加快保障性住房等“三大工程”建設，是黨中央作出的重大決策部署，規劃建設配售型保障性住房是“三大工程”的重中之重。今年以來，各地積極規劃配售型保障房的建設目標，特別是近期規劃和建設速度明顯加快，多地配套的管理辦法加快出臺落地。

據不完全統計，截至目前，寧夏回族自治區銀川市、浙江省杭州市、廣西壯族自治區南寧市、遼寧省沈陽市、湖北省宜昌市、安徽省合肥市、廣東省廣州市及佛山市、江西省贛州市等地就配售型保障性住房實施方案或管理辦法向社會征求意見；吉林省長春市、江蘇省無錫市、江西省南昌市、云南省昆明市、遼寧省大連市等地出臺配售型保障性住房實施方案或管理辦法。

保障誰

滿足工薪群體剛性住房需求

黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》強調，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

從各地出臺或擬出臺的實施方案、管理辦法看，工薪群體是配售型保障性住房重點配售對象。

例如，《佛山市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》擬規定，配售型保障性住房的保障對象為住房困難的戶籍居民、人才等工薪收入群體。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民告訴中國城市報記者，工薪階層追求“價廉且基本體面”的住房，無論是租賃或購買，均強調在保障基本居住尊嚴的同時，價格需合理可負擔，避免“望房興嘆”。他們尤為關注住房性價比中的價格因素。

“對工薪階層個體而言，住房是經濟問題；對全社會而言，工薪階層住房是需要嚴肅對待的社會問題。在人口凈流入的大城市，房價長期畸高，工薪群體居住條件差，且容易產生買不起商品房的人生焦慮，直接影響其獲得感，進而影響到城市的創新活力。”王瑞民說。

除了工薪收入群體，城市引進人才群體是配售型保障性住房另一重點配售對象。

以鄭州為例，《鄭州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》擬提出，配售型保障性住房重點解決鄭州市區戶籍住房困難的工薪收入群體和引進的人才等，一個家庭只能申購1套。

“當前，保障房需求集中在戶籍住房困難群體、住房困難人才群體和工薪群體。”在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，確定三類群體中哪一類享有保障優先權，是當前保障房工作面臨的一大挑戰。

“另一個挑戰是如何有效平衡保障房項目周邊地區的居住需求與上述三類群體的需求，確保規劃分配保障房資源時既能滿足特定群體的迫切住房需求，也不忽視更廣泛的社會居住需求。”李宇嘉說。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴中國城市報記者：“關于保障對象界定，各地出臺或擬出臺的管理辦法表述不一。明確方向是，應盡可能擴大保障房的覆蓋面，以惠及更多需求群體。”

嚴躍進提醒，保障房配售對象不宜只限定醫生、教師等特定職業，以免因受眾面窄、公職背景強而引發社會輿情。應制定梯隊計劃，明確劃分標準，避免單一職業集中。同時，需拓寬思路，納入更多元化的保障對象。例如，大連市把來連留連學生、農民工群體納入了配售對象范疇。

《大連市配售型保障性住房管理辦法（試行）》顯示，保障性住房保障對象為本市住房困難工薪收入群體、引進人才、來連留連學生、農民工群體，以及市政府規定的其他群體等。引進人才及公交、環衛、快遞、家政等從事城市一線基礎公共服務人員不受上述戶籍限制。

怎樣建

以滿足基本住房需求為原則

2023年8月25日，由國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提到，按照保基本的原則，合理確定城鎮戶籍家庭、機關事業單位人員、企業引進人才等不同群體的保障面積標準。

從各地出臺或擬出臺的實施方案、管理辦法看，各地均遵循保基本的原則，配售型保障性住房以中小戶型為主。

例如，廣州市擬提出，項目單套建筑面積原則上控制在90平方米以下；大連要求，新建項目單套住房建筑面積以70至90平方米戶型為主，原則上不超過120平方米；南寧擬規定，單套建筑面積原則上控制在50平方米至120平方米之間，以90平方米左右的戶型為主。

與此同時，部分城市針對不同群體，特別是引進人才群體，提供了更為靈活多樣的戶型面積選擇，以更好地滿足保障對象居住需求。

例如，合肥市擬規定，面向高層次人才配售的保障性住房，新建保障性住房戶型由建設主體根據人才需求合理確定；廣州擬規定，面向高層次人才等特定群體供應的配售型保障性住房，單套建筑面積參照有關規定執行；杭州擬規定，各類人才家庭中區級人才戶型面積標準為90平方米，市級ABCDEF類人才戶型面積標準為120平方米。

此外，對于收購、盤活、轉化的存量項目，部分城市在政策上給予了適當的放寬，以適應市場變化和實際需求。

例如，鄭州市擬規定，收購項目套型、面積和比例可適當放寬；大連規定，收購、盤活、轉化的存量項目可適當放寬標準；南寧擬規定，存量住房用作配售型保障性住房的可以適當放寬建筑面積標準。

在嚴躍進看來，針對收購的二手房和庫存新房中的大戶型問題，部分城市提出了靈活運用的新思路。這意味著在不影響住房保障基本原則的前提下，可根據實際情況對戶型進行適當調整，以適應不同房源特點。這不僅有助于更好地利用現有房源，還能更有效地推進收購存量房、消化庫存房源工作。

如何賣

按保本微利原則配售

針對購房群眾普遍關心的配售價格問題，多地在出臺或擬出臺的管理辦法中明確將按照保本微利的原則進行配售。

其中，部分城市明確保障性住房銷售基準價格按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則核定。

以鄭州市為例，鄭州擬規定，新建配售型保障性住房配售價格主要由土地價格、建安成本、不超過5％的利潤以及需據實核算的相關成本組成。

同時，還有部分城市參考了同地段普通商品住房的市場價格或評估價格，通過設定一定比例來確定保障性住房的銷售基準價或價格上限。

例如，廣州擬規定，配售型保障性住房銷售基準價綜合考慮住房保障政策、房地產市場情況，結合土地取得成本、建安成本、財務費用、銷售管理費用、合理利潤以及相關稅費等因素，按照同地段普通商品住房市場評估價格的一定比例確定。

李宇嘉認為，當前，房地產市場仍處于調整中，居民收入預期、房價下跌預期有待改善，這使得配售型保障性住房要獲得市場的廣泛認可變得困難。

“盡管保障房價格相對低廉，但商品房市場也在降價促銷，部分項目折扣多達八折。如果保障房僅以略低于商品房市場的七至六折定價，因流通受限其優勢并不顯著。”李宇嘉建議，保障房定價應與周邊同品質商品房緊密關聯，保持合理價差，以吸引目標群體。

在李宇嘉看來，推進配售型保障性住房建設的核心在于資金平衡策略，即依賴快速銷售以實現資金的高效回籠，進而驅動后續項目的順利推進。不同項目具體情況和市場需求存在差異，允許項目間進行資金平衡可以更好地應對這些差異，確保整體保障性住房項目順利實施。

對此，已有城市進行探索。南寧擬規定，配售型保障性住房價格由市住房城鄉建設部門會同市發展改革、財政、自然資源等部門按基本覆蓋土地價款和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定，可允許項目間資金平衡。

怎么管

禁止變更為商品房流入市場

新一輪保障性住房規劃建設，要求實施封閉管理。對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場。工薪收入群體購買的保障性住房不得長期閑置。

各地出臺或擬出臺的管理辦法對上述要求進行重申和強調。例如，合肥規定，保障性住房實施嚴格的封閉管理，通過房屋交易、不動產登記等信息系統進行限制，禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場。

如何消除配售型保障性住房的套利空間，減少保障房分配過程中的尋租行為？

嚴躍進認為，尋租行為實際上是一個長期存在的問題，根源在于保障房體系尚未徹底擺脫傳統模式的束縛。傳統模式強調前期房源建設供給，卻忽視了后續分配、管理和監督。

嚴躍進建議，借鑒不動產登記制度，加強保障房后續管理的信息公開力度，明確租賃對象及房屋使用情況，確保已建成的保障房得到高效、公平、透明地使用。

在李宇嘉看來，防止尋租行為，關鍵要嚴格實施封閉管理以及嚴格遵守申請資格規定。“只有把這兩個關卡卡嚴了，才能有效避免尋租行為。”他說。

《中國城市報 》（ 2024年08月19日  第05 版）