“看到物業費的那一刻，我感覺自己的心被刺了一刀。”近日，某一線城市購房者楊可對第一財經表示，自己從去年就在看房，參觀了多個樓盤后，雖然對設計、戶型都感到滿意，感覺房價也合理，但看到物業費價位的時候還是“驚呆了”。

“單價不到8萬元的樓盤，物業費達到12元/平方米/月；單價6.5萬元的樓盤，物業費高達14元/平方米/月。”

近年來，新房物業費定價節節攀升，但物業費用去向不透明、物業服務內容缺乏標準、質價嚴重不符的現況卻又被廣大業主長期詬病。

物業費定價應該遵循何種標準？在這個關系到群眾居住幸福度的行業中，各方又該如何共同促進市場生態良性發展？

購房人：物業費天價，服務卻不明晰

楊可自認是一線城市的剛需購房者，購房預算在八百萬元上下。

據他反映，去年他重點關注了一個樓盤，開發商是本地國企，其品質口碑不錯，該樓盤有50多平方米的一房，80多平方米的兩房，96平方米的三房，也有一些超過200平方米的大戶型，總體均價接近8萬元/平方米。對于楊可來說，兩房和三房都在他預算范圍內。不過，在了解到物業收費標準后，楊可還是忍痛放棄認購。

“物業費高達12元/平方米/月，剛需買個不足100平方米的房子，一年物業費就超萬元。”楊可表示。

今年楊可又繼續看房，在中外環間看中一個區位還不錯的樓盤，央企開發，首期主力戶型為100平方米出頭，均價才6.5萬元/平方米，完全在他的預算范圍內，但一看物業費，楊可又嚇了一跳：“物業費更高，達到14元/平方米/月！”

“100平方米左右的面積，6萬-8萬/平方米的價格，妥妥的剛需房，為什么現在物業費都收得比豪宅還要貴？”楊可表示，這些房子真是“買得起、住不起”。

另一位反映物業費定價過高的購房者吳菁于2022年上車了一個樓盤，該盤當時均價為8.75萬/平方米，相比周圍二手房價格，有一定倒掛差，這讓不少購房者覺得房價比較劃算，樓盤還需要積分搖號認購。

吳菁也出于房價的原因，結合自己的經濟能力，買下了該樓盤101平方米的戶型。“當時覺得能搖上就不錯了，買房就忍受了12元/平方米/月的高額物業費。”

目前該樓盤還沒交房，但周邊二手房價已經在下跌，倒掛差大大縮小。

至于12元/平方米/月的物業費中包含了哪些服務？吳菁表示，買房時案場銷售并未作具體介紹，后來購房合同中也未有體現，前段時間有自媒體描述了這么貴的物業費里所包含的各種服務，但又被辟謠是假的。直到現在，業主們還在猜測到底會有什么物業服務。

一位在北京剛收房兩年的業主也告訴第一財經，自己所購住宅位于四環內，房價并不便宜，物業費高達7元/平方米/月，但并沒有感受到與價格相匹配的服務。該業主表示，去年12月至今年3月上旬，小區門口連保安都配不齊，竟讓保潔坐在保安亭內，直到近期才將人員協調好。

這位業主看來，跟周邊同類型小區比，該物業收費水平偏高，服務與價格并不匹配。小區目前還沒成立業委會，想換掉物業公司非常難，而要成立業委會的話，流程復雜、時間長，短期內問題并不容易解決。

不少小區的物業費節節攀升，但實際服務水平并不高，這讓物業費問題成為各大平臺上的投訴熱點之一。

比如在人民網領導留言板上就有北京網友反映：“左家莊北里58號樓B座，小區名稱為‘靜安公寓’，物業費為9.6元/平方米，但自2015年入住后，物業服務企業存在長期不按三級標準執行的事實，更無從談起《前期合同》中約定的更高標準服務。 ”對此左家莊街道辦事處回復稱，曾收到該公寓的投訴，均督促物業進行整改。街道已將其劃入重點關注小區、成立專班，一周一檢查、一月一評估，嚴格要求物業提高服務質量，端正服務態度，下一步將督促社區嚴格按照規章制度做好物管會選舉相關工作。

企業人士：應探索服務透明化、產品標準化

近年來，新建商品房住宅物業費定價不斷走高，但服務內容不透明、不規范，缺乏統一執行標準，業主付了高價卻沒有感受到好的服務，成為當前物業行業廣受詬病的問題。

為何新房物業費定價偏高，甚至有部分高到購房者已無法接受？華東一家大型房地產公司內部人士對記者透露，總體上有兩方面原因。一方面，現在許多新房實行限價政策，開發商拿地賣房的利潤很低，就要從其他方面“找補”。

該人士透露，自己經歷過兩個案例，一個項目是剛需住宅，房價要比周邊二手房低了不少，引發購房者搶購，于是開發商內部就出臺了“捆綁車位”的銷售政策，把車位價格抬高，再變相篩選購房者，留住那些愿意買車位的客戶。另一個項目則是偏剛需改善型的樓盤，同樣其房價偏低，于是該項目物業費就被定到10元/平方米/月，因為物業管理公司一般也都是開發商旗下企業，開發商在房價上賺不到太多，就得從物業費中彌補。

此外，上述人士還透露，由于業主收房后物業再想漲價就要通過很復雜的流程，也導致不少企業選擇在賣房環節就定下了高價，以應對后續漲價難的問題。

總部位于華南的一家全國化房企旗下物業公司相關負責人則對記者表示，在物管行業，定價其實是一件挺難的事情，其底層邏輯是要厘清物業服務的定位——究竟是要保障民生還是應該市場化發展？物業服務與每一個人的居住質量息息相關，但服務卻很難像快消品一樣定價，一直以來，行業缺乏統一標準。

該人士表示，作為一家大型全國化房企，該公司也一直在做物業服務與定價領域的研究，總體來說定下了“優質、優價”的基調，其企業內部將物業服務拆分成許多模塊，將服務產品化、標準化。

“在我們拿地初期，物管就介入產品定位，根據這塊地落位哪一種產品，來決定套用物業哪一套服務品牌。我們將服務分檔，最低一檔要能達到政策對物業服務的底線要求，而高檔服務則具備各類特色服務場景，比如舉辦多種社區活動、雙管家禮遇、強調社區極致安全等，這就涉及到人員的配置、服務的頻次、使用的工具等，都需要進行具體量化。”

該人士也透露，公司正在思考如何提高物業透明度的問題，在前期案場銷售階段，公司要求對物業服務所含內容進行介紹，在后期交付中要一一兌現。

“如果要提出物業高價收費，就必須得有相應服務內容支撐，如果收10元/平方米，就應該對業主講清楚，為什么值10元。”該人士表示。

律師：物業企業不可漫天要價，應與業主協商

物業費定價究竟應該遵循哪些規章制度？物業費用的透明度又該如何保障？

北京金訴律師事務所主任王玉臣對第一財經表示：“我國物業費定價形式一般有政府指導價和市場調節價兩種方式，物業服務企業收費應當明碼標價。”

具體來看，根據《物業服務收費管理辦法》第六條規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”

實施政府指導價的物業，也并非一刀切全部實施指導價，還會結合不同物業的性質和特點綜合實施。

例如廣州《關于進一步規范我市住宅物業服務收費等有關問題的通知》中明確規定，對于業主大會成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產權車位（車庫）物業服務收費實施政府指導價，并且允許在政府指導價的基礎上上下浮動，上浮具有比例限制，下浮不限；而別墅、非住宅、業主大會成立之后的普通住宅及配套自有產權車位（車庫）則實行市場調節價。

對于實施市場調節價的物業收費，根據《物業管理條例》第四十一條等相關規定，也需要遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

“不管遵循哪種定價形式，物業公司收取物業費都需要明碼標價，必須提供相適應的物業服務內容，并非可以漫天要價，而是需要結合其服務內容等與業主協商確定。”王玉臣說道。

根據《物業服務收費明碼標價規定》第三條、第五條、第六條等相關規定，物業服務企業對于其收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據等都必須明確向消費者公開，且其公開的形式也需要價目齊全，內容真實，標示醒目，字跡清晰。

即便物業服務企業與業主簽訂了物業服務合同，依法也需向業主公開物業費去向等內容。根據《民法典》第九百四十三條：“物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”

此外，根據相關法規，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門應當加強對物業服務收費的監督。王玉臣表示，如果物業服務企業違反了前述法律規定，業主也可以依據相關規定，向行政主管部門投訴、舉報，要求相關部門對物業服務企業違規收費等行為依法調查處理。

今年全國兩會上，物業費也成為熱點話題之一。

“現有物業服務價格機制導致質價不符現況嚴重，存在優質不優價、高價質不高等現象。建議盡快完善建立形成質價相符的物業服務市場價格機制，促進物業管理行業健康發展。”全國人大代表、福建社會科學院副院長黃茂興指出。

他建議，應健全價格調整機制，建立物業服務計量計價體系、物業項目數據和價格測算模型，定期發布市場化的物業服務價格指標指數，促進通過市場競爭形成合同價。引導業主和物業服務企業在合同中約定可根據當地經濟發展狀況、最低工資標準等因素正常調價。

去年，北京住建委曾發布《住宅物業管理項目“曬服務標準、曬收費標準”專項行動工作方案》，要求物業公司在主出入口等區域設置公示公告欄，曬出物業服務和收費標準，并接受業主質詢，力爭年底前覆蓋全部住宅物業管理項目。

盡管如此，在現實生活中，要解決物業費糾紛并不容易。有的業主面對高物業費、低服務水平，會選擇直接斷繳物業費，但在司法訴訟中這一行為并不被支持。

王玉臣認為，物業服務企業作為營利性企業，天然不會具備高透明度，透明度越高，其服務問題越可能暴露，因而其主動公示的動力不足。而業主更換物業公司，在實踐中也存在困難，主要在于第一程序啟動難，解聘物業服務企業屬于業主共同決定事項，需要三分之二以上的業主參與表決，過半數業主同意。實踐中，很多業主并不在小區居住，在小區居住的業主也可能參與度不高，從而造成程序就很難啟動。

其次，選聘物業公司同樣需要前述程序，業主在選聘什么樣的物業公司、需要什么樣的服務、收費標準等方面也很難達成一致。

克而瑞物管認為，要解決這些問題，就要讓物業方和業主真正實現關系平等，降低業委會成立門檻，讓業主早日擁有對物業的投票權利；對不具備條件建立業委會的小區，社區的作用應該體現出來，將物業管理工作納入社區年度工作考核范疇，推進社區與物企的溝通協調。