房貸“商轉(zhuǎn)公”，是指住房公積金繳存人員將其已辦理且尚未結(jié)清的銀行商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款。
越來越多的城市加入到房貸“商轉(zhuǎn)公”的隊伍中。據(jù)相關(guān)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有重慶市、黑龍江省哈爾濱市、安徽省蚌埠市等30多個城市邁出房貸“商轉(zhuǎn)公”腳步，一些市民已經(jīng)享受到了政策紅利。
實施房貸“商轉(zhuǎn)公”城市有何特點？房貸“商轉(zhuǎn)公”的過程中要注意什么？會有更多城市跟進(jìn)嗎？近日，中國城市報記者進(jìn)行了相關(guān)采訪。
多城加入“商轉(zhuǎn)公”陣營
房貸“商轉(zhuǎn)公”，是指住房公積金繳存人員將其已辦理且尚未結(jié)清的銀行商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款。由于商貸和公積金貸款間仍存在較大的利率差，房貸“商轉(zhuǎn)公”成為降低購房者房貸壓力的一個重要渠道。
11月14日，山東省菏澤市住房公積金管理中心發(fā)布了《菏澤市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款管理暫行辦法》，即日起可辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。
無獨有偶，安徽省蕪湖市近期也加入房貸“商轉(zhuǎn)公”城市陣營。
10月30日，蕪湖市住房公積金管理中心發(fā)布《蕪湖市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實施辦法》，自2023年12月1日起，可辦理“2016年12月31日(含)之前已發(fā)放的商業(yè)貸款”“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
根據(jù)蕪湖市的規(guī)定，申請人申請“商轉(zhuǎn)公”貸款時，公積金賬戶應(yīng)處于正常繳存狀態(tài)，且連續(xù)足額繳存住房公積金12個月(含)以上。辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款涉及的房屋需已取得不動產(chǎn)權(quán)證書且權(quán)屬明晰，且有“先還后貸”和“以貸還貸”兩種貸款方式。
今年以來，重慶市、黑龍江省哈爾濱市、江蘇省徐州市和鹽城市、江西省贛州市、安徽省蚌埠市等多地對“商轉(zhuǎn)公”貸款予以支持，政策主要包括恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)、明確“商轉(zhuǎn)公”辦理條件、降低相關(guān)門檻等方面。
房貸“商轉(zhuǎn)公”將對購房者產(chǎn)生怎樣的影響？
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析，通常來看，公積金貸款的利率水平要明顯低于商貸利率水平，因此對于購房者來說意味著變相降低房貸利率，可減輕購房者的月供壓力，降低購房者的還貸負(fù)擔(dān)，這也意味著購房者能有更多的資金用于其他消費，一定程度上能夠刺激消費需求。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國城市報記者表示，房貸“商轉(zhuǎn)公”對房地產(chǎn)市場的直接影響并不大。它可能會間接影響目前打算買房的購房者，這部分購房者由于當(dāng)前只能用商業(yè)貸款，月供壓力較大。他們會考慮先買房，未來再轉(zhuǎn)成公積金貸款。房貸“商轉(zhuǎn)公”還會間接影響到已經(jīng)買完房的購房者。這部分購房者會把商業(yè)貸款替換為公積金貸款，進(jìn)而減輕月供壓力。
如何“商轉(zhuǎn)公”需因城施策
值得一提的是，房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)在一些城市早就存在。以廣東省深圳市為例，公開信息顯示，該市從2013年9月就已經(jīng)上線房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，截至2019年5月，深圳市“商轉(zhuǎn)公”貸款發(fā)放筆數(shù)在公積金貸款發(fā)放總筆數(shù)中占比已超過60%。
近期房貸“商轉(zhuǎn)公”呈現(xiàn)哪些新特點？陳霄分析，房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)早就存在，近期呈現(xiàn)范圍擴(kuò)大、條件放寬以及靈活運用等特點。相較于此前，城市對于“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的重視度更高，很多城市明確了放寬條件以及擴(kuò)充適用對象等，還有一些城市為解決購房者“先還后貸”所面臨的資金難題，推出了“以貸還貸”等方式，使更多群體能享受到房貸優(yōu)惠，減輕購房者資金壓力。
城市若要啟動房貸“商轉(zhuǎn)公”需要考慮哪些因素？陳霄表示，當(dāng)前房貸的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)還是以因城施策為重要導(dǎo)向，對于一個城市是否實行“商轉(zhuǎn)公”需要綜合考慮城市的公積金資金額度和使用率等指標(biāo)，比如一些核心一二線城市長期以來公積金使用率較高，為了保證住房公積金的提取和正常使用，則可能暫時不具備全面實行“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的條件。
值得注意的是，各地申請“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。湖南省長沙市的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理；江蘇省蘇州市表示，“商轉(zhuǎn)公”的商業(yè)貸款為符合條件的存量首套住房商業(yè)貸款；黑龍江省哈爾濱市要求，“商轉(zhuǎn)公”的申請者應(yīng)是首次申請公積金貸款。
中國指數(shù)研究院指出，根據(jù)住建部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末，住房公積金繳存余額9.2萬億元，貸款余額7.3萬億元；同期個人住房貸款余額超38萬億元。可見公積金繳存余額與個人住房貸款余額之間差距較大，“商轉(zhuǎn)公”的規(guī)模受限，對其設(shè)置條件和門檻仍具備一定必要性。
未來哪些城市有望跟進(jìn)
是否會有更多的城市加入到房貸“商轉(zhuǎn)公”的隊伍？
對此，李宇嘉表示，未來實行房貸“商轉(zhuǎn)公”的城市肯定會有所增加，一方面，國家要求降低住房消費成本，而公積金貸款利率相對較低，符合政策要求；另一方面，各地公積金多處于低效率與閑置狀態(tài)，推行“商轉(zhuǎn)公”可以將這部分閑置的公積金用于購房貸款，提高公積金的使用效率，滿足更多購房者的需求。
未來哪些城市會跟進(jìn)實行“商轉(zhuǎn)公”？陳霄預(yù)計，后續(xù)將會有更多的二線和三四線城市實現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”，除了少數(shù)不具備條件的核心城市外，其他城市在“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)上均具有放松空間。
陳霄提醒，房貸“商轉(zhuǎn)公”的執(zhí)行，面臨一定挑戰(zhàn)。比如，房貸“商轉(zhuǎn)公”的限制條件較多，導(dǎo)致惠及面受限。一些城市要求先還清商貸才能申請“商轉(zhuǎn)公”，導(dǎo)致購房者由于資金難題難以享受政策紅利，政策上對此應(yīng)給予更多扶持。
“另外，很多城市‘商轉(zhuǎn)公’都要求已取得房產(chǎn)證，這也是導(dǎo)致該項業(yè)務(wù)開展不便的一個重要因素。因此，要想‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)惠及更多的購房群體，仍需逐步放松對業(yè)務(wù)辦理的限制。”陳霄說。
李宇嘉認(rèn)為，房貸“商轉(zhuǎn)公”落地過程中可能面臨的堵點主要是手續(xù)繁瑣，應(yīng)該最大程度發(fā)揮政策減負(fù)利民效果。建議商業(yè)銀行系統(tǒng)和公積金系統(tǒng)主動開展相關(guān)業(yè)務(wù)對接。客戶如果想辦理房貸“商轉(zhuǎn)公”，只需在線上提出申請即可。
中國城市報記者注意到，當(dāng)前不少城市多措并舉,助力房貸“商轉(zhuǎn)公”高效推進(jìn)。
“近期，我們?nèi)∠艘恍┦掷m(xù)，簡化了環(huán)節(jié)。”蚌埠市住房公積金管理中心相關(guān)工作人員介紹，以往辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)時，需要申請人提供銀行的《提前還款同意書》；現(xiàn)在這項資料不需要再提供了，也就是說，申請人申請“商轉(zhuǎn)公”不需要再等銀行同意了，可直接去辦理。另外，此項業(yè)務(wù)“提速”還在于省略了預(yù)約環(huán)節(jié)。申請人不需要像過去那樣，先去住房公積金管理中心預(yù)約辦理，少了這個環(huán)節(jié)，申請人也能少跑腿。
近日，甘肅省天水市住房公積金管理中心宣布從11月15日起，該市將全面推行“商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)”貸款業(yè)務(wù)，破解職工以往需要自籌資金償還商業(yè)貸款的難題。
據(jù)悉，在未推行“商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)”之前，申請人辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，需自籌資金提前結(jié)清商業(yè)貸款，再辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。而采用“商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)”新政后，申請人無須提前結(jié)清全部商業(yè)貸款，可通過天水市住房公積金管理中心發(fā)放的住房公積金貸款償還商業(yè)貸款。符合住房公積金貸款條件的職工可通過線上或線下提交申請資料。
《 中國城市報 》（ 2023年11月20日 第03 版）
