近期，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。
《意見》共17條，從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。《意見》自2024年2月5日起施行。
重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化企業(yè)
“我從來沒有跟政府溝通如此之多，跟政策走得如此之近。”這是安歆集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO徐早霞3年來的真實(shí)體會。徐早霞深耕住房租賃行業(yè)多年，深知房地產(chǎn)市場發(fā)生的深刻變化。
成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波對中國城市報記者表示，多年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，部分房企由于資本無序擴(kuò)張，逐漸形成“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。在總體結(jié)束住房短缺的新階段，“三高”模式已不再適應(yīng)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展需求。
“當(dāng)前，房地產(chǎn)的主要矛盾已經(jīng)從‘有沒有’轉(zhuǎn)向‘好不好’，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場正處在轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快構(gòu)建。”馮波說。
實(shí)行租購并舉，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。
中國城市報記者了解到，在政策大力支持和市場有效需求的雙重作用下，我國住房租賃市場已形成保障性租賃住房、市場化租賃住房、公租房相互補(bǔ)充的多層次供應(yīng)體系。
產(chǎn)品供給方式方面，一位從業(yè)者告訴中國城市報記者，目前市場上的供給方式分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種。一直以來，資金壓力也是制約住房租賃發(fā)展的重要因素。
本次出臺的《意見》突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，為行業(yè)痛點(diǎn)開出金融“藥方”。
《意見》指出，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)。
《意見》特別提到，滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運(yùn)營的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴(yán)格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款。
《意見》還注重項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營融資的“可接續(xù)”——明確對于開發(fā)建設(shè)和持有運(yùn)營為同一主體的租賃住房項(xiàng)目，住房租賃經(jīng)營性貸款可用于置換項(xiàng)目前期的住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。
“以往針對住房租賃項(xiàng)目的融資，銀行內(nèi)部往往參照傳統(tǒng)住房開發(fā)項(xiàng)目類別評估其信貸風(fēng)險，導(dǎo)致信貸投放力度不夠大。”一位銀行業(yè)內(nèi)部人士表示，《意見》面世后，不少銀行內(nèi)部正迅速學(xué)習(xí)理解《意見》相關(guān)條款，盡快調(diào)整針對住房租賃項(xiàng)目的信貸政策與信貸風(fēng)險評估機(jī)制，力爭擴(kuò)大住房租賃領(lǐng)域的信貸資金投放。
中信證券方面認(rèn)為，隨著《意見》實(shí)施，加之多個地方政府積極推進(jìn)“三大工程”（保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)），均有望對銀行信貸起到顯著的拉動作用。就貸款屬性而言，住房租賃市場與“三大工程”的相關(guān)貸款均呈現(xiàn)長期穩(wěn)定特征，且在相關(guān)政策支持的環(huán)境下，銀行信貸資金供給有望持續(xù)增加，不但將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，還能顯著改善房地產(chǎn)信用風(fēng)險預(yù)期。
穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金
《意見》提出，規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新。同時，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。
事實(shí)上，早在2021年7月，保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)范圍，為解決行業(yè)資金難題提供新的方案。
“保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目取得了良好的示范效應(yīng)，將推動租賃住房REITs范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張崢說。
《意見》明確，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營長期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金份額交易流通，促進(jìn)住房租賃企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。
“這意味著住房租賃項(xiàng)目的退出渠道變得日益寬廣。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以往資本只能通過出售住房租賃項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出，無形間影響各路資本進(jìn)軍住房租賃市場的熱情。若房地產(chǎn)投資信托基金能獲得穩(wěn)步發(fā)展，不少租金收入長期穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)住房租賃項(xiàng)目就能向他們出售并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目獲利退出，必將提升各路資本入場的積極性。
值得一提的是，區(qū)域上，優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。
此外，引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。支持金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金長期持有運(yùn)營租賃住房。
未來，信貸和資本市場配置有望優(yōu)化。根據(jù)《意見》，信貸市場主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)、購買租賃住房，以及住房租賃企業(yè)流動性和日常運(yùn)營需求。資本市場側(cè)重于發(fā)展住房租賃長期投融資工具。信貸市場和資本市場可根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險特點(diǎn)，協(xié)同配合、合理接續(xù)。
嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界
《意見》在“加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理”內(nèi)容下，特別強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界。住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與其他住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。
另外，要防范住房租賃金融風(fēng)險。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全相關(guān)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評估，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。對各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平進(jìn)行上限控制，確保其資產(chǎn)負(fù)債率保持在適度區(qū)間。加強(qiáng)對住房租賃企業(yè)的運(yùn)營管理、財務(wù)狀況、資金用途等的監(jiān)控，對住房租賃企業(yè)等借款主體存在違反借款合同約定情形的，要及時采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風(fēng)險。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，若要吸引更多社會資本入場參與住房租賃項(xiàng)目投融資，相關(guān)部門一方面需出臺更豐富的正向激勵措施。另一方面則要做好資金監(jiān)控，防范某些資本利用住房租賃信貸創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)行“項(xiàng)目套現(xiàn)”，包括對沉淀在住房租賃企業(yè)的資金進(jìn)行托管或集中存管，以此減少資金被挪用的可能。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮此前在接受中國城市報記者采訪時提醒，要警惕過度資本化。“長租房應(yīng)該服務(wù)于群眾，滿足整個社會中新市民的長租需求，讓他們實(shí)現(xiàn)‘安居夢’。”他說。
《 中國城市報 》（ 2024年01月15日 第04 版）
