黨的二十屆三中全會要求，加大保障性住房建設(shè)和供給。8月23日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將會同有關(guān)部門指導(dǎo)各地堅(jiān)決抓好這項(xiàng)決策的貫徹落實(shí)。

董建國指出，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，積極推進(jìn)收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項(xiàng)目加快完成收購，及時(shí)配租、配售。

收購存量商品房用作保障性住房的城市正在增多。近期，廣東省深圳市、海南省海口市、湖南省長沙市等地相繼發(fā)布收購存量商品房用作保障性住房的政策。

地方收購存量商品房用作保障性住房，背后有何考量？落實(shí)相關(guān)工作將面臨哪些挑戰(zhàn)？未來，收購存量商品房用作保障性住房的城市是否會進(jìn)一步擴(kuò)圍？近日，中國城市報(bào)記者進(jìn)行了相關(guān)采訪。

統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量

收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務(wù)院作出的重要部署。

4月30日召開的中共中央政治局會議提出，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

5月17日，國務(wù)院召開全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議，提出“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”。

6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，要求“推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作”。

中共中央政治局7月30日召開會議，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”。

隨著國家層面政策頻出，深圳、海口、長沙等地收購存量商品房用作保障性住房的政策也于近期加快落地。

8月7日，深圳市安居集團(tuán)有限公司發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》。該公司所屬企業(yè)將開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目。

8月15日，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，向社會各界公開征集保障性租賃住房項(xiàng)目。居住或非居住存量房屋、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地如符合相關(guān)規(guī)定，均可用作保障性租賃住房項(xiàng)目。

8月19日，長沙市保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，向長沙市相應(yīng)行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

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據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前約60城表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量房用作保障性住房，其中超25城發(fā)布征集公告。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民告訴中國城市報(bào)記者，收購存量商品房用作保障性住房，是對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化的政策回應(yīng)，有利于縮短市場調(diào)整與磨底時(shí)間，促進(jìn)市場企穩(wěn)回升，也有利于滿足工薪階層和新市民住房需求。

“對開發(fā)商而言，能減少回款周期，緩解流動性壓力；對政府而言，能在有限的資金約束下籌集更多房源，且區(qū)位通常優(yōu)于新建的保障性住房；對工薪階層居民、新市民而言，能快速獲得住房保障，緩解買不起房的焦慮。”王瑞民分析說。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向中國城市報(bào)記者表示，收購的存量商品房主要是房企的庫存房源，市場銷售困難，一些公司還面臨債務(wù)危機(jī)。就此而言，收購存量商品房在減輕房企庫存壓力的同時(shí)，也是房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種有效手段。

政策落實(shí)面臨多重挑戰(zhàn)

不過，收購存量商品房用作保障性住房，地方仍面臨多方面的挑戰(zhàn)。

王瑞民認(rèn)為，資金成本決定了地方收購存量商品房是否可持續(xù)。鑒于當(dāng)前地方財(cái)政收支平衡壓力較大，如果資金成本顯著高于保障性住房配租回報(bào)率，則難以有效擴(kuò)大收購規(guī)模。

值得注意的是，相關(guān)部門已推出政策工具加以應(yīng)對。

5月17日，中國人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

上述政策效果已有顯現(xiàn)。近日，湖北省武漢市首單利用保障性住房再貸款收購存量商品房項(xiàng)目用作保障性住房落地。武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項(xiàng)目和空港中心三期項(xiàng)目，收購面積超2萬平方米，改造裝修后可為全市提供保障性租賃住房500余套。

收購存量商品房用作保障性住房，地方還面臨來自實(shí)操層面的挑戰(zhàn)。

——房源不匹配。“收購房源普遍要求小戶型、已建成且未出售；而存量商品房以大戶型居多，已建成未出售的較少。應(yīng)加強(qiáng)對存量商品房精準(zhǔn)摸排，合理確定可用作保障性住房的商品房房源。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

在房源面積方面，多地將70平方米以下戶型作為收購重點(diǎn)。例如，深圳市原則上要求主力戶型面積65平方米以下；遼寧省大連市原則上要求單套建筑面積以70平方米以下為主；廣西壯族自治區(qū)北海市要求以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。

房企人士在接受記者采訪時(shí)提到，近年來，上述戶型在房企開發(fā)中的占比不高，尤其是頭部房企，對此類產(chǎn)品涉及更少。

——價(jià)格難談攏。“相比以低于市場價(jià)的價(jià)格出售給政府或國企，房企更傾向于自主低價(jià)向社會促銷。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注保交房及償債壓力大、自主處置資產(chǎn)困難、計(jì)劃退出市場的項(xiàng)目，在違約風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)前積極介入，以更具吸引力的價(jià)格收購用作保障性住房。”李宇嘉說。

在收購價(jià)格方面，多地明確“以同地段的保障性住房重置價(jià)格作為參考上限”。所謂的保障性住房重置價(jià)格，是指在特定地段上按照當(dāng)前市場條件重新建造一套與現(xiàn)有住房相同或相似條件的住房所需的成本，通常包括劃撥土地成本、建安成本（建筑及設(shè)備安裝成本）以及不超過5%的利潤空間。

在業(yè)內(nèi)人士看來，以上述方式計(jì)算出的價(jià)格作為收購價(jià)格，與當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌鰞r(jià)格往往存在較大差距。

更多城市或?qū)㈥懤m(xù)跟進(jìn)

受訪專家普遍認(rèn)為，未來收購存量商品房用作保障性住房將在更大范圍內(nèi)開展和推進(jìn)，相關(guān)政策將更加細(xì)致完善。

李宇嘉在接受中國城市報(bào)記者采訪時(shí)分析，目前支持收購存量商品房用作保障性住房的城市呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：保障性住房需求大、籌集任務(wù)重；新青年、新市民、教育和醫(yī)護(hù)人員數(shù)量眾多；房企庫存壓力大，新增建設(shè)用地供給、財(cái)政支持相對困難。

“鑒于各地庫存去化依然面臨巨大壓力，預(yù)計(jì)未來有更多城市跟進(jìn)，通過優(yōu)化利用存量解決住房保障問題。”李宇嘉說。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜持相似觀點(diǎn)：“未來相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善，后續(xù)貸款投放節(jié)奏或?qū)⑦M(jìn)一步加快，資金支持力度也存在一定增強(qiáng)預(yù)期。若下半年各項(xiàng)措施落實(shí)到位，收儲將對去庫存、穩(wěn)市場起到積極作用。”

“地方將加快推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前資金供給總體到位，在收儲方面相關(guān)工作還需要細(xì)化完善。預(yù)計(jì)未來地方會持續(xù)發(fā)力收儲，在庫存房源梳理、入圍標(biāo)準(zhǔn)方面將有積極動作。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，由于庫存商品房本身戶型已既定，所以不排除后續(xù)保障性住房建設(shè)要求會放寬，從而確保與庫存房源戶型相匹配。

以浙江省杭州市余杭區(qū)為例，該區(qū)已邁出實(shí)踐步伐。嚴(yán)躍進(jìn)介紹，該區(qū)某項(xiàng)目被收儲后用作人才住房。項(xiàng)目本身是大戶型，定位為高端物業(yè)小區(qū)。當(dāng)?shù)赝ㄟ^收儲轉(zhuǎn)化為適配人才需求的保障性住房，突破了戶型限制，將高端存量房源與人才住房保障結(jié)合，不僅優(yōu)化了資源配置，還促進(jìn)了當(dāng)?shù)厝瞬乓M(jìn)。

王瑞民認(rèn)為，地方推進(jìn)相關(guān)工作時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮區(qū)位和規(guī)模兩大因素。前者影響保障性住房需求，項(xiàng)目位置不佳、缺少配套不利于職住平衡，將導(dǎo)致保障性住房難以獲得社會認(rèn)可；后者決定保障性住房覆蓋范圍，收購規(guī)模大則資金壓力大，收購規(guī)模太小則影響住房保障政策實(shí)施效果。

《 中國城市報(bào) 》（ 2024年08月26日  第03 版）