“認房不認貸”、下調購房首付比例、降低存量首套住房貸款利率、多城宣布取消樓市限購……近一個月內，房地產市場迎來多重政策利好。

時逢“金九銀十”，伴隨著調控新政的密集落地，房地產市場究竟表現如何？未來，如何進一步提振房地產市場信心？政策調整還有多少空間？近日，中國城市報記者進行了相關梳理和采訪。

政策持續優化調整

多地官宣取消限購

近期，各地樓市政策落地節奏明顯加快。其中，限購政策的優化調整格外受到關注。梳理當前地方關于限購政策的調整內容，大致可可分為兩類：一類是局部調整，另一類則是全部取消。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，退出外圍限購，保留中心區限購的城市有三種情況：一是一二線熱點城市中的核心城市；二是近年來人口集聚規模大、樓市基本面較好的城市，如陜西省西安市、湖南省長沙市等；三是供求關系極易緊張，漲落彈性大的城市，如福建省廈門市等。

對于限購政策，上述城市為何選擇局部調整？李宇嘉認為，由于強大的人口虹吸效應，這些城市如果全面退出限購，可能導致區域內富裕人群前來配置資產，而區域內其他城市則被虹吸。

此外，近日還有多個城市宣布完全退出限購。截至目前，遼寧省沈陽市、江蘇省南京市、遼寧省大連市、甘肅省蘭州市、山東省濟南市、山東省青島市、河南省鄭州市等多個熱點城市已宣布全面取消限購政策。

在李宇嘉看來，這部分完全退出限購的城市，主要特征是樓市下行幅度大、庫存去化壓力大、二手房掛牌量非常大，城市能級普遍不高。

這一輪限購政策調整將如何影響房地產市場？諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，限購政策的調整能夠降低購房門檻，釋放出一部分購房需求入市，對市場來說起到積極利好的作用，尤其是全面取消限購的城市，有利于提升當地市場的活躍度，助力市場平穩發展。當下房地產市場信心不足，居民收入預期不佳，政策效應顯現時間將會拉長。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，全面限購政策取消，一方面釋放出強烈的政策信號，即過去在房地產市場過熱階段出臺的一些政策已經不適應當前市場需要，應該及時退出；另一方面，消除了地方政府的后顧之憂，給還沒有出臺相應調整政策的城市打開了政策大門。

“金九銀十”成色幾何

一線城市置業意愿提升

時逢“金九銀十”，在“認房不認貸”、下調購房首付款比例、下調存量首套住房貸款利率等諸多利好政策的加持下，當前房地產市場總體復蘇情況如何？

王小嬙告訴中國城市報記者，“金九銀十”傳統銷售旺季疊加9月初起實質性政策落地，市場預期有所好轉，但好轉幅度不及預期。

諸葛數據研究中心數據顯示，今年第37周（9月4日至10日）重點50城的情緒指數為-0.81，較上周回升0.01，情緒指數在連降5周后止跌回升，但仍未走出低迷區間。

從成交數據上看，截至9月10日，重點15城9月新房成交18782套，同比下降9.1%。重點10城二手住宅成交15600套，同比下降18%。由于網簽數據具有滯后性，目前成交數據上升并不明顯。

相較整體形勢，當前不同城市、不同區域間市場景氣度呈現出怎樣的特點？王小嬙告訴中國城市報記者，分區域來看，目前一線城市呈現先行回升的態勢。

“從整體來看，一線城市超預期政策對市場影響力不容忽視。”58安居客研究院院長張波認為，“認房不認貸”等利好政策陸續落地，政策推動效果將超出市場預期。這從9月初樓市成交量數據可以得到明顯體現，預計一線城市9月房價環比大概率會由負轉正。

諸葛數據研究中心數據顯示，第37周北京、上海、深圳二手住宅成交7554套，較上周上升21.66%。其中，9月8日二手住宅整體成交量創日度新高。就具體城市而言，北京、上海、深圳第37周二手住宅成交量全部上漲，環比漲幅分別為3.27%、37.83%、22.61%。

近日，中國城市報記者走訪北京市多家房地產中介公司，門店工作人員普遍表示，進入9月份以來二手房掛牌量明顯增加，前來門店咨詢的客戶也比往常多。

北京市朝陽區某連鎖房地產中介公司門店工作人員告訴中國城市報記者，受“認房不認貸”政策落地的影響，帶看量、掛牌量、咨詢量都有明顯提升，成交量也比此前有一定的增加。

數據顯示，北京二手房成交量從今年第13周（3月27日至4月2日）以來不斷下跌。直到第31周（7月31日至8月6日），市場逐步回暖。目前已經實現連續5周的成交量增長。

如何鞏固回暖好勢頭

持續優化需求端政策

近日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦發布會上表示，從8月份情況看，房地產市場目前還處在調整階段，市場銷售和房地產投資仍在下降。

針對今年以來我國房地產市場形勢變化，7月下旬，中央政治局會議明確指出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

付凌暉表示，近期，各地區各部門先后出臺首套房貸款、“認房不認貸”、調整住房貸款最低首付比例等優化措施，支持居民剛性、改善性住房需求，有利于提振市場信心，改善房企經營預期。隨著房地產市場調整優化政策措施落地見效，經濟恢復向好，下階段，房地產投資、銷售、市場運行將逐步趨于改善。

未來如何進一步提振房地產市場信心？王小嬙告訴中國城市報記者，雖然樓市實質性支持政策逐步落地，主要體現在“認房不認貸”、放松限購、部分城市降低收入比，從市場的成交端來看，目前整體體現并不明顯。據市場反饋，帶看量呈現明顯上升趨勢，但當前居民的收入預期及就業環境不佳，市場入市信心難以快速回升，加之掛牌量上升明顯，在供應充足下剛性群體的入市節奏仍較為謹慎。

王小嬙建議，長遠來看，還需刺激富裕群體的購房，降低二套及以上的首付比、購房資質等，逐步弱化需求端限制性政策，由市場自我調節，同時降低房屋流通的成本。

在首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池看來，目前出臺的樓市新政主要聚焦購房條件、房貸等領域，從長期來看，要進一步提振市場信心，仍需因城施策、有針對性地對房地產政策優化調整，降低購房者購房成本，更好滿足剛需和改善性住房需求。

“后續樓市提振政策還有優化空間?！?中指研究院市場研究總監陳文靜認為，需求端政策大概率將繼續圍繞降低購房門檻、降低購房成本展開。除了優化“認房又認貸”外，一是降低二套首付比例，下調貸款利率加點數；二是調整普宅認定標準，或通過降低非普宅首付比例的方式進行優化；三是優化限購政策，庫存壓力大的區域或按照因區施策、一區一策原則，與人口、人才等政策相結合優化政策；此外，優化限售、限價政策，降低交易稅費，也是政策優化方向。

《 中國城市報 》（ 2023年09月18日 第04 版）