近一個(gè)星期以來(lái)，樓市利好消息不斷。
7月31日，上海市房屋管理局官方微信公眾號(hào)“房可圓”發(fā)文稱，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好各項(xiàng)政策措施。
就在7月29日和30日兩天內(nèi)，北京、深圳、廣州三地住建部門相繼表態(tài)，將盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
至此，一線城市均已響應(yīng)7月24日中央政治局會(huì)議提出的“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”精神。
國(guó)家層面也紛紛鼓勵(lì)住房消費(fèi)。如7月31日，國(guó)家發(fā)改委公布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》提出20條具體舉措，其中“支持剛性和改善性住房需求”作為大宗消費(fèi)鼓勵(lì)內(nèi)容，排在第三位。
接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪的專家均表示，最近一系列樓市政策都釋放了同一個(gè)信號(hào)：松綁重心將由三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。
北京率先表態(tài)
深圳、廣州、上海相繼發(fā)聲
滿足居民剛性和改善性住房需求被放在首要位置。
7月24日中央政治局會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
隨后，住建部部長(zhǎng)倪虹在召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
7月29日晚，北京市住建委官微“安居北京”率先發(fā)文，表示將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
作為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)城市，北京的表態(tài)意義重大。
就在北京市發(fā)文的第二天，7月30日，深圳市住建局也提出，將結(jié)合深圳房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部門、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月30日當(dāng)天，廣州市住建局也對(duì)媒體表示，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月31日，上海市房屋管理局官方微信公眾號(hào)“房可圓”發(fā)文還稱，繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
“這4個(gè)城市的表態(tài)，釋放了明確信號(hào)，即現(xiàn)在要把消費(fèi)和內(nèi)需放到更加突出的位置。住房消費(fèi)作為最大宗的消費(fèi)，而超大特大城市是我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基本盤，必須要在穩(wěn)內(nèi)需、擴(kuò)消費(fèi)方面發(fā)揮更加積極的帶頭作用?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)表示。
他認(rèn)為，中央政治局會(huì)議提出要“因城施策用好政策工具箱”，熱點(diǎn)城市肯定要首先表態(tài)貫徹落實(shí)。
“今年二季度，全國(guó)樓市量?jī)r(jià)出現(xiàn)回落；6—7月以來(lái)，一線城市樓市也持續(xù)低迷，當(dāng)前最主要的是穩(wěn)定市場(chǎng)，給予消費(fèi)者信心，防止樓市大起大落帶來(lái)的不確定風(fēng)險(xiǎn)?！必悮じ呒?jí)副總裁李文杰告訴中國(guó)城市報(bào)記者。
李文杰表示，一線城市根據(jù)中央精神，紛紛表示將采取積極措施，進(jìn)一步激活市場(chǎng)，一方面需求端進(jìn)一步出臺(tái)落實(shí)鼓勵(lì)改善型消費(fèi)的措施，另一方面也在供給端確保交付，提升消費(fèi)者信心。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”將施行？
一線城市呼聲最高
目前，備受市場(chǎng)關(guān)注的政策主要聚焦于“認(rèn)房不認(rèn)貸”、存量房利率下調(diào)、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免等方面。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要指的是買房時(shí)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。如果名下有房，再買房就算二套；特別是在目前全國(guó)認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)下，如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買房都會(huì)認(rèn)定為二套。
目前，多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至央行限貸政策下限執(zhí)行，即非限購(gòu)城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限購(gòu)城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。但相較而言，一線城市的首付比例仍偏高，特別是針對(duì)以改善性需求為代表的二套房首付比例。
以北京市為例，目前普通住宅首付比例最低為35%，二套為60%；非普通住宅首付比例是40%，二套房則為80%。
李文杰預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策或首先在一線城市部分區(qū)縣落地，同時(shí)降低改善型購(gòu)房的首付比例和提高利率優(yōu)惠幅度。估計(jì)改善型購(gòu)房消費(fèi)政策會(huì)得到優(yōu)化，這其中包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)與優(yōu)化過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，此舉將進(jìn)一步降低改善型購(gòu)房的成本，釋放需求。
在需求端，仍舊有激活存量購(gòu)房人的政策，如“賣一買一或者賣舊買新”等政策工具可以使用，預(yù)計(jì)后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)也提到，從當(dāng)下政策的推進(jìn)來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的全面落地更值得關(guān)注，一方面這一政策調(diào)整的呼聲非常高，部分城市目前仍在執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)自住型購(gòu)房需求的誤傷面偏大；另一方面，調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，不但堅(jiān)持了“房住不炒”，更是支持剛性和改善性住房需求的直接表現(xiàn)，讓真正自住買房需求得到政策的直接支撐。
張波認(rèn)為，從首套房的首付比和貸款利率來(lái)看，目前絕大部分城市都已經(jīng)處于歷史性低位，進(jìn)一步下調(diào)的空間也趨弱，調(diào)整的優(yōu)先級(jí)以及對(duì)市場(chǎng)的影響力會(huì)弱于其他政策。
存量房貸利率有望下調(diào)
目前，存量房貸利率下調(diào)的呼聲也越來(lái)越高。
8月1日，央行、外匯局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，下半年要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
中國(guó)城市報(bào)記者注意到，早在7月14日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾就曾表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
相關(guān)表述由此前的“支持”和“鼓勵(lì)”，轉(zhuǎn)變至目前的“指導(dǎo)”，或意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面。
“存量房貸利率肯定會(huì)下降的，這沒(méi)有任何疑問(wèn)。”李宇嘉表示，房貸已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代。
相關(guān)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。據(jù)華鑫策略報(bào)告，2023年一季度個(gè)人住房貸款余額38.9萬(wàn)億元，同比增速在0.3%的歷史低位。商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額比也同樣出現(xiàn)回落，2023年一季度房貸占比為24%，較2022年一季度回落2個(gè)百分點(diǎn)。
“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在‘資產(chǎn)荒’的情況下，銀行必會(huì)追逐?！崩钣罴伪硎?，一方面，銀行要擴(kuò)大份額，就會(huì)通過(guò)更低的利率，吸引別的按揭客戶從其他銀行還掉按揭貸款，來(lái)本行辦理并給更低的存量貸款利率；另一方面，銀行為了避免本行客戶流失，也會(huì)通過(guò)降低利率的方式和客戶重新簽訂合同。
在他看來(lái)，銀行原來(lái)是在增量貸款里面搶份額，現(xiàn)在則開(kāi)始轉(zhuǎn)向在存量貸款里搶份額，“戰(zhàn)役其實(shí)已經(jīng)打響，常州部分銀行、廣州興業(yè)銀行已經(jīng)有所行動(dòng)。這個(gè)口子已經(jīng)撕開(kāi)，趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯的?！?/p>
在稅費(fèi)減免方面，2022年9月30日，財(cái)政部發(fā)布支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告：2023年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
對(duì)此，張波認(rèn)為，目前來(lái)看，改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免在全國(guó)落地的有個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，但從契稅、增值稅等其他稅種來(lái)看，依然存在置換過(guò)程中有較大的稅費(fèi)支出的情況。
“各地在政策推進(jìn)過(guò)程中，如可大大減少置換過(guò)程中的交易性稅費(fèi)支出，對(duì)于改善型購(gòu)房群體的拉動(dòng)力會(huì)更有效。”張波說(shuō)。
房企或迎來(lái)“金九銀十”
“現(xiàn)在每天一個(gè)利好政策，是個(gè)好時(shí)機(jī)?，F(xiàn)房銷售，月底前訂房還送車位。”中國(guó)城市報(bào)記者在北京市朝陽(yáng)區(qū)望京街道某央企樓盤走訪時(shí)，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，現(xiàn)在雖然是買方市場(chǎng)，但買房仍要趁早下手，他認(rèn)為未來(lái)政策落地可能首先體現(xiàn)在房貸比例的調(diào)整上。
一位全國(guó)性房企的副總裁表示，房地產(chǎn)行業(yè)最近屢次被高層提及，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，肯定是利好，但是還要觀察各地細(xì)則落地的情況。上述房企副總裁坦言，資本市場(chǎng)是敏銳的，短期來(lái)看，房產(chǎn)股或會(huì)上漲。
一位三十強(qiáng)房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，最近房地產(chǎn)政策的利好，提振了市場(chǎng)信心，也讓開(kāi)發(fā)企業(yè)看到了希望，目前靜等各地政策出臺(tái)的情況。
李文杰表示，政策的出臺(tái)與發(fā)揮效用需要一定時(shí)間，房企應(yīng)充分抓住在9—10月份的黃金窗口期，根據(jù)全年的銷售額來(lái)確定價(jià)格，以價(jià)換量，盡快回款，完成全年目標(biāo)。
李文杰預(yù)計(jì)，后續(xù)一線城市將進(jìn)一步出臺(tái)落地細(xì)化措施，住房消費(fèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)一波改善型需求的釋放。而調(diào)控松綁政策預(yù)計(jì)將在三季度特別是“金九銀十”發(fā)揮效應(yīng)，市場(chǎng)將會(huì)筑底回升。
《 中國(guó)城市報(bào) 》（ 2023年08月07日 第 03 版）
