近期，中冶天工集團天津市東麗區萬新街、新立街城中村改造定向安置經濟適用房項目地塊三啟動交房，780戶安置居民期盼已久的美好生活即將開啟。圖為項目一景。
中新社發仲雁銘攝
12月11日至12日，一年一度的中央經濟工作會議在北京舉行。會議部署了九項重點工作，其中對于明年房地產市場的定調提到：積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展；加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。
針對明年經濟工作的總體要求，會議提到要“穩中求進、以進促穩、先立后破”。接受中國城市報記者采訪的專家均表示，這意味著目前不僅要解決既往問題，更要率先構建房地產發展新模式、釋放新動能。
化解風險迫在眉睫
積極穩妥化解房地產風險仍是2024年重要目標。
中國房地產數據研究院院長陳晟在接受中國城市報記者采訪時認為，目前房地產的風險來自三端：第一個風險來自于需求端，主要是人們對經濟、收入、就業預期的不確定性，對房產等大宗商品不敢消費，同時擔心一些開發商存在爛尾風險，這會導致整個企業和行業的運行阻斷，或出現銷售的過度下滑；第二個風險來自于供給端，主要是一些民企停止拿地、開發投資下滑，未來在住房供給上出現減少情況，同時在房屋質量方面，缺少高品質、高服務的住房產品；第三個風險來自于企業端，目前房企爆雷的風險已經開始有從民企向混合所有制企業、甚至國企蔓延的跡象，雖然在當前積極金融政策的推動下已有所緩解，但還不夠穩定，需要將這些風險盡快解決，使企業回歸到正常運營狀態。
值得注意的是，今年會議特別提出要“一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求”。相比去年僅強調“滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險”，這或許意味著部分房企的流動性緊張問題有望在2024年得到進一步緩解。
厚土機構主席林少洲對中國城市報記者表示，目前房地產行業的風險突出表現在樓盤交付、企業債務和整個產業鏈巨大的拖欠款，尤其企業現金流枯竭問題表現突出，這些問題存在的時間已經不短，不僅影響金融機構，也對大量家庭的生活造成影響，需要盡快出臺具有強大力度的政策抓緊解決。具體解決對策方面，需要政府組織專門班子，政府、專家和企業家共同參與，對相關問題分門別類，開展包括政府對困難樓盤注入流動性、鼓勵有實力房企和場外企業入場進行并購重組，以及對問題嚴重、資產底子太差的企業采取破產處置、徹底出清等解決辦法。
“拖得越久，代價越大。需要當機立斷，該破則破、該立則立。爭取以最小的代價走出困境，讓行業浴火重生。”林少洲說。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池認為，造成當前房地產風險的原因是多方面的，既有過去3年疫情的影響，也有自2017年以來各地實施的從嚴限購限貸限價限售政策，以及銀行資金集中度管理、企業負債管理等融資政策的原因。因此，解決之策也要多管齊下，既調整過時的限購限貸限價限售等政策，也要通過積極的財政政策對房地產業減免稅費，通過穩健的貨幣政策對開發商、購房人進行更多的資金支持，使市場交易更活躍。
構建房地產發展新模式
“先立后破”是今年中央經濟工作會議的關鍵詞。針對房地產行業來說，“立”就是要加快構建房地產發展新模式。
“過去幾十年房地產依賴土地升值和金融杠桿的簡單粗暴的發展模式已經宣告結束，未來將回到以消費者需求為中心，以產品創新、服務品質提升和用戶體驗為導向的健康方向，房地產企業也將在一輪大浪淘沙的洗禮之中走向成熟。”林少洲說道。
在趙秀池看來，房地產發展新模式有多重含義：一是適應增量房時代向存量房時代的轉型；二是適應購租并舉向租購并舉的轉型；三是供求方式重大變化下，“高負債、高杠桿、高周轉”的新城開發模式，向以城市更新為主、“大拆大建”為輔的房地產發展模式轉型；四是由住宅單一開發模式向提供產業支撐、多元公共服務，打造宜居宜業、居業聯動的生產生活環境轉型。
因此，“三大工程”建設、城市更新、城鄉融合的新型城鎮化、銀發經濟等都是房地產發展新模式的重要抓手。
清華大學建筑學院教授、清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長尹稚在接受中國城市報記者采訪時也表示，過去快建快銷舊模式已無法持續。一方面，從總建設規模上來講，已經出現了住宅供給過剩的情況，很多城市都有去庫存問題，有的周期甚至長達10—20年；另一方面，我國仍然有大量的年輕一代和新市民買不起商品房。
“因此從住房供給來講，未來房地產一定是兩條腿走路。”尹稚說，一條腿是傳統的商品房市場，以改善性住房為代表，只要有好房子還會有人買——這是面向富裕起來的人。另一條腿就是保障性住房，主要針對低收入群體、新市民和新青年，以及公務員或教師這種特定人群。
針對“先立后破”，尹稚認為首先應給地方政府更多正常的財稅來源，逐步減少其對土地財政的依賴。其次是發展中長期貸款的金融工具。目前我國仍以發放短期貸款為主，未來以租賃型住房等為代表的保障性住房建設不再屬于快銷模式，具有投資回收周期長的特點，因此需要擴大中長期信貸的比例。此外，針對切實改善民生、推進公共服務均等化、提升文化設施品質等的非盈利公共設施建設，還可以考慮適度發放永續性債務。
“三大工程”釋放新動能
作為加快構建房地產發展新模式的重要抓手，中國城市報記者梳理發現，“三大工程”在今年重要會議中被多次提及。4月28日和7月24日召開的中央政治局會議均對相關工作作出部署。
7月14日、7月21日、8月25日，國務院常務會議先后審議通過了《關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。
此外，今年10月底召開的中央金融工作會議也提到了做好金融支持房地產市場平穩健康發展工作，為保障性住房等“三大工程”建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動構建房地產發展新模式。
“推動‘三大工程’建設，將對目前房地產投資下滑產生積極、有效、針對性的對沖作用，特別是保障房建設和城中村改造，將會對配售型和配租型的住房保障體系形成有效供應，且都將在未來拉動經濟的增長。”陳晟說，特別是城中村改造，預計在5年之內將會釋放出3萬億元的投資作用。
趙秀池認為，從長遠來看，加大保障性住房建設力度，可以解決工薪階層買不起房的問題，對處理好保障房與商品房的關系，使商品房回歸商品屬性，讓市場發揮決定作用具有深遠意義。“平急兩用”公共基礎設施建設有利于補齊城市應急短板，提高城市韌性。平時這些基礎設施可以用于民生需要，或居住，或休閑，或養老；出現緊急情況時則用于應急避難，能夠保障更多的人在災難面前得到及時的救助。
此外，趙秀池表示，城中村改造對于改善民生、實現城市高質量發展而言意義重大。通過城中村改造，可以改善城市面貌與治安環境，使城中村跟上發展的步伐，與城市發展相協調，讓相關居民享受現代化的城市公共設施與服務。
縣城承載城鄉要素雙向流動
此次中央經濟工作會議還特別提到，要把推進新型城鎮化和鄉村全面振興有機結合起來，促進各類要素雙向流動，推動以縣城為重要載體的新型城鎮化建設，形成城鄉融合發展新格局。
“城鎮化和鄉村振興是共存共榮的關系。此次會議再次重申了在我國國情條件下，推進新型城鎮化和鄉村全面振興是密切相關的兩大主要戰略。”尹稚認為，兩者的關聯性越強，整體國民素質提升的速度就越快，城鄉共同繁榮就能越早實現。
他進一步表示，在城鎮化的上半場，主要解決的是農村剩余勞動力的進城問題，但單向城鎮化也會帶來一個潛在問題，即鄉村地區的衰落。如今到了城鎮化的下半場，則是要鼓勵生產要素實現從城到鄉的反哺，逐步建立起城鄉雙向流動的正常城鄉關系，不把鄉村變成一個永遠輸血的地區。鄉村要實現真正的繁榮，還是要不斷激發和催化其內生發展動力。
在這個過程中，縣城是實現城鄉雙向流動最重要的樞紐和支撐點。
尹稚表示，縣城是一個既能聯系農村，又同時具有城市現代化公共服務設施能力的居民點。公共服務的均等化和高質量發展，最低一層也往往就是下沉到縣城這一級，而農村人進城也往往把縣城作為第一落腳點和第一跳板。“對雙向流動的資源和人群來講，縣城會起到重要的驛站作用。”他說道。
林少洲也表示，目前隨著部分城市人口在大城市遇到失業、破產等不利處境，已經出現部分城市人口的回鄉潮，從而對鄉村和縣城的工作就業提出了要求。鄉村生活成本更低，可以給他們提供可能性更高的庇護，所以建設重心下沉成為階段性趨勢。
但他也提到，由于中國縣城的數量巨大，大規模建設和發展需要大量的資金投入，在目前城市經濟有待進一步提振、鄉村持續扶貧壓力未解的情況下，籌措這些數量巨大的建設資金有可能成為各級政府的難題。因此在資金有限的情況下，需要實施科學決策，充分發揮建設資金的使用效率。此外，林少洲還建議先開展一定數量的政策試點，從中找到可以大規模推廣的價值和要點，從而整體提升政策的效用。
《 中國城市報 》（ 2023年12月18日 第03 版）
