這個小陽春，廣州的樓市人氣是實實在在地回暖了。但有不少細心的置業者發現，近期入市的一批紅盤紛紛給出了比市場預期更為劃算的“起價”。那么，是開發商實打實地讓利了嗎？是，也不是。對于部分有一定瑕疵的產品，開發商的確給出了極具吸引力的價格促進去化，說是“特價”也不過分；但對于居住體驗較好，預計未來流通性也較好的產品，其價格則相對堅挺。這使得置業者面對的，是單盤明顯拉大的價差，越來越精細的價格體系。對此，業內人士建議置業者結合項目及產品的優劣勢和居住體驗來評估“單價”是否劃算，同時要以“總價段”來選擇適配板塊價格的產品，提升房產未來的流通性。

市場

分化極致單盤均價可差50%

近日，廣州核心區樓市迎來了一批熱門項目的集中上市。從海珠濕地公園附近的中海·大境，到與珠江新城一路之隔的保利華創·都薈天郡，再到城市中軸線北段的中建西派天河序以及未來濱水高端住區世界大觀的越秀·觀樾，地段與產品均各有特色。從它們目前公布的價格來看，給市場帶來了不少驚喜。

以中海大境為例，此前吹風8.5萬元/平方米，上周則以7萬元出頭的單價開啟認籌，該價格的主要面積段為125平方米戶型。這也就意味著，總價900多萬元即可上車位于核心城區且兼具稀缺生態資源的高端改善項目，大大超出了市場預期。這樣的策略同樣也出現在觀樾項目，開盤當天最低僅6.8萬元/平方米的起價成為業內熱議的話題。值得關注的是，起步價低只是價格的一面，另一面則是主力成交價位段的穩定。分化行情從城市、區域和板塊的層面上，擴散到同一個樓盤不同質素的單位之間，演繹較為極致。以保利華創·都薈天珺項目為例，價格區間為9萬~14萬元/平方米。

記者走訪了解到，單盤最低單價與最高單價之間近50%的價差在當前的市場之中已經不罕見。除了新開盤項目之外，多個持銷項目也順應這一趨勢，對定價策略進行了相應的調整。以持銷多年的天河紅盤珠江花城為例，其小戶型單位4字頭即可上車，相較之下最為暢銷的四房戶型單價則超過6萬元/平方米，而同樣位于天河東部的大盤保利天匯，定價的分散度也極高，從5萬~7萬元/平方米這一區間均有單位可選。

解讀

以低單價拉人氣促去化

“最主要還是市場環境不一樣了。”一位開發商人士告訴記者，在前兩年市場較好的時候，單盤定價的差距是沒有這么大的。“那時候樓市的價格預期樂觀，購房者對于價格沒有那么敏感，就在2022年還曾經有過‘一口價，樓層朝向任選’這種現在看來極為粗糙的定價方式。”上述業內人士回憶道，當時有部分原因是受到“限價令”的影響，但即使如此去化絲毫不受影響。“買到好樓層好朝向的置業者自然是賺了，但買到低樓層差朝向的置業者，也相信買到就是賺到，未來房價仍然長期向上。”

而在當前房價預期轉弱的市場現實下，價格則成為成交的關鍵因素。有多位地產項目一線營銷人士表示，現在買房者的觀望情緒較重，不僅需要好地段、好產品，更要有好價格才能吸引他們出手。“很多時候項目的信息都是高度透明的，規劃、周邊環境、戶型等在開盤前都已經被分析透徹了，買房者在出手之前都已經形成了自己對于價格的預期，非常精明。”因此，對于部分朝向、樓層有瑕疵的單位，通過低價策略積聚人氣加快去化，而那些沒有短板的單位則可以在價格上有一定溢價，滿足資金實力強、重視居住體驗的買家。

與此同時，業內人士還透露，這樣的定價方式還有一個隱藏的收益。“通過靈活的、梯度豐富的定價，可以快速試探出市場當前對該地段、該項目的心理預期價格，從而通過折扣率、特價等方式機動調整，最大程度優化去化速度。”

置業建議

選籌難度加大要規避不利因素或錯配產品

被鋪天蓋地的優惠吸引到了營銷中心，卻發現真正低價的單位有瑕疵，而自己心儀的單位并不見得真便宜，此時買還是不買？不可否認的是，開發商靈活、復雜的定價策略，無形中增加了置業者選籌的難度。

“這個現象的背后就是房子的各個要素都被充分定價了。”有長期從事房產中介業務的業內人士表示，這也就意味著對于個人購房者而言整體上獲取收益的難度增加了。“現在買房子，便宜的未必真劃算，而定價高的也未必真的貴，畢竟未來能否流通才是關鍵。”該中介人士建議，在市場震蕩期，對于置業者來說，關注自身的居住體驗選籌既可以優化房產持有期的體驗，同時也可以加大未來置換時房產的流通性。與此同時，針對當前市場上比較常見的低價產品，他也建議規避兩個類型的產品。

規避有明顯不利因素的產品

第一類是規避有明顯不利因素的產品，尤其是在高端改善類項目之中。大多數項目都或多或少有弱點，例如靠近馬路比較吵、令人不愉快的外部景觀等，還有一些是戶型設計上的瑕疵，例如朝北的房間多、黑廚黑衛等。“只要價差合理，剛需項目對這類瑕疵容忍度相對較高，越偏改善未來在二手市場上需要給與的折價可能越多，甚至比一手買入時更大，還要賠掉自己的居住體驗。”

規避項目定位錯配的產品

第二類是規避總價段與地段價值、項目定位錯配的產品。上述中介人士指出，當前開發商的產品競爭激烈，但房產價值的決定因素仍然是地段。他舉例表示，以琶洲為例，作為廣州樓市之中第一梯隊的板塊，其目前主力總價段集中在1500萬~2500萬元之間，相較珠江新城、金融城等同樣的高能級板塊，產品、價格均有一定優勢，這也是此前部分珠江新城業主置換到琶洲的原因。但與此同時，作為海珠區的塔尖板塊，將在一定程度上壓制海珠東、海珠中類似價位段改善項目大戶型產品的流通。“簡單來講，要解讀清楚板塊價值，除了看單價，更要看總價天花板，在剛需板塊就買剛需剛改產品，在純改善居住板塊也要避免超大面積、總價段堪比頂豪的錯配產品。”