圖二：南京市江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)回應(yīng)投訴：爛尾樓可以退房退款。
“房子停工兩年了，我都沒抱什么希望，沒想到接到通知說可以辦理退房退款了！”近日，江蘇南京一爛尾樓的業(yè)主李先生在業(yè)主群里的發(fā)言，瞬間引爆了朋友圈，也引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，這是全國首個(gè)住宅項(xiàng)目停工后由官方協(xié)調(diào)集中退房退款的案例。
爛尾樓退房退款
如今，能否按時(shí)交付，成為影響消費(fèi)者購房決策的關(guān)鍵性因素之一。近日，南京一個(gè)停工兩年的住宅項(xiàng)目在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的協(xié)調(diào)下，給出了樓盤爛尾后新的解決方案：退房退款。
據(jù)記者了解，此次涉及的項(xiàng)目為珠江四季悅城，該項(xiàng)目位于南京市江寧區(qū)，由珠江投資集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目介紹，其總體量約60萬平方米，其中包含約40萬平方米住宅、約9萬平方米辦公、約6.5萬平方米自持商場、約3萬平方米星級(jí)酒店。
該項(xiàng)目共涉及5個(gè)地塊，其中真正進(jìn)入開發(fā)階段的是G98和G104地塊。G98地塊于2021年7月首次開盤，推出154套房源；2022年1月，加推128套房源，合計(jì)推出282套房，均價(jià)約為2萬元/平方米，合同約定2023年6月30日交付。G104地塊于2022年4月開始銷售，共推出231套房源。其戶型、價(jià)格與G98地塊基本一致，合同約定今年6月交付。
據(jù)該項(xiàng)目的業(yè)主介紹，G98地塊于2022年7月就停工了，并且一直處于停工狀態(tài)。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商提供的解決方案是將G98地塊的業(yè)主置換到G104地塊。但沒過多久，G104地塊也停工了。截至目前，G98和G104地塊雖然有幾棟樓已經(jīng)封頂，但整體遠(yuǎn)未達(dá)到交付狀態(tài)。
記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上看到，南京市江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于7月11日回復(fù)網(wǎng)友對珠江四季悅城項(xiàng)目的投訴時(shí)稱：“因項(xiàng)目總包方蘇中建設(shè)公司內(nèi)部資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目長期停工，不能完成交付。我委于今年5月17日、24日組織開發(fā)商會(huì)談協(xié)商，明確提出于交房日期前啟用G104監(jiān)管賬戶資金啟動(dòng)退房流程。6月4日，我委再次召開珠江G104購房矛盾協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)上督促開發(fā)商拿出退房方案并明確相應(yīng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。會(huì)后經(jīng)珠江公司總部商議，開發(fā)商表示只退房款，無按揭貸款利息補(bǔ)償，目前已有大部分業(yè)主與開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議。您與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，支付首付款14.1萬元。我委已與開發(fā)商溝通協(xié)商，建議其退還首付款。后續(xù)我委將跟蹤關(guān)注退款進(jìn)展。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這表明，珠江四季悅城在停工長達(dá)兩年后，目前終于進(jìn)入退房退款的實(shí)質(zhì)性操作階段。
全國借鑒推廣難點(diǎn)仍存
在政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，珠江四季悅城停工兩年后可以辦理退房、退款，此事獲得了全國網(wǎng)友的積極點(diǎn)贊。
北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成在接受記者采訪時(shí)表示，爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)樓盤出現(xiàn)爛尾情況后，可能存在房屋不能交付的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商存在違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，消費(fèi)者有權(quán)行使法定解除權(quán)，解除雙方的合同并要求退款，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
2023年4月20日起施行的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》規(guī)定：“在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”這說明，如果商品房爛尾，房屋在不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，消費(fèi)者便可主張返還購房款，且該返還請求權(quán)優(yōu)先受償。
“但實(shí)際情況是，退房的法律程序較為復(fù)雜。購房人需要提起相關(guān)訴訟，解除購房合同和貸款合同。而且近年來，開發(fā)商頻頻‘爆雷’，一些房企已經(jīng)陷入資金鏈斷裂等困境，甚至有些項(xiàng)目的監(jiān)管資金已經(jīng)被挪用。在這種情況下，即使購房人打贏了官司，開發(fā)商也有可能無錢退還，購房人可能會(huì)陷入錢房兩空的境地。”北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對記者表示。
王久成認(rèn)為，南京珠江四季悅城是首例由政府出面協(xié)調(diào)解決爛尾樓退房、退款的案例，能看出地方政府的介入對穩(wěn)民生起到了重要作用，體現(xiàn)出政府的公信力和責(zé)任擔(dān)當(dāng)，為推進(jìn)“保交樓”工作、多途徑化解爛尾樓問題等積累了經(jīng)驗(yàn)，也為其他類似項(xiàng)目提供了借鑒和參考，在一定程度上也讓老百姓的“心頭石”落了地。
那么，這一案例的成功經(jīng)驗(yàn)是否能夠在全國推廣？對此，王玉臣分析認(rèn)為，并非所有的爛尾樓項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)這樣的結(jié)果，想要復(fù)制、推廣這樣的案例存在一定難度。
首先，也是最重要的一點(diǎn)是，開發(fā)商的資金監(jiān)管賬戶內(nèi)要有足夠的資金。如果監(jiān)管賬戶內(nèi)沒有足夠的預(yù)售房款，也就意味著，無論是政府協(xié)調(diào)還是購房人打官司，最終想要退回房款均存在較大困難。
其次，相關(guān)部門監(jiān)管到位、反應(yīng)迅速。該項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)退款，得益于相關(guān)部門資金監(jiān)管到位，實(shí)現(xiàn)了專款專用。同時(shí)，在接到群眾舉報(bào)、投訴后，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門沒有置之不理，而是通過召開協(xié)調(diào)會(huì)等方式，積極處理此事，這些都是購房人能實(shí)現(xiàn)退房的重要因素。
最后，業(yè)主反應(yīng)迅速，積極維權(quán)。該項(xiàng)目于2022年7月停工后，2023年1月，業(yè)主們就開始通過投訴等方式維權(quán)了。從時(shí)間線上不難看出，樓盤停工后、房屋交付日期前，業(yè)主們已經(jīng)意識(shí)到了問題的嚴(yán)重性，并著手維權(quán)工作，這也是該項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)退款的重要原因之一。
實(shí)際執(zhí)行情況有待關(guān)注
記者注意到，珠江四季悅城開發(fā)商在承諾退款時(shí)表示，僅退房款，并無按揭貸款利息補(bǔ)償。
“在退房退款這一環(huán)節(jié)中，各方都做了妥協(xié)和讓步。”王玉臣指出，“對于開發(fā)商來說，能夠?qū)⒈O(jiān)管賬戶中的預(yù)售房款退給業(yè)主，是一個(gè)讓步。這種行為雖然從法律上來說是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模窃趯?shí)際操作中，很少有開發(fā)商能夠同意為業(yè)主集中退房，能夠?qū)⒈O(jiān)管賬戶中的預(yù)售房款退還的情況更是少之又少。對于購房人來說，開發(fā)商僅同意退房款，無按揭貸款利息補(bǔ)償，這意味著購房人需要自行承擔(dān)一部分經(jīng)濟(jì)損失，這也是一個(gè)讓步。”
王玉臣對記者表示，開發(fā)商的口頭承諾并不可信，一定要將相關(guān)約定落實(shí)到合同中。在拿到房款前，業(yè)主們不要掉以輕心。
王久成也提醒，該事件雖然經(jīng)相關(guān)部門協(xié)調(diào)，有了處理結(jié)果，但在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，是否能做到政策規(guī)則明確、辦理流程清晰、執(zhí)行有效到位等，這些都有待考驗(yàn)，尚需積極關(guān)注。另外，如何保障購房人真正達(dá)到退房、收到房款的目的？是否還有兜底措施？這些都要看事件的后續(xù)發(fā)展。如果以上問題無法解決，則可能又會(huì)陷入新的僵局。
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