存量首套住房貸款利率下調(diào)、首套房貸首付比例調(diào)低至兩成、多城宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”……近期，新一輪房地產(chǎn)利好政策密集發(fā)布，樓市迎來多重利好。

受訪專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)有望在“金九銀十”迎來一定的恢復(fù)。

存量首套房貸利率下調(diào)

房地產(chǎn)市場期待已久的降低存量首套房貸利率“靴子落地”！

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（下稱“通知”），明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

通知明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

同時，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

降低存量首套房貸利率將利好多方。上述兩部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

東方金誠國際信用評估有限公司首席宏觀分析師王青認(rèn)為，本次存量房貸利率下調(diào)覆蓋首套房貸，符合預(yù)期。由于首套房貸是整體存量房貸的主要部分，因此政策力度同樣很大。對于銀行在利息方面的損失，將主要通過下調(diào)存款利率的方式部分彌補。

首套房首付低至兩成

當(dāng)日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，決定統(tǒng)一全國房貸最低首付款比例，調(diào)整二套房貸利率下限。具體而言：

一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

中國城市報記者按目前北京首套普通自住房的首付款比例30%、二套普通自主房的首付款比例60%計算，如果分別降至20%、30%，那么購買一套500萬元的房，如果是首套房，首付款可由原來的175萬元降至100萬元；如果是二套房，首付款可由原來的300萬元降至150萬元。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，政策之后首付比下調(diào)力度可觀，居民購房門檻進(jìn)一步降低。就目前執(zhí)行的情況來看，新政后高能級城市的首套房、二套房的首付比例有下調(diào)的空間，一線城市的下調(diào)空間更大。此舉對購房門檻的進(jìn)一步下調(diào)，潛在受益城市較多，后續(xù)去化壓力較大的城市落地時間相對較快。

北上廣深官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”

所謂的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，

8月30日，廣州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，在一線城市中率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。同日晚間，深圳市住房和建設(shè)局也發(fā)文宣布自8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

一石激起千層浪！繼廣東省廣州市、深圳市兩座一線城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”后，8月31日，廣東省東莞市、惠州市、中山市以及湖北省武漢市開始跟進(jìn)，宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

此外，廈門市也擬實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。8月29日，廈門市發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)增長轉(zhuǎn)動能推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的若干措施（征求意見稿）》，提到實施首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策。

王小嬙告訴中國城市報記者，“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好兩類購房群體：一類是本地有1套貸款住房“賣一買一”的置換客群，另一類是在本地?zé)o房外地有房貸記錄的客群。

在王小嬙看來，“認(rèn)房不認(rèn)貸”實質(zhì)上是降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，新政后有一部分之前被認(rèn)定為二套的標(biāo)準(zhǔn)降為首套房標(biāo)準(zhǔn)，首套房的房貸利率及首付比例相對于二套房較低，因此能縮減購房者購房成本。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時提醒，“認(rèn)房不認(rèn)貸”盡管降低了購房門檻，但提高了月供，這個政策在樓市上升期的效果會很明顯，但在當(dāng)下就業(yè)和工作前景并不很樂觀的情況下，要謹(jǐn)慎看待。

“該政策應(yīng)該是一攬子政策之一。后續(xù)各地方多措并舉、供需同步發(fā)力，在降低利率、降低稅費，鼓勵開發(fā)商合理定價、降價促銷，加大公共服務(wù)補短板力度，同時在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民的預(yù)期，這樣綜合起來才能讓樓市穩(wěn)定下來。”李宇嘉說。

截至發(fā)稿當(dāng)日，9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。當(dāng)日，北京市住建委、央行營管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局也聯(lián)合下發(fā)通知，北京從即日起實施三部委發(fā)布的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也就是說，北京將在全市范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

至此，四個一線城市已全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

對于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其他城市是否會跟進(jìn)？王小嬙認(rèn)為，當(dāng)前，“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具已被納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，意味著認(rèn)房認(rèn)不貸符合政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但還需地方政府自主決定是否使用。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行背景下，預(yù)計全面實行的概率較大。

“金九銀十”預(yù)期能否實現(xiàn)

一攬子利好政策之下，受訪專家普遍認(rèn)為，傳統(tǒng)銷售節(jié)點即將到來，“金九銀十”值得期待。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期以來，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策優(yōu)化到存量貸款利率調(diào)整，涉及房地產(chǎn)的相關(guān)政策頻發(fā)，將助推房地產(chǎn)市場相關(guān)需求的釋放，有利于提振市場信心。

“同時，多個房企增加推盤量，房地產(chǎn)行業(yè)有望在‘金九銀十’迎來一定程度的恢復(fù)。未來，政策落地將進(jìn)一步提速，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對進(jìn)一步提振宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

李宇嘉撰文分析，此輪政策調(diào)整是順應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，需要對過去長期過熱時期的一些政策進(jìn)行糾偏。因此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及限購城市首套房貸首付比例下調(diào)等新政的實施，是政策回歸常態(tài)。

王小嬙認(rèn)為，本輪政策對樓市來說是重磅利好，購房門檻具備進(jìn)一步下調(diào)的空間，尤其是二套房的購房門檻，無論是首付比例還是貸款利率均有了較大的調(diào)整。本輪新政重點支持二套首付利率及貸款利率，有利于刺激釋放二套需求的釋放，提振市場活躍度。

王小嬙預(yù)測，歷史經(jīng)驗表明，國家層面的政策對改善市場預(yù)期作用更為明顯，在全國政策的指導(dǎo)下，預(yù)計接下來各城市將逐步跟進(jìn)調(diào)整。恰逢“金九銀十”，樓市進(jìn)入加速復(fù)蘇的通道，基本面也有望加速修復(fù)。

不過，王小嬙也提醒，雖然本輪政策釋放較大寬松預(yù)期，在收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱的背景下，購房者對政策的敏感度也在減弱。目前，新政有望釋放更多購房需求，將助力市場加速修復(fù)；但樓市高速發(fā)展的時代已經(jīng)過去，隨著供求關(guān)系的改變，未來房地產(chǎn)市場需要向高質(zhì)量平穩(wěn)健康發(fā)展的方向演進(jìn)。

《 中國城市報 》（ 2023年09月04日  第03 版）