近年來，江蘇省海安市把住房保障作為重要的民生工程、民心工程來抓，積極實施保障性住房、人才公寓、青年公寓等項目建設，不斷提升保障房建設品質，改善人居環境，讓更多市民早日實現高品質幸福“安居夢”。圖為3月22日，位于海安高新區的雅仕書苑保障性住房工程正在加緊施工。
人民視覺
陜西省西安市首個配售型保障性住房項目開工建設，云南省昆明市就配售型保障性住房管理辦法公開征求意見，福建省福州市首個配售型保障性住房項目開始申購……近期，國內多地城市配售型保障性住房建設不斷邁出新步伐。
配售型保障性住房是住房保障體系的“新物種”。過去，保障性住房主要包括公共租賃住房、保障性租賃住房。2023年8月，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提出建設配售型保障性住房的發展思路。
當前，各地推進配售型保障性住房建設進展如何？推進過程中可能面臨哪些挑戰？城市如何做到“以需定建”？近日，中國城市報記者進行了相關梳理和采訪。
多地推進配售型保障性住房建設
何謂配售型保障性住房？配售型保障性住房是指保障家庭按照政府確定的銷售價格購買，退出時由政府組織回購的住房，可以集中建設或者在商品住房項目中配建。
按照相關政策，配售型保障性住房重點面向住房困難的工薪收入群體以及城市需要引進的科技人員、教師、醫務人員等，由各城市按需定建，確定供給規模，實行嚴格的封閉管理，出售后不可以上市交易。
當前，各地加快推進配售型保障性住房建設。
從籌建目標來看，多地明確了今年配售型保障性住房建設任務。一些城市將1萬套作為目標基準。例如，北京市計劃建設籌集1萬套以上產權型保障性住房，廣東省廣州市計劃籌建配售型保障性住房不少于1萬套，陜西省西安市籌建配售型保障性住房1萬套。
大部分城市將配售型保障性住房籌建目標設置在5000套以內，如黑龍江省哈爾濱市、廣西壯族自治區南寧市、廣東省佛山市、遼寧省大連市、浙江省寧波市、河南省鄭州市、湖南省長沙市、江蘇省南京市、貴州省貴陽市分別將籌建目標設定為2000套、4000套、3000套、2170套、4000套、3700套、1130套、2500套、3600套。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池分析，配售型保障性住房在常住人口300萬以上的大城市率先發力，主要是因為城市規模越大，房價通常越高，工薪階層買不起房的問題也較為突出。
就建設進度而言，不少省市首批或首個配售型保障性住房項目已經開工建設。例如，1月13日，廣東省廣州市首個配售型保障性住房項目開建；2月27日，浙江省首批配售型保障性住房在杭州西湖區開建；3月初，陜西省西安市首個配售型保障性住房建設項目開建。
前不久，住房城鄉建設部在西安市召開全國保障性住房建設工作現場會，要求加快謀劃第二批及后續項目，第二批項目要按規定抓緊上報，并做好后續項目謀劃和儲備，加快形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的項目滾動推進機制。
落地提速還面臨多方挑戰
規劃建設保障性住房是在新形勢下適應中國式現代化建設新要求，完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的一項重大改革。
去年底，住房城鄉建設部相關司局負責人在接受媒體采訪時表示，這次改革的重點是拓展配售型保障性住房的新路子，最終實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國城市報記者，當前，工薪收入群體和人才群體取代高收入群體，逐漸成為需求主體，其住房需求亟待滿足。建設配售型保障性住房旨在推進住房供給側結構性改革，重點關注這兩大群體的住房問題。
國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民認為，建設配售型保障性住房有助于校準房地產市場的政策目標。配售型保障性住房是對房地產供求關系變化的政策響應，也意味著房地產在國民經濟中的再定位，即回到民生優先的社會目標。“購”在住房保障政策框架中的分量加重，大城市住房保障的重心有一個從租賃端向購買端的移動。
“建設配售型保障性住房還提升了大城市居住的可支付性，深刻影響大城市住房的供求關系及價格預期。在人口凈流入的大城市，房價長期偏高且上漲迅速，工薪階層特別是新市民容易因買不起商品房而焦慮，這直接影響其獲得感，并可能進一步影響城市創新活力。”王瑞民認為，建設保障性住房可以增加大城市住房供應，緩解供需矛盾以及房價持續上漲帶來的焦慮，有助于讓工薪階層以及新市民以合理的價格滿足其住房需求，逐步實現居者有其屋。
此外，王瑞民在接受中國城市報記者采訪時還提到，建設配售型保障性住房有助于降低房地產市場對消費的擠出效應。住房可支付性顯著提升后，新市民這一潛在的中等收入群體有望不再“瞻前顧后”，敢于消費，將有效拉動消費需求，為經濟發展帶來新的增長點。
配售型保障性住房固然具有眾多優勢，但同時也不可避免地面臨著一些挑戰。
“因擔憂沖擊土地財政和商品房市場，一些城市可能對配售型保障性住房建設積極性不高。由于這類房子無法公開上市和流轉，市場接受度成為一大挑戰。同時，城投國企作為推進工程的主力，也面臨著項目運轉和資金平衡的難題。”李宇嘉說。
對此，李宇嘉認為，關鍵要自上而下地明確目標任務和地方政府責任，轉變城市現有商品房模式，發展配售型保障性住房，以助力更多人擁有產權住房，釋放消費潛力，消除住房焦慮，進而推動地方經濟繁榮和人才引進。
以天津市為例，記者注意到，天津市住房城鄉建設委員會根據城鎮人口和建成區面積，將2024年保障性住房任務目標分解落實到區，壓實區政府責任，將規劃建設保障性住房納入區政府領導班子績效考核，加強督促指導，形成市區聯動、部門協同的工作機制，多渠道建設籌集，形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的項目滾動推進機制。
談及地方推進配售型保障性住房建設所面臨的挑戰，王瑞民認為，其中的主要問題在于配售型保障性住房的機會成本。保障性住房雖然可以保本乃至微利，但土地財政激勵下，地方政府傾向于將住宅用地配置到商品房上去，特別是區位較好的地塊。
為此，王瑞民建議，相關部門應充分考量并妥善處理好相關主體激勵相容機制的設計，中央和地方、房企和居民，互蒙其利，保障性住房的建設就會更順暢一些，速度就會更快一些。
因地制宜以需定建
避免為建而建、重復建設，是城市在推進配售型保障性住房建設過程中面臨的又一道考題。
對此，李宇嘉認為，配售型保障性住房建設應堅持“以需定建”。鑒于當前商品房供應過剩及購房積極性下滑，城市在規劃建設前需深入調研市場需求，確保建設符合市場要求，從而可以實現快速銷售，避免因房屋空置而增加地方債務負擔。
如何“以需定建”？李宇嘉認為，城市需明確目標人群與地點，優先考慮軌道交通站點附近、產業園區及城市中心或次中心區，因為這些區域新市民多。同時，城市需注意完善配售型保障性住房的公共配套。
王瑞民認為，以需定建配售型保障性住房時，城市應重點考慮區位和規模兩個因素。區位決定了保障性住房供應滿足職住平衡的能力；規模決定了能覆蓋多少人，也會影響到供求關系，甚至是商品房的供求關系，對房價預期產生深刻的影響。
事實上，一些省市在“以需定建”方面已經進行了積極探索和實踐。
海南省住房和城鄉建設廳要求，按照“以需定建、適度超前”原則，在商品住房價格高的市縣穩步推進安居房、配售型保障性住房建設，推動解決本地居民和引進人才住房問題。
深圳市住房和建設局則按照“寶地寶用”原則，開展保障性住房項目規劃建設工作，將保障性住房優先選址于公共交通便利、教育等公共配套設施完善的區域。同時，按照“四跟”（跟著產業園區走、跟著大型機構走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走）原則，不斷提升保障性住房規劃建設與需求的匹配程度，促進職住平衡。
深圳市住房和建設局相關負責人介紹，在充分調研土地規劃現狀、周邊配套情況的基礎上，深圳市梳理出首批1萬套配售型保障性住房，今年共13個配售型保障性住房項目開工建設，分布在福田區、南山區等7個區域。
地方如何因地制宜推進配售型保障性住房建設？王瑞民認為，可考慮與城市更新聯動起來，探索收購一些老舊小區住房進行適當改造，轉為配售型保障性住房。
“可創造性地在城中村發展先配租后配售的保障性住房，為新市民、青年人新建或將存量出租房改建為配租型保障性住房，由政府提供一定的租金補貼；租住5至10年后，可選擇轉為配售型保障性住房，最終實現新市民、青年人居者有其屋。”王瑞民說。
《 中國城市報 》（ 2024年03月25日 第03 版）
