房貸“商轉公”，是指住房公積金繳存人員將其已辦理且尚未結清的銀行商業性住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款。

越來越多的城市加入到房貸“商轉公”的隊伍中。據相關機構不完全統計，今年以來，全國已有重慶市、黑龍江省哈爾濱市、安徽省蚌埠市等30多個城市邁出房貸“商轉公”腳步，一些市民已經享受到了政策紅利。

實施房貸“商轉公”城市有何特點？房貸“商轉公”的過程中要注意什么？會有更多城市跟進嗎？近日，中國城市報記者進行了相關采訪。

多城加入“商轉公”陣營

房貸“商轉公”，是指住房公積金繳存人員將其已辦理且尚未結清的銀行商業性住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款。由于商貸和公積金貸款間仍存在較大的利率差，房貸“商轉公”成為降低購房者房貸壓力的一個重要渠道。

11月14日，山東省菏澤市住房公積金管理中心發布了《菏澤市商業性住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理暫行辦法》，即日起可辦理“商轉公”貸款業務。

無獨有偶，安徽省蕪湖市近期也加入房貸“商轉公”城市陣營。

10月30日，蕪湖市住房公積金管理中心發布《蕪湖市商業性個人住房貸款轉住房公積金貸款實施辦法》，自2023年12月1日起，可辦理“2016年12月31日(含)之前已發放的商業貸款”“商轉公”業務。

根據蕪湖市的規定，申請人申請“商轉公”貸款時，公積金賬戶應處于正常繳存狀態，且連續足額繳存住房公積金12個月(含)以上。辦理“商轉公”貸款涉及的房屋需已取得不動產權證書且權屬明晰，且有“先還后貸”和“以貸還貸”兩種貸款方式。

今年以來，重慶市、黑龍江省哈爾濱市、江蘇省徐州市和鹽城市、江西省贛州市、安徽省蚌埠市等多地對“商轉公”貸款予以支持，政策主要包括恢復“商轉公”業務、明確“商轉公”辦理條件、降低相關門檻等方面。

房貸“商轉公”將對購房者產生怎樣的影響？

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄分析，通常來看，公積金貸款的利率水平要明顯低于商貸利率水平，因此對于購房者來說意味著變相降低房貸利率，可減輕購房者的月供壓力，降低購房者的還貸負擔，這也意味著購房者能有更多的資金用于其他消費，一定程度上能夠刺激消費需求。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國城市報記者表示，房貸“商轉公”對房地產市場的直接影響并不大。它可能會間接影響目前打算買房的購房者，這部分購房者由于當前只能用商業貸款，月供壓力較大。他們會考慮先買房，未來再轉成公積金貸款。房貸“商轉公”還會間接影響到已經買完房的購房者。這部分購房者會把商業貸款替換為公積金貸款，進而減輕月供壓力。

如何“商轉公”需因城施策

值得一提的是，房貸“商轉公”業務在一些城市早就存在。以廣東省深圳市為例，公開信息顯示，該市從2013年9月就已經上線房貸“商轉公”業務，截至2019年5月，深圳市“商轉公”貸款發放筆數在公積金貸款發放總筆數中占比已超過60%。

近期房貸“商轉公”呈現哪些新特點？陳霄分析，房貸“商轉公”業務早就存在，近期呈現范圍擴大、條件放寬以及靈活運用等特點。相較于此前，城市對于“商轉公”業務的重視度更高，很多城市明確了放寬條件以及擴充適用對象等，還有一些城市為解決購房者“先還后貸”所面臨的資金難題，推出了“以貸還貸”等方式，使更多群體能享受到房貸優惠，減輕購房者資金壓力。

城市若要啟動房貸“商轉公”需要考慮哪些因素？陳霄表示，當前房貸的“商轉公”業務還是以因城施策為重要導向，對于一個城市是否實行“商轉公”需要綜合考慮城市的公積金資金額度和使用率等指標，比如一些核心一二線城市長期以來公積金使用率較高，為了保證住房公積金的提取和正常使用，則可能暫時不具備全面實行“商轉公”業務的條件。

值得注意的是，各地申請“商轉公”仍有很多限制條件。湖南省長沙市的“商轉公”業務，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理；江蘇省蘇州市表示，“商轉公”的商業貸款為符合條件的存量首套住房商業貸款；黑龍江省哈爾濱市要求，“商轉公”的申請者應是首次申請公積金貸款。

中國指數研究院指出，根據住建部、財政部和中國人民銀行聯合印發的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末，住房公積金繳存余額9.2萬億元，貸款余額7.3萬億元；同期個人住房貸款余額超38萬億元。可見公積金繳存余額與個人住房貸款余額之間差距較大，“商轉公”的規模受限，對其設置條件和門檻仍具備一定必要性。

未來哪些城市有望跟進

是否會有更多的城市加入到房貸“商轉公”的隊伍？

對此，李宇嘉表示，未來實行房貸“商轉公”的城市肯定會有所增加，一方面，國家要求降低住房消費成本，而公積金貸款利率相對較低，符合政策要求；另一方面，各地公積金多處于低效率與閑置狀態，推行“商轉公”可以將這部分閑置的公積金用于購房貸款，提高公積金的使用效率，滿足更多購房者的需求。

未來哪些城市會跟進實行“商轉公”？陳霄預計，后續將會有更多的二線和三四線城市實現“商轉公”，除了少數不具備條件的核心城市外，其他城市在“商轉公”業務上均具有放松空間。

陳霄提醒，房貸“商轉公”的執行，面臨一定挑戰。比如，房貸“商轉公”的限制條件較多，導致惠及面受限。一些城市要求先還清商貸才能申請“商轉公”，導致購房者由于資金難題難以享受政策紅利，政策上對此應給予更多扶持。

“另外，很多城市‘商轉公’都要求已取得房產證，這也是導致該項業務開展不便的一個重要因素。因此，要想‘商轉公’業務惠及更多的購房群體，仍需逐步放松對業務辦理的限制。”陳霄說。

李宇嘉認為，房貸“商轉公”落地過程中可能面臨的堵點主要是手續繁瑣，應該最大程度發揮政策減負利民效果。建議商業銀行系統和公積金系統主動開展相關業務對接。客戶如果想辦理房貸“商轉公”，只需在線上提出申請即可。

中國城市報記者注意到，當前不少城市多措并舉,助力房貸“商轉公”高效推進。

“近期，我們取消了一些手續，簡化了環節。”蚌埠市住房公積金管理中心相關工作人員介紹，以往辦理“商轉公”業務時，需要申請人提供銀行的《提前還款同意書》；現在這項資料不需要再提供了，也就是說，申請人申請“商轉公”不需要再等銀行同意了，可直接去辦理。另外，此項業務“提速”還在于省略了預約環節。申請人不需要像過去那樣，先去住房公積金管理中心預約辦理，少了這個環節，申請人也能少跑腿。

近日，甘肅省天水市住房公積金管理中心宣布從11月15日起，該市將全面推行“商轉公直轉”貸款業務，破解職工以往需要自籌資金償還商業貸款的難題。

據悉，在未推行“商轉公直轉”之前，申請人辦理“商轉公”業務，需自籌資金提前結清商業貸款，再辦理公積金貸款業務。而采用“商轉公直轉”新政后，申請人無須提前結清全部商業貸款，可通過天水市住房公積金管理中心發放的住房公積金貸款償還商業貸款。符合住房公積金貸款條件的職工可通過線上或線下提交申請資料。

《 中國城市報 》（ 2023年11月20日  第03 版）