6月17日，國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示，5月中旬以來，有關部門和地區進一步調整優化房地產政策，房地產市場出現了一些積極的變化。圖為山西太原一售樓部內，市民前來咨詢買房。 中新社記者 韋 亮攝

自5月17日央行實施一攬子房地產政策以來，全國各地積極響應，通過降低首付比例、降低房貸利率、放松限購政策以及推動收購存量房等措施，為樓市注入新的活力。

6月17日，“517樓市新政”滿月之際，國家統計局公布5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況和1—5月全國房地產市場基本情況。

國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示，1月份至5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄。但也要看到，政策效應釋放還需要一定時間，目前房地產市場仍在調整過程中。

總體：政策效果逐步顯現

5月17日，央行等部門“連發三箭”，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；下調公積金貸款的利率水平；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

政策一經發布，激起千層浪。隨后，多地火速跟進落實，根據各自情況紛紛出臺相應的政策措施。

目前，新政出臺已經滿月，記者采訪獲悉，從市場來看，政策效果逐漸顯現。

“端午假期是‘517樓市新政’和6月7日國務院常務會議后的第一個小長假，從新房市場表現來看，端午假期，房企普遍加大力度去庫存，疊加節前政策帶動，多數城市售樓處到訪量較高，但成交仍低于去年假期。”中指研究院市場研究總監陳文靜告訴中國城市報記者。

根據中指數據，端午期間（6月8日—6月10日），30個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降約16%，但較今年“五一”假期日均成交增長超六成。新房方面，端午期間，上海、廣州、深圳、杭州、武漢等地看房量增加明顯，其中廣州、深圳、武漢日均成交面積較去年假期均出現增長；南京、鄭州、天津市場區域分化現象持續，核心區項目表現尚可，郊區去庫存短期仍承壓。

二手房方面，端午期間重點11城中多數城市二手房成交套數較去年端午假期出現增長。其中上海、深圳在前期政策影響下，市場活躍度提升明顯；無錫、南寧、溫州、佛山、湖州較去年端午假期有所增長。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受中國城市報記者采訪時表示，按照以往經驗，在一季度的樓市“小陽春”之后，5月份通常是銷售淡季。根據5月的數據可以發現，市場目前呈現以下特征：首先，個別城市的回升和企穩現象更為明顯，比如西安、杭州、上海和深圳這4個城市，數據增長尤為顯著。這進一步說明了新政在特定城市中的積極效果。

其次，二手房交易比新房交易更受歡迎。這是因為二手房即買即住，在區位和交通上也有優勢。與此同時，二手房的總價和單價相對可控，更能滿足當前市場上以剛需和有改善性購房需求的購房者為主導的購房群體。

“從數據上看，無論是新房還是二手房，在大城市中，環比跌幅都相對較大。這反映出當前市場的一個特點，即降價成交仍是主流。”李宇嘉說。

上海交通大學國際與公共事務學院教授陳杰在接受中國城市報記者采訪時表示，盡管國家統計局數據顯示，1—5月累計的商品住宅銷售面積同比下降23.6%，但主要是期房銷售下降帶來的。如果僅看現房銷售，1—5月累計的商品住宅現房銷售面積同比增長23.8%，5月單月銷售面積同比增長37%。這顯示，人民群眾對沒有爛尾或延期交付風險的現房購買意愿很高，表明潛在剛性改善性住房需求正在被激發出來。

市場：帶看量回暖，置換需求提升

近來每到周末，上海白領小周都會穿梭于上海各個區域看房。這位已經在上海“漂泊”了近五年的女孩，在近期作出了一個重要決定——購入一套屬于自己的住房。

“之前我一直沒有買房，主要是首付支付能力不足。現在首付比例降低了不少，而且利率也低了，我經過觀察和分析，認為現在是購房的合適時機。”小周說，購房不僅僅是她物質上的追求，更是精神上的寄托。她希望通過購房來給自己一個穩定的未來，讓自己在這座城市里找到真正的歸屬感。

5月27日，上海“滬九條”出臺：松限購、降首付、調利率……這份政策“大禮包”在切實刺激購房需求的同時，也讓市場對一線城市政策調整的預期回升。

一個值得關注的數據是，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上漲4.5%。

對此，陳杰分析，上海5月份新房價格上漲，主要受市中心一批豪宅新房項目集中上市的影響，不能直接代表上海房價出現上漲壓力。但總體而言，上海新房市場還是比較平穩的，量價都比較平穩。

李宇嘉持有相似觀點。他認為，新房的定價相對來說比較理性，在市場預期的推動下，一些新房獲得了熱銷，但這并不能直接說明價格就會反彈，“我們可以觀察到，前幾個月上海二手房價格依然處于低迷狀態。僅1個月的數據并不能說明問題，需要持續觀察3個月的價格走勢，才能更準確地判斷市場是否真正穩定下來。”

記者注意到，目前一線城市中，只剩北京尚未全面跟進“517樓市新政”。

“雖然北京還沒有出臺大力度的政策，但明顯感覺到市場已經回暖，近來交易量同比上漲20%—30%。”一位鏈家經紀人告訴中國城市報記者，近期在北京東五環區域的二手房市場中，掛牌出售的房源數量超過了購房需求，“當前北京仍處于去庫存的階段。”

房地產分析人士蔡宗翰在接受中國城市報記者采訪時表示，當前，改善型住房的購房者是市場的主要消費群體。然而在他們出售現有自住房時，由于市場目前存在的結構性供應量失衡和流通性不足等問題，這部分購房者的需求無法得到充分釋放，這個現象值得重視。

對于北京樓市未來的走向，陳文靜研判，整體來看，北京4月30日發布的樓市政策及“517樓市新政”一定程度改善了市場信心，但“517樓市新政”之后，北京僅落地了公積金降利率政策，對市場的拉動有限。由于購房者普遍預期北京將跟進降首付降利率政策，導致部分客戶繼續觀望，等待政策落地以減輕購房首付及還貸壓力。

李宇嘉認為，鑒于北京的特殊性，在貫徹“房住不炒”政策方面，北京的動力是最強的。研判北京近期房價的跌幅較大，政府可能會根據市場情況，調整相關政策以緩解市場壓力，促進房地產市場平穩健康發展。

業內：預計樓市短期內仍呈現平穩發展態勢

來自中指研究院的分析顯示，從市場表現來看，新建住宅方面，房企推盤節奏放緩，受部分城市優質改善項目入市影響，百城新建住宅價格環比上漲；“517樓市新政”落地后，部分核心城市新房項目到訪量出現增長，但從看房增加到成交回暖仍需時間。

二手住宅方面，業主“以價換量”帶動百城二手住宅價格繼續下探，二手房成交規模維持一定水平。

租賃住宅方面，重點城市租賃市場延續低溫態勢，租金環比繼續下跌。

值得關注的是，6月7日，國務院常務會議強調，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。

對此，業內預測，隨著核心一二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場有望進入政策兌現期，但市場恢復節奏仍依賴于居民收入預期的轉變。同時，若地方國企收儲已建成未售商品房等消化存量的政策能夠較快落地，也將對改善房企現金流、化解行業風險起到積極作用。

陳杰表示，短期內樓市對“517樓市新政”及各地的政策細化會有一個消化期。目前看，市場信心有所鞏固，人氣有所升溫。加上保交樓“白名單”工作持續推進，各地住房以舊換新、賣舊買新的政策推動，收儲已建成存量商品住宅作為保障房的工作也正式在全國鋪開。如果沒有特殊事件沖擊，樓市短期內應該還是會呈現平穩發展態勢。

“建議保持政策定力，加強市場研判，洞察市場心態，適時再考慮政策加碼或調整；建議政策保持一定的穩定性，先對前期政策做出評估，讓市場消化一下，再考慮下一輪政策；政策應打‘組合拳’，而不是單個政策獨立出臺；要深度了解市場對政策的需求心理，盡量讓政策組合總體達到市場預期或超市場預期。”陳杰說。

“政策短期利好釋放完畢之后，市場或將會回歸需求決定價格和銷量，未來買方將成市場價格和市場銷量的主導者。”蔡宗翰研判說。

《 中國城市報 》（ 2024年06月24日  第03 版）