近期，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》共17條，從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。《意見》自2024年2月5日起施行。

重點支持自持物業的專業化、規模化企業

“我從來沒有跟政府溝通如此之多，跟政策走得如此之近。”這是安歆集團創始人兼CEO徐早霞3年來的真實體會。徐早霞深耕住房租賃行業多年，深知房地產市場發生的深刻變化。

成都市城市建設發展研究院副院長馮波對中國城市報記者表示，多年以來，房地產市場發展迅速，部分房企由于資本無序擴張，逐漸形成“高負債、高杠桿、高周轉”模式。在總體結束住房短缺的新階段，“三高”模式已不再適應房地產市場高質量發展需求。

“當前，房地產的主要矛盾已經從‘有沒有’轉向‘好不好’，房地產市場供求關系發生重大變化，房地產市場正處在轉型期，房地產發展新模式加快構建。”馮波說。

實行租購并舉，是構建房地產發展新模式的重要一環。

中國城市報記者了解到，在政策大力支持和市場有效需求的雙重作用下，我國住房租賃市場已形成保障性租賃住房、市場化租賃住房、公租房相互補充的多層次供應體系。

產品供給方式方面，一位從業者告訴中國城市報記者，目前市場上的供給方式分為重資產和輕資產兩種。一直以來，資金壓力也是制約住房租賃發展的重要因素。

本次出臺的《意見》突出重點、瞄準短板，為行業痛點開出金融“藥方”。

《意見》指出，重點支持以獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業。

《意見》特別提到，滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求。對于企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、嚴格不新增地方政府隱性債務的前提下，發放住房租賃團體購房貸款。

《意見》還注重項目開發與運營融資的“可接續”——明確對于開發建設和持有運營為同一主體的租賃住房項目，住房租賃經營性貸款可用于置換項目前期的住房租賃開發建設貸款。

“以往針對住房租賃項目的融資，銀行內部往往參照傳統住房開發項目類別評估其信貸風險，導致信貸投放力度不夠大。”一位銀行業內部人士表示，《意見》面世后，不少銀行內部正迅速學習理解《意見》相關條款，盡快調整針對住房租賃項目的信貸政策與信貸風險評估機制，力爭擴大住房租賃領域的信貸資金投放。

中信證券方面認為，隨著《意見》實施，加之多個地方政府積極推進“三大工程”（保障性住房規劃建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設），均有望對銀行信貸起到顯著的拉動作用。就貸款屬性而言，住房租賃市場與“三大工程”的相關貸款均呈現長期穩定特征，且在相關政策支持的環境下，銀行信貸資金供給有望持續增加，不但將促進房地產市場平穩健康發展，還能顯著改善房地產信用風險預期。

穩步發展房地產投資信托基金

《意見》提出，規范住房租賃直接融資產品創新。同時，穩步發展房地產投資信托基金。

事實上，早在2021年7月，保障性租賃住房被納入基礎設施REITs（不動產投資信托基金）試點范圍，為解決行業資金難題提供新的方案。

“保障性租賃住房REITs試點項目取得了良好的示范效應，將推動租賃住房REITs范圍進一步擴大。”北京大學光華管理學院教授張崢說。

《意見》明確，穩步推進房地產投資信托基金試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有運營長期租賃住房。支持房地產投資信托基金份額交易流通，促進住房租賃企業長期穩定經營，防范短期炒作。

“這意味著住房租賃項目的退出渠道變得日益寬廣。”業內人士認為，以往資本只能通過出售住房租賃項目實現項目退出，無形間影響各路資本進軍住房租賃市場的熱情。若房地產投資信托基金能獲得穩步發展，不少租金收入長期穩健的優質住房租賃項目就能向他們出售并實現項目獲利退出，必將提升各路資本入場的積極性。

值得一提的是，區域上，優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市，開展房地產投資信托基金試點。

此外，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。支持金融機構、資產管理機構規范投資住房租賃相關金融產品。鼓勵住房租賃企業、專業資產管理機構通過房地產投資信托基金長期持有運營租賃住房。

未來，信貸和資本市場配置有望優化。根據《意見》，信貸市場主要滿足各類主體開發建設、購買租賃住房，以及住房租賃企業流動性和日常運營需求。資本市場側重于發展住房租賃長期投融資工具。信貸市場和資本市場可根據住房租賃不同環節收益和風險特點，協同配合、合理接續。

嚴格住房租賃金融業務邊界

《意見》在“加強和完善住房租賃金融管理”內容下，特別強調了嚴格住房租賃金融業務邊界。住房租賃金融業務要嚴格定位于支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產品及服務應與其他住房金融產品及服務明確區別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用于商業性房地產開發。

另外，要防范住房租賃金融風險。商業銀行等為住房租賃提供融資的金融機構應建立健全相關制度，加強合規性審查和評估，確保審慎合規開展相關業務。對各類住房租賃企業以及持有租賃住房的房地產開發企業負債水平進行上限控制，確保其資產負債率保持在適度區間。加強對住房租賃企業的運營管理、財務狀況、資金用途等的監控，對住房租賃企業等借款主體存在違反借款合同約定情形的，要及時采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風險。

招聯金融首席研究員董希淼建議，若要吸引更多社會資本入場參與住房租賃項目投融資，相關部門一方面需出臺更豐富的正向激勵措施。另一方面則要做好資金監控，防范某些資本利用住房租賃信貸創新產品進行“項目套現”，包括對沉淀在住房租賃企業的資金進行托管或集中存管，以此減少資金被挪用的可能。

上海市房地產科學研究院院長嚴榮此前在接受中國城市報記者采訪時提醒，要警惕過度資本化。“長租房應該服務于群眾，滿足整個社會中新市民的長租需求，讓他們實現‘安居夢’。”他說。

《 中國城市報 》（ 2024年01月15日  第04 版）