表示，房地產行業最近屢次被高層提及，對于市場來說，肯定是利好，但是還要觀察各地細則落地的情況。上述房企副總裁坦言，資本市場是敏銳的，短期來看，房產股或會上漲。

一位三十強房企營銷負責人認為，最近房地產政策的利好，提振了市場信心，也讓開發企業看到了希望，目前靜等各地政策出臺的情況。

李文杰表示，政策的出臺與發揮效用需要一定時間，房企應充分抓住在9—10月份的黃金窗口期，根據全年的銷售額來確定價格，以價換量，盡快回款，完成全年目標。

李文杰預計，后續一線城市將進一步出臺落地細化措施，住房消費或將出現一波改善型需求的釋放。而調控松綁政策預計將在三季度特別是“金九銀十”發揮效應，市場將會筑底回升。

《 中國城市報 》（ 2023年08月07日 第 03 版）