作為改善民生、拉動內(nèi)需、優(yōu)化住房供給結(jié)構、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要一步，近期以來，超大特大城市進行城中村改造動作頻頻。住房城鄉(xiāng)建設部提出分類推進實施的方案，同時資金來源、人員安置等關鍵問題得到了進一步明確，各地按照部署穩(wěn)步開展相關工作。
當下，兼具房租低、交通較為便利等優(yōu)勢的城中村，成了一些外來人口、新市民、青年人在城市落腳的首選之地，尤其是在一些超大特大城市。然而，城中村在一定程度上滿足了人們生產(chǎn)生活需要，卻未能跟上城市發(fā)展的步伐。這些城中村往往存在公共衛(wèi)生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環(huán)境臟亂差等問題。
今年以來，城中村改造按下“加速鍵”。4月，中共中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。目前，各地正按照部署，開展配套政策制定、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作。
各地城中村改造動作頻頻
城中村被稱為“都市里的村莊”，兼具農(nóng)村和城市的雙重特征，是城市化發(fā)展過程中的歷史產(chǎn)物。
“盡管城中村的生產(chǎn)生活已融入或半融入城市，但其基礎設施、公共服務、管理模式還是按照村集體來供應。”廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，新形勢下的城中村改造，目的是要將城市標準的市政設施和公共服務覆蓋到城中村，讓人們享受到均等化的城市公共服務。
作為改善民生、拉動內(nèi)需、優(yōu)化住房供給結(jié)構、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要一步，近期以來，超大特大城市進行城中村改造動作頻頻。
上海2023年至2025年計劃啟動城中村改造項目30個，全市62個城中村改造項目將在2032年底全面完成；廣州計劃至2035年累計推進城中村改造155平方公里，通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動低效存量土地的盤活再利用；重慶2025年前計劃啟動實施城中村改造項目70個……
從拉動內(nèi)需的角度看，中指研究院調(diào)查咨詢部運營總監(jiān)吳建欽認為，城中村改造能夠帶動的投資效應較為明顯，改造也將產(chǎn)生部分新增的商品房購房需求。多家證券公司預計，此輪超大特大城市城中村改造，有望拉動數(shù)萬億元量級投資，加之拉動家具家電、餐飲服務等多方面消費，將對經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮積極作用。
城中村改造并非大拆大建
地該怎么征？錢從哪里來？這些有關“怎么改”的問題，是超大特大城市城中村改造推進過程中各方關注的重點。
近日，住房城鄉(xiāng)建設部對城中村改造提出了分類推進實施的方案：第一類是符合條件的實施拆除新建，第二類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。
多位受訪專家表示，從實施路徑來看，不同于此前的棚戶區(qū)改造，此次城中村改造并非大拆大建，而是旨在提升城市品質(zhì)、改善基礎設施，實施推進過程中將更注重公益屬性以及存量資產(chǎn)效益。
關于資金來源，住房城鄉(xiāng)建設部提出，堅持多渠道籌措改造資金。以北京和上海為例，北京鼓勵通過依法設立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金；上海通過公開擇優(yōu)途徑，選擇資金實力雄厚、信用等級好、改造經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)企業(yè)作為城中村改造項目的合作單位，解決城中村改造資金問題。
在改造進程上，住房城鄉(xiāng)建設部強調(diào)，堅持先謀后動，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作。
“改造的重點難點是資金籌集與居民意愿問題。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池表示，如何實現(xiàn)資金平衡與盈利是影響資金籌集的重要因素，“改造如何促進居民達成共識、如何處理好經(jīng)濟效益與社會效益的關系，是一個需要反復征求意見、不斷溝通的過程。”
讓城中村人口真正扎根城市
長期以來，城中村聚集了大量外來人口、新市民、青年人。人往何處去，這是城中村改造的另一個難題。
住房城鄉(xiāng)建設部提出，城中村改造將與保障性住房建設相結(jié)合，各地城中村改造土地，原則上應當按一定比例建設保障性住房。以深圳為例，今年該市計劃通過城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套(間)。
“城中村改造中的房地產(chǎn)結(jié)構變化非常關鍵。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，過去改造后以商品房和安置房為主，現(xiàn)在增加保障性住房，這使得城中村改造工作具有較大創(chuàng)新性，也有助于更好保障外來人口的居住權利。
趙秀池認為，城中村改造會形成新的房地產(chǎn)需求和供給，保障房、商品房、租賃住房的數(shù)量都會增加，通過保障房解決住房問題，能夠使城中村居民更加安居樂業(yè)。
“數(shù)以億計的外來人口、新市民、青年人能在城中村改造后融入城市，不僅能租住成本低、體驗好、品質(zhì)高的保障性住房、長租房，也能分享教育資源等城市化公共服務，還能在保留或就地轉(zhuǎn)型的臨街商業(yè)零售、餐飲服務等村內(nèi)產(chǎn)業(yè)、村級工業(yè)園就業(yè)，或在周邊城市片區(qū)就業(yè)……”李宇嘉認為，這才是真正扎根城市。
目前，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造。通過改造，將推動超大特大城市加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，建設宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。
