廣州再次走在一線(xiàn)城市的前列。

近日，廣東省廣州市首次明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”。在廣州之前，今年以來(lái)，已經(jīng)有多個(gè)省會(huì)城市以及二線(xiàn)城市推動(dòng)房票安置，包括貴陽(yáng)、南京、廈門(mén)、青島、寧波、蘭州等。

作為一線(xiàn)城市，廣州首推房票安置有何意義？相比其他補(bǔ)償安置方式，房票安置有何優(yōu)勢(shì)？未來(lái)房票安置是否會(huì)在國(guó)內(nèi)大范圍鋪開(kāi)？圍繞這些問(wèn)題，近日，中國(guó)城市報(bào)記者進(jìn)行了相關(guān)采訪。

提升城中村改造效率

廣州提出房票安置政策

日前，《廣州市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》《廣州市城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過(guò)。

上述兩份專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃明確，至2035年累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過(guò)微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動(dòng)低效存量土地的盤(pán)活再利用。其中，引起社會(huì)廣泛關(guān)注的內(nèi)容是，優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制。通過(guò)實(shí)施房票安置，降低回遷用地安置需求，實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。

由此，廣州成為首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線(xiàn)城市。

事實(shí)上，廣州相關(guān)新政出臺(tái)已有端倪。兩個(gè)月前，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建議稿》）的文件就已廣泛流傳。上述文件對(duì)房票安置的適用范圍、補(bǔ)償規(guī)則、核發(fā)、使用與結(jié)算等作了詳細(xì)規(guī)定，并透露實(shí)施房票安置后，城中村改造項(xiàng)目原則上不再新建安置房。

對(duì)此，廣州市規(guī)劃和自然資源局回復(fù)稱(chēng)，近期一些部門(mén)在開(kāi)展房票安置可行性研究工作，但還處于初步研究階段。對(duì)于房票這種重大舉措，一經(jīng)通過(guò)，會(huì)第一時(shí)間對(duì)外公布。

何為房票安置？房票安置是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。被征收人，即拆遷戶(hù)可自行向參與房票安置工作的房企購(gòu)買(mǎi)商品房，直接用房票結(jié)算。

“房票安置是貨幣化安置的一種，并不是每一個(gè)項(xiàng)目都要實(shí)施房票安置。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)介紹，目前拆遷安置大致可分為實(shí)物安置和貨幣化安置。前者通過(guò)住房實(shí)物對(duì)拆遷戶(hù)進(jìn)行安置，后者通過(guò)貨幣化的方式，對(duì)拆遷戶(hù)家庭直接進(jìn)行補(bǔ)償。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，廣州提出探索房票安置政策機(jī)制，成為一線(xiàn)城市中首個(gè)探索房票安置的城市，對(duì)城中村改造具有重要意義，有利于改善居民居住環(huán)境，著力改善民生，實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。

多城推行房票安置

未來(lái)或進(jìn)一步擴(kuò)圍

值得一提的是，房票安置并非新鮮詞。早在2015年，我國(guó)就有城市在棚戶(hù)拆遷安置中推出房票制度。

從2016年開(kāi)始，在上一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存大潮下，越來(lái)越多城市推行房票制度，如庫(kù)存高企的鄂爾多斯、紹興、金華等地。直到2018年后，隨著棚改貨幣化權(quán)限被強(qiáng)制收回，房票制度才逐步淡出市場(chǎng)。

去年以來(lái)，多地重啟房票安置政策。2022年6月，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《鄭州市大棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》，明確提出將在鄭州市的棚戶(hù)區(qū)改造中實(shí)施房票安置。鄭州成為全國(guó)首個(gè)實(shí)施房票安置政策的省會(huì)城市。

今年8月，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，提出對(duì)集體土地房屋征收推行房票安置，將研究出臺(tái)《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》，拓寬補(bǔ)償安置渠道，滿(mǎn)足被征收群眾多樣化安置需求。

據(jù)中國(guó)城市報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，多個(gè)省會(huì)城市以及二線(xiàn)城市跟進(jìn)房票政策，包括貴陽(yáng)、南京、廈門(mén)、青島、寧波、蘭州、南昌、無(wú)錫等約30城推出房票安置政策。

“當(dāng)前，市場(chǎng)上房票安置較為普遍，其核心原因是地方政府資金壓力較大，城中村拆遷改造量大面廣。”張大偉說(shuō)。

房票安置有何突出優(yōu)勢(shì)？陳霄告訴中國(guó)城市報(bào)記者，房票安置相較于貨幣補(bǔ)償安置，對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存有著一定作用，在確認(rèn)接受房票安置后，居民可以持房票購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)，帶動(dòng)房企新房去化。

“另外，房票安置也可以減輕地方政府的財(cái)政壓力，雖然地方政府需要向被采購(gòu)的樓盤(pán)支付費(fèi)用，但是可以采取分期支付，一定程度上也會(huì)減輕政府一次性集中資金支出的壓力。”陳霄說(shuō)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國(guó)城市報(bào)記者表達(dá)了相似的觀點(diǎn)：“房票安置減輕了改造前期因巨額投入引發(fā)的資金壓力，有效避免了改造后期因資金回流周期較長(zhǎng)導(dǎo)致的資金錯(cuò)配。同時(shí)，通過(guò)精細(xì)化政策設(shè)計(jì)，房票安置有望精準(zhǔn)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。”

談及房票安置政策趨勢(shì)，陳霄認(rèn)為，未來(lái)北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市有望跟進(jìn)房票安置，房票安置將是超大特大城市解決城中村改造問(wèn)題的重要方式。

在東吳證券研究所分析師房誠(chéng)琦看來(lái)，本次廣州提出的房票安置制度，若能在全國(guó)范圍內(nèi)落地，在保持一定回遷比例的同時(shí)實(shí)施部分房票安置，將在保障民生的基礎(chǔ)上創(chuàng)造大量購(gòu)房需求，帶動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)企穩(wěn)回升。在房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有待提升的當(dāng)下，房票安置帶來(lái)購(gòu)房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。

房票安置難在何處

房票安置將會(huì)多大程度去化庫(kù)存、提振樓市？在陳霄看來(lái)，從實(shí)行房票安置的城市來(lái)看，整體取得了一定的成效，對(duì)部分城市部分城區(qū)去化有一定的帶動(dòng)，但是效果并未達(dá)到預(yù)期。

“同時(shí)，不同城市之間效果也具有很大的差異性。相較而言，城市能級(jí)高、基本面優(yōu)異的城市效果會(huì)更好，而一些基本面偏差的城市影響甚微，在房票安置政策出臺(tái)后水花甚小，市場(chǎng)情緒仍然低迷。”陳霄說(shuō)。

相關(guān)城市數(shù)據(jù)也佐證了上述觀點(diǎn)。以鄭州為例，2022年6月，鄭州發(fā)布大棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年7月4日至7月31日，鄭州商品住宅周均銷(xiāo)售由6月前三周的1191套降至1016套。

房票安置政策落地效果很大程度取決于樓市基本面。中國(guó)指數(shù)研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜預(yù)測(cè)，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力大的城市，居民選擇房票安置的意愿或偏弱，對(duì)整體市場(chǎng)帶動(dòng)效果或有限。相對(duì)來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)基本面較好的城市，房票安置效果會(huì)更好。

除了對(duì)庫(kù)存影響有限外，受訪專(zhuān)家提醒，房票安置大面積推行也面臨一些挑戰(zhàn)。“例如，居民選擇房票安置的意愿可能偏弱。在樓盤(pán)的選擇上，房票安置選擇郊區(qū)樓盤(pán)的概率較高，部分居民可能對(duì)此接受度不高。”陳霄說(shuō)。

“城中村居民對(duì)房票安置有一定的顧慮。”李宇嘉分析，部分居民祖祖輩輩住在這里，鄉(xiāng)緣、血緣、親緣都在這里，希望原地安置。房票安置兌換到的商品房面積普遍比安置房面積小，一般會(huì)打六折，居民對(duì)此接受度可能不高。還有一些居民習(xí)慣了依靠“收租”生活，希望維持“住一套、租兩套”的生活模式。

“房票安置匹配度不高是房票安置可能面臨的另一個(gè)難題。”李宇嘉提到，目前，樓市庫(kù)存多集中在城市外圍。去年以來(lái)這些區(qū)域房?jī)r(jià)明顯下跌，居民對(duì)于城市外圍區(qū)域的房屋接受度不高。而城中村改造集中的城市中心區(qū)域目前庫(kù)存并不大，但這些區(qū)域房?jī)r(jià)普遍較高，居民多負(fù)擔(dān)不起。

《 中國(guó)城市報(bào) 》（ 2023年11月06日 第 03 版）